北京樓市現(xiàn)回暖趨勢(shì) 成交量增并未帶動(dòng)價(jià)格反彈

    “一手住宅供應(yīng)、成交較去年同期明顯改善。”第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人助理董事李想表示，“但目前市場(chǎng)上一手住宅銷售的主體仍以限價(jià)房及共有產(chǎn)權(quán)房為主，其價(jià)格已經(jīng)封頂，難以實(shí)現(xiàn)反彈。”

    此外，李想進(jìn)一步稱，量的提升并未很快傳導(dǎo)至價(jià)的波動(dòng)，因此可以預(yù)判，樓市回暖導(dǎo)致政策打壓在短期內(nèi)出現(xiàn)的可能性相對(duì)較小。

    根據(jù)第一太平戴維斯研究結(jié)果顯示，2019年一季度，商品住宅銷售市場(chǎng)較2018年同期有明顯反彈，該季度一手普通住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)達(dá)103.75萬平方米，同比大漲100.1%，成交面積為94.22萬平方米，同比大漲133.1%?？梢钥吹?，自去年末以來，在政策平穩(wěn)、信貸放松的雙重作用下，一季度樓市出現(xiàn)了回暖趨勢(shì)，被長(zhǎng)時(shí)間壓抑的購房需求得到逐步釋放。

    第一太平戴維斯華北區(qū)董事長(zhǎng)麥安東（AnthonyMcQuade）表示：在3月份結(jié)束的兩會(huì)上，中央政府對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的表述集中在“落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的論調(diào)上，2019年整體目標(biāo)以“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為主，調(diào)控政策并沒有像前兩年那樣層層加碼，再加上較以往有所寬松的金融及信貸環(huán)境，使得一季度的樓市呈現(xiàn)出回暖的態(tài)勢(shì)。

    另一個(gè)值得關(guān)注的領(lǐng)域是大宗投資市場(chǎng)，2019年一季度北京大宗投資市場(chǎng)延續(xù)了去年的活躍態(tài)勢(shì)，本季度共錄得6宗大宗物業(yè)成交，成交金額合計(jì)高達(dá)人民幣112.79億元，主要集中在寫字樓項(xiàng)目上。無論是外資基金還是內(nèi)資機(jī)構(gòu)投資者，都對(duì)北京的存量市場(chǎng)表現(xiàn)出極為濃厚的興趣，并且投資者普遍認(rèn)為優(yōu)質(zhì)區(qū)域的核心物業(yè)資產(chǎn)具有回報(bào)穩(wěn)定、增值潛力巨大的特質(zhì)，未來將成為投資及避險(xiǎn)的首選。

    與之對(duì)應(yīng)的是，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)在一季度表現(xiàn)略顯低迷。在經(jīng)歷了多年的穩(wěn)定發(fā)展之后，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)面臨進(jìn)入調(diào)整周期。本季度全市未有新寫字樓供應(yīng)入市，市場(chǎng)成交及活躍度較去年四季度有所好轉(zhuǎn)，但受到經(jīng)濟(jì)不確定等諸多因素的影響，部分租戶開始調(diào)整租賃策略，謹(jǐn)慎擴(kuò)張，導(dǎo)致寫字樓市場(chǎng)需求減弱，租金增速放緩：2019年一季度，全市平均租金為人民幣每平方米每月368.0元，租金指數(shù)環(huán)比微降0.2%。

    此外，2019年北京寫字樓市場(chǎng)的最大不確定性來自于CBD核心區(qū)中服地塊與麗澤金融商務(wù)區(qū)的供應(yīng)情況，如果以上兩個(gè)區(qū)域的完工項(xiàng)目能在年內(nèi)開始放量供應(yīng)，預(yù)計(jì)將對(duì)全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的格局與供求關(guān)系產(chǎn)生重大影響。

    在零售市場(chǎng)方面，2019年前兩個(gè)月，北京全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增速為3.0%，繼續(xù)維持在低位水平。為鼓勵(lì)零售行業(yè)健康發(fā)展、促進(jìn)消費(fèi)提升，一季度北京市政府出臺(tái)多項(xiàng)利好政策，其中包括《北京市2019年促消費(fèi)穩(wěn)增長(zhǎng)措施》、《關(guān)于鼓勵(lì)發(fā)展商業(yè)品牌首店的若干措施》等鼓勵(lì)、促進(jìn)消費(fèi)的舉措，以期推動(dòng)首都消費(fèi)市場(chǎng)國(guó)際化、品質(zhì)化發(fā)展，進(jìn)一步激發(fā)全市的消費(fèi)水平再上一個(gè)臺(tái)階。

    在高端住宅租賃市場(chǎng)保持穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì)，第一太平戴維斯研究部最新數(shù)據(jù)顯示，2019年一季度，全市服務(wù)式公寓平均租金達(dá)人民幣每平方米每月255.5元，租金指數(shù)環(huán)比、同比分別上升0.4%、7.7%；高端公寓平均租金達(dá)到人民幣每平方米每月172.2元，租金指數(shù)環(huán)比微降0.1%，同比上升4.5%；高端別墅平均租金為人民幣每平方米每月130.7元，租金指數(shù)環(huán)比微降0.2%、同比上漲6.5%。

    展望2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，據(jù)第一太平戴維斯報(bào)告可以預(yù)見，中央將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，在短期內(nèi)政策不存在放開的可能性，但會(huì)給予地方更多的政策主導(dǎo)權(quán)。同時(shí)在金融、貨幣及信貸層面，2019年較去年將會(huì)有所調(diào)整，金融層面整體更傾向于保持合理的流動(dòng)性，為購房者創(chuàng)造更為寬松的信貸環(huán)境。可以判斷，2019年北京整體房地產(chǎn)市場(chǎng)較2018年將有所改善，市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)將越發(fā)明顯。