深圳樓市小陽春成色到底如何

    全國多地的住宅成交量均有不同程度回暖，關(guān)于樓市回暖說法又多了起來。作為一線城市的深圳，樓市小陽春的成色到底如何？

    這個小陽春有點不一樣

    “這個清明節(jié)假期，我們?nèi)繂T工都沒有放假，3月以后看房的人多了很多，客戶接待量比前兩月增加幾乎超過100%，開單率也有所提高。”在羅湖區(qū)寶安南路從事中介的陳經(jīng)理告訴記者，“但現(xiàn)在放盤量也逐漸多了起來，很多二手房客戶還是擔(dān)心房子不好賣，這跟過去的樓市小陽春有點不一樣。”

    陳經(jīng)理的感覺也體現(xiàn)在統(tǒng)計數(shù)據(jù)之上。深圳市房地產(chǎn)信息平臺公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年3月深圳新建商品住宅成交3088套，環(huán)比增加141.44%。新建商品住宅成交均價為每平方米54005元，環(huán)比下降0.42%，同比下降0.33%。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心的數(shù)據(jù)顯示，3月深圳新建商品住宅成交同比上升52.2%。二手住宅市場方面，全市共備案4551套，創(chuàng)近半年來單月成交量最高值，環(huán)比上升1.3倍，但較去年同比下降19.1%。

    由于2月時值春節(jié)假期，所以一二手房成交數(shù)量環(huán)比暴增顯得“有理”。目前，深圳一二手房成交與2018年月均7800套左右的成交相比，只是逐漸恢復(fù)到“正常水平”，二手房成交同比去年同期還是出現(xiàn)一定程度的跌幅，但新房成交量卻同比大幅增長。

    數(shù)據(jù)顯示，今年3月深圳全市共有7個項目獲得新增預(yù)售許可證，共4599套新房源獲預(yù)售，較2月大幅增加8.1倍。“雖然二手房看房的人多了，但我們還是主推新房，因為開發(fā)商推盤力度加大，限價、稅費等因素導(dǎo)致許多新房項目價格有優(yōu)勢，開發(fā)商給我們的提成點也高，給中介高提成的做法也在一定程度上反映出開發(fā)商回款的壓力。”

    在布吉上水徑片區(qū)從事中介的胡經(jīng)理說，“以前我們的簽單量一二手房基本平分，3月我們近70%的業(yè)績就來源于一手房傭金。”其實，給中介高提成的做法最近屢屢發(fā)生。在羅湖筍崗片區(qū)一處新商務(wù)公寓項目，記者看到多位中介打起街霸，甚至沿路“攔車”，就是為了推銷公寓。也有置業(yè)者告訴記者，今年深圳預(yù)計有近40個新盤面世，很多人在等新盤。

    易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱此前在業(yè)績發(fā)布會上也表示，今年2月20日之后整個市場出現(xiàn)了一定的回暖。市場外部的干預(yù)因素，特別是行政調(diào)控方面也在發(fā)生一些變化，比如有些四線城市開始放松。對于深圳等一線城市而言，調(diào)控依然“緊繃”，但房貸利率上浮比例下調(diào)在業(yè)內(nèi)人士看來是刺激成交回升的最重要因素。今年3月，深圳的銀行更是兩度下調(diào)首套房貸利率上浮比例，放款速度也在加快。目前，深圳多家銀行的首套房貸利率較基準(zhǔn)上浮5%，二套房貸利率上浮10%，成本下降促使購房者購房意愿進(jìn)一步加強(qiáng)。

    樓市調(diào)控的“最好結(jié)果”

    “即便有大灣區(qū)的利好，房貸利率迅速從年初的上浮15%降至5%以及全國層面的環(huán)境好轉(zhuǎn)，但3月深圳二手房成交量還是同比下跌，顯示深圳樓市筑底更明顯，小陽春成色不足。從二手房掛牌價調(diào)漲占比變化看，深圳與北京類似，遠(yuǎn)遜于上海、廈門等前期回調(diào)明顯的城市。”深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉認(rèn)為，深圳二手房市場的調(diào)整時間短，真正調(diào)整開始于2018年8月，至今僅回調(diào)了幾個月，相比京滬調(diào)整近2年來說調(diào)整時間較短。此外，深圳二手房市場前期回調(diào)幅度小，而且盡管今年交易量回升，但并未“放量”，同比還在下跌，而京滬二手房成交量已開始同比增長。

    “就拿龍崗區(qū)乃至全深圳二手房成交量居前的麗湖花園來說，最近60平方米左右的兩房賣出233萬的價格，去年下半年也在230萬左右，價格基本保持穩(wěn)定。”胡經(jīng)理說。有分析人士表示，房價沒有隨著市場成交量而同步上漲，無疑是最好的現(xiàn)象，也是樓市調(diào)控最希望出現(xiàn)的結(jié)果。多位中介也告訴記者，相比春節(jié)前深圳二手房市場確實好轉(zhuǎn)了，但還談不上熱，體現(xiàn)在價格上就是穩(wěn)定，大部分都沒有明顯變化。

    深圳中原研究中心認(rèn)為，3月樓市消息面繼續(xù)延續(xù)了2月的利好，同時春節(jié)前后積累的客戶入市，成交量放大，但3月新房價格下滑，二手房均價雖然小幅上升但后勁不足，隨著需求的消化，4月成交量預(yù)計將小幅下降。

    對于調(diào)控政策的走向，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期部分城市的樓市有所回暖，調(diào)研顯示也基本上是剛需購房，所以從這個角度看政策不需要設(shè)置太高的門檻，后續(xù)調(diào)控的方向依然是松緊結(jié)合。