剛需出手 深圳樓市現(xiàn)“小陽春”

    近期，深圳樓市成交上升，走出一波“小陽春”行情。數(shù)據(jù)顯示，深圳全市住宅成交量已連續(xù)5周環(huán)比上升。中國證券報記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，此輪行情由剛需購房者主導(dǎo)，一些原本觀望猶豫的首次置業(yè)者及有換房需求的客戶紛紛出手。同時，房貸利率下調(diào)也是主要影響因素之一。業(yè)內(nèi)人士指出，從當(dāng)前市場交易情況來看，“房住不炒”逐步落實。如果宏觀環(huán)境沒有出現(xiàn)較大變動，房地產(chǎn)交易的量價均不會出現(xiàn)大幅波動，那么房地產(chǎn)之前過度承載的金融屬性將逐漸消退，從而進(jìn)一步理性發(fā)展。

    走出“小陽春”行情

    近日，中國證券報記者隨房地產(chǎn)中介前往深圳龍崗區(qū)一處新樓盤看房。坐在轎車前排的中介張磊（化名）正在跟朋友約試駕。他打算入手一輛二手奔馳轎車，售價20萬元左右，這正好是他3月份賺到的傭金。“要是能這樣做一年，連房子都解決了。”張磊說。

    房地產(chǎn)中介對樓市有敏銳的感知。深圳某大型房地產(chǎn)中介代理人洪晴（化名）表示：“最近樓市成交走出‘小陽春’行情，很多店面3月份業(yè)績已突破百萬元。”據(jù)她介紹，其所在中介公司的每個店面大概都有十幾名銷售人員，她所在門店業(yè)績排名第一的銷售人員3月份銷售傭金入賬13.58萬元。

    房地產(chǎn)中介收入提升只是深圳樓市回暖的一個縮影。如果只考慮二手房市場，根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，近3周深圳二手房成交量分別為992套、1129套、1346套。

    Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳住宅成交量連續(xù)5周環(huán)比上升。具體而言，2019年第8、第9、第10、第11、第12周全市住宅成交套數(shù)分別為1407套、1534套、1614套、1835套、2052套，環(huán)比分別增長93.80%、9.03%、5.22%、13.69%、11.83%。

    業(yè)內(nèi)人士分析，近期深圳樓市的特點，一是置業(yè)者買房決策時間變短，放盤久的房源開始成交；二是買賣雙方齊入市，單周新增客源、新增房源、帶看量均環(huán)比上升。

    深圳鏈家研究院院長肖小平稱，從成交量來看，當(dāng)前與去年四季度相比有所回暖，月均成交量達(dá)到6000-8000套，但還談不上火爆。從價格來看，當(dāng)前成交價水平只是止跌，并沒有大幅上升。

    剛需人群主導(dǎo)市場

    肖小平認(rèn)為，房貸利率下調(diào)，縮短了購房者的決策周期。

    截至3月14日，深圳地區(qū)包括6家國有大行在內(nèi)的多家銀行首套房貸利率最低可執(zhí)行基準(zhǔn)上浮5%，二套房貸款利率最低可執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%。

    中國證券報記者多方采訪發(fā)現(xiàn)，此輪行情的主導(dǎo)方是剛需購房者。“這段時間買房的主力是剛需人群，包括首次置業(yè)及有換房需求的。”洪晴表示，“不少買房客戶是外地來深圳工作的年輕人，家里很支持。”

    剛需客進(jìn)場的同時，投資客熱情不再或逐漸退出市場。中國證券報記者近日隨洪晴赴深圳龍崗區(qū)一處公寓新盤，發(fā)現(xiàn)售樓處來看房的只有一組客戶。據(jù)洪晴介紹，該樓盤去年開盤，但到目前還沒售罄。“公寓類樓盤的買家以投資客居多，但去年深圳實施新政以后，公寓5年限售，相當(dāng)于資金放在里面5年都動不了，加上首付要交五成，投資客投資公寓的意愿降低了不少。”

    “最近市場交易反彈是前段時間市場壓抑的需求釋放所致。另外，銀行貸款等政策配套到位，也帶來很多市場機(jī)會，使得購房者積極入市。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

    預(yù)計以穩(wěn)為主

    一位不愿具名的房地產(chǎn)分析師指出，從當(dāng)前市場交易情況來看，“房住不炒”正逐步變?yōu)楝F(xiàn)實。如果宏觀環(huán)境沒有出現(xiàn)較大變動，那么房地產(chǎn)交易量價就不會出現(xiàn)大幅波動，將以穩(wěn)為主。在這樣的趨勢下，房地產(chǎn)之前過度承載的金融屬性也會逐漸消退，轉(zhuǎn)向理性發(fā)展。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，一般而言，由購房需求或換房需求引發(fā)的行情具有可持續(xù)性，因此，價格方面后續(xù)可能會有小幅反彈。

    對于樓市的未來走勢，肖小平表示，整體而言，今年市場會比較穩(wěn)定。因為穩(wěn)房價一直是政策調(diào)控的目標(biāo)，相關(guān)部門在調(diào)控手段及調(diào)控措施上也非常豐富，當(dāng)市場比較低迷時政策會有所松動，出現(xiàn)過熱勢頭時則有相應(yīng)政策抑制。