北京房地產(chǎn)發(fā)展或面臨拐點 住宅去化速度不甚理想

    今日，第一太平戴維斯發(fā)布2018年第四季度北京房地產(chǎn)市場研究報告，重點解讀四季度寫字樓、零售、住宅及大宗投資市場的表現(xiàn)，并就未來趨勢進(jìn)行展望。

    第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東（AnthonyMcQuade）先生表示：總體來看，2018年四季度北京房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)較前三個季度有所下滑，這主要是受宏觀經(jīng)濟放緩等多重因素影響所致。住宅市場方面，商品住宅新房供應(yīng)量遠(yuǎn)高于成交量，住宅項目去化面臨較大壓力。寫字樓市場則面臨著部分行業(yè)出現(xiàn)調(diào)整、企業(yè)需求有所疲軟的現(xiàn)狀，租金增速略有放緩。另一方面，無論是內(nèi)資還是外資機構(gòu)在投資市場方面均表現(xiàn)得十分活躍，本季度大單頻出，北京存量資產(chǎn)的投資價值在不斷攀升。

    根據(jù)第一太平戴維斯研究部市場調(diào)研顯示，2018年四季度，北京甲級寫字樓市場迎來兩座新增寫字樓供應(yīng)，分別位于望京與菜市口，拉動全市甲級寫字樓空置率小幅上升，環(huán)比上升0.3個百分點至7.0%。受經(jīng)濟增速放緩、金融監(jiān)管日趨嚴(yán)格等諸多因素影響，以往的租賃主力金融類及信息技術(shù)類企業(yè)在四季度均表現(xiàn)出一定程度的疲軟，導(dǎo)致租金增長缺乏動力，目前全市平均租金為人民幣每平方米每月369.0元，租金指數(shù)環(huán)比微漲0.9%。

    北京甲級寫字樓市場經(jīng)過多年的高速發(fā)展后，現(xiàn)階段面臨需求減弱、增速放緩的新挑戰(zhàn)，無論是租戶還是業(yè)主方均需主動調(diào)整租賃策略，以適應(yīng)當(dāng)前環(huán)境下所帶來的變革。此外，2019年北京寫字樓市場新增供應(yīng)將集中在CBD核心區(qū)中服地塊與麗澤金融商務(wù)區(qū)，兩個區(qū)域的完工項目有望在年內(nèi)開始放量供應(yīng)，預(yù)計將對寫字樓市場的格局與供求關(guān)系產(chǎn)生重大影響。

    在零售市場方面，2018年1-11月，北京全市社會消費品零售總額同比增速僅為3.0%，繼續(xù)維持在低位水平，但商業(yè)零售市場整體表現(xiàn)仍較平穩(wěn)。本季度零售市場迎來三個新增項目開業(yè)，即位于崇文門的合景泰富摩方、位于回龍觀的昌發(fā)展萬科廣場，以及位于大興區(qū)的凱德Mall天宮院。根據(jù)第一太平戴維斯研究部市場調(diào)研顯示，全市購物中心入住率保持穩(wěn)定，環(huán)比上升0.4個百分點至93.7%，全市購物中心首層平均租金為人民幣每平方米每月944.9元，租金指數(shù)環(huán)比和同比分別上升0.5%和2.9%。

    在住宅銷售市場方面，2018年四季度樓市供應(yīng)充足，但去化速度不甚理想，整體呈現(xiàn)出供大于求的態(tài)勢，而新建商品住宅銷售價格指數(shù)的走勢仍保持平穩(wěn)。根據(jù)第一太平戴維斯研究部市場調(diào)研顯示，2018年四季度，一手普通住宅市場新增供應(yīng)持續(xù)增加，達(dá)269.86萬平方米，環(huán)比、同比分別上升54%、271%；與之對應(yīng)的是，四季度成交面積111.5萬平方米，環(huán)比、同比分別上升4.8%、73%。

    高端住宅租賃市場，2018年四季度，服務(wù)式公寓的租賃需求和平均房價均穩(wěn)中有升。

    第一太平戴維斯研究部最新市調(diào)顯示，全市服務(wù)式公寓整體入住率環(huán)比微降0.3個百分點至90.1%，但較去年同期上漲2.5個百分點；平均租金達(dá)人民幣每平方米每月256.28元，租金指數(shù)環(huán)比上升0.7%、同比上升7.5%。

    在投資市場方面，四季度北京大宗投資市場表現(xiàn)得極為活躍，連續(xù)出現(xiàn)成交金額極高的大單。本季度共錄得7宗大宗物業(yè)成交，成交金額合計人民幣294.22億元，為近十年來單季度的最高值。無論是外資機構(gòu)還是內(nèi)資投資者都對北京的存量市場表現(xiàn)出極為濃厚的興趣，并通過極具針對性的投資來完善自身的布局。

    展望未來，在宏觀經(jīng)濟下行壓力加大的背景下，房地產(chǎn)相關(guān)政策微調(diào)的概率在增加。中央層面的調(diào)控核心框架，如建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制、“房住不炒”、“租售并舉”等綱領(lǐng)性精神仍不會動搖，但也會適度放權(quán)給地方，強調(diào)“因城施政，分類指導(dǎo)、夯實城市政府主體責(zé)任”。可以判斷，2019年北京的房地產(chǎn)市場將充滿變化，這也需要所有相關(guān)的從業(yè)者保持高度警醒，因勢利導(dǎo)，去迎接未知的挑戰(zhàn)。