房地產(chǎn)暴利時代遠(yuǎn)去：不過度悲觀 亦無須過度樂觀

    2019年，在落實長效機制的基礎(chǔ)上，短期調(diào)控力度依然從嚴(yán)，針對需求端限購不會放松，但針對首套房支持性政策或?qū)娀?，針對改善型需求限制政策有望出現(xiàn)松動，總體依然會體現(xiàn)“房住不炒”，即在打擊炒房的同時更注重對剛需人群的保障。

    自1998年啟動房改以來，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展20年。20歲，在古代是男子的弱冠之年，是女子的桃李年華，但房地產(chǎn)卻已步入下半場。房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)出發(fā)展不平衡、不充分，高房價爭議不斷。

    作為影響中國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱之一，20年間，房地產(chǎn)市場曾高歌猛進(jìn)，也曾曲折向前?；仡?、反思和總結(jié)，得失均可為來者鑒。1999年-2014年間，我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資增速甚至以超過20%的年均增速發(fā)展。與之伴隨的也包括松緊輪回的房地產(chǎn)調(diào)控。2014年-2018年，短短四年間，房地產(chǎn)市場再次經(jīng)歷一輪全面刺激和史上最嚴(yán)調(diào)控。從全國一盤棋到“因城施策”，而在歷經(jīng)頻次最高力度最強調(diào)控年份之后，在2018年末，已經(jīng)至少有十余城市蠢蠢欲動，發(fā)布“微松”調(diào)控措施。

    暴利時代無疑已經(jīng)遠(yuǎn)去，擺在行業(yè)面前的是如何“活下去”、“活得久”以及“活得好”。而歷史總是輪回，對于整個房地產(chǎn)市場而言，建立健全長效機制顯然迫在眉睫。

    450次調(diào)控措施

    2018年依然是明顯的“調(diào)控年”，樓市調(diào)控延續(xù)了2017年的基調(diào)，重視“租購并舉”、“房住不炒”長效機制，構(gòu)建房產(chǎn)分類階梯式消費，解決高房價和庫存區(qū)域間不平衡發(fā)展的問題；同時注重邊調(diào)邊打，在調(diào)控的同時重點打擊樓市亂象，既抓典型又嚴(yán)監(jiān)管。在“因城施策”大方針指導(dǎo)之下，截止到目前，2018年全國累計出臺450次調(diào)控措施，調(diào)控頻次刷新歷史調(diào)控紀(jì)錄。

    房價則在上下半年呈現(xiàn)涇渭分明的格局，7月，中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”的口號，成為2018年樓市降溫的一個“分水嶺”，市場預(yù)期由“慢漲”轉(zhuǎn)為“下跌”。

    根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測顯示，今年以來，百城均價各季度累計漲幅較去年同期均收窄，整體價格趨于穩(wěn)定。從各級城市來看，2018年1-11月各線城市累計漲幅較去年同期均收窄，其中三線城市累計漲幅回落最明顯。

    在2018年三四季度的交接期，房價走勢出現(xiàn)了明顯的變化：9月，中指百城房價樣本城市中有18個城市出現(xiàn)新房價格環(huán)比下跌，數(shù)量明顯增加；11月，中指百城房價單月環(huán)比漲幅為0.27%，漲幅明顯回落，更是有31個城市出現(xiàn)新房價格下跌。房價上漲預(yù)期的轉(zhuǎn)變，是本輪市場調(diào)整開啟的關(guān)鍵標(biāo)志。

    市場的實質(zhì)降溫發(fā)生在2018年三季度。從58安居客房產(chǎn)研究院獨家發(fā)布的信心指數(shù)來看，2018年10月，購房者信心指數(shù)環(huán)比下降4.2%，同比下降12.9%，為2017年1月以來最低點，直接反映了購房者市場預(yù)期轉(zhuǎn)變趨勢。同樣2018年10月，經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)環(huán)比下降0.6%，同比下降8.9%，也是2017年1月以來最低點，經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)的下降，則更能體現(xiàn)出樓市的實質(zhì)性降溫。

    市場降溫也體現(xiàn)在土地市場以及融資難。數(shù)據(jù)顯示，前三季度全國房地產(chǎn)市場土地流拍已超過800宗，并且9-11月25家龍頭房企拿地連續(xù)3個月低于千億。同時房企的“融資難”在2018年體現(xiàn)得更為明顯，除了對銀行本身加強住房信貸管理、提高對貸款風(fēng)險防范外，對于基金、信托、債權(quán)發(fā)行也同步加強管理，房企整體的融資難度普遍偏高。

    “調(diào)控年”亦是市場洗牌之年。這一年，中小房企生存困境愈發(fā)凸顯，而大中型房企則借機加大市場占有率。從房企來看，規(guī)模化趨勢在加快，不少中型房企都已經(jīng)突破千億大關(guān)，2018年前11個月，過千億門檻的房企數(shù)量已達(dá)26家，而2017年全年流水金額過千億的只有17家。尤其是不少房企抓住了上半年的銷售良機，今年上半年房企的商品房銷售面積同比增長3.3%，其中住宅銷售面積同比增長了14.8%，其中大中型房企上半年銷量的同比快速幅度普遍高于平均值。

    2019年會歷史重演嗎？

    回顧歷史以明鑒。

    恒大研究院首席經(jīng)濟學(xué)家任澤平、恒大研究院首席分析師夏磊于2018年曾發(fā)布一份報告，針對2014-2018年的調(diào)控措施進(jìn)行了總結(jié)。報告認(rèn)為，2014年-2018年是中國二十年房地產(chǎn)調(diào)控史的微縮版。短短四年，經(jīng)歷了全面刺激（2014年3·30起）和緊急收緊（2016年9·30起）兩種調(diào)控方向，幾乎動用了政策工具箱里的所有工具，這四年是研究房地產(chǎn)政策的完美樣本。而回顧本輪調(diào)控周期，總體而言，歷經(jīng)5個階段：4次刺激，1次收緊，2個調(diào)控目標(biāo)。

    在穩(wěn)增長和去庫存的訴求之下，2014年6月起，非一線城市陸續(xù)取消限購措施，但市場反應(yīng)平淡；9月30日，以放松限貸為特點的全國性寬松開啟：二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由“認(rèn)房又認(rèn)貸”改為“認(rèn)貸不認(rèn)房”，同年11月央行重啟降息。2015年初，市場無明顯復(fù)蘇跡象，地產(chǎn)投資降至冰點之下。2015年3月30日，五部委將二套房首付比例降至40%、出售房屋營業(yè)稅免征年限由5年縮短至2年。降低首付比例直接提高了居民杠桿水平，營業(yè)稅減免優(yōu)惠刺激了居民換房熱情，此后央行3次降息、2次降準(zhǔn)，全面寬松就此開始。

    與寬松政策相伴的是房地產(chǎn)市場再度瘋狂，房價迎來新一輪猛漲。于是，2016年9月30日，本輪房地產(chǎn)調(diào)控收緊政策再度開啟。當(dāng)時，熱點城市房價上漲引起中央警惕，2016年9月30日之后，北京等16個熱點城市推出樓市新政，調(diào)控全面轉(zhuǎn)向。緊縮力度空前。“限購、限貸、限售、限價、限土拍、限商改住”六限推進(jìn)，房地產(chǎn)融資全面收緊。行至2018年，調(diào)控已經(jīng)深入到三四線城市以及非熱點城市群，本輪調(diào)控力度空前。

    如上所述，房地產(chǎn)市場是從2018年三季度出現(xiàn)實質(zhì)降溫。歷史再次重現(xiàn)，部分三四線城市松綁調(diào)控意愿再次蠢蠢欲動。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截止到目前，已經(jīng)有十余城市正在試圖微調(diào)調(diào)控措施，但尚未觸及關(guān)鍵性政策。不過，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這可能預(yù)示了2019年房地產(chǎn)政策走向。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，2019年，全國可能出現(xiàn)起碼30城以上房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)潮。而這標(biāo)志著本輪樓市調(diào)控全面見底。未來多個城市微調(diào)寬松政策將密集出現(xiàn)。而這將對本輪調(diào)控效果鞏固形成阻力。在住建部“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的大方向之下，分類指導(dǎo)將面臨監(jiān)管壓力。未來房地產(chǎn)調(diào)控將以地方主導(dǎo)，住建部與中央指導(dǎo)為主。不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的大原則不變。未來住建部的約談、預(yù)警將依然影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，包括2018年的多輪多城市房地產(chǎn)巡查在2019年將依然常態(tài)化。

    58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，2019年，理想化的趨勢是，樓市調(diào)控長短結(jié)合的節(jié)奏不變，長效機制更深入著眼于優(yōu)化與房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)發(fā)展相匹配的頂層設(shè)計，不但表現(xiàn)在住房發(fā)展規(guī)劃落實，住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)控，更是在住房租賃市場以及差別化住房信貸、稅收政策上得到體現(xiàn)。2019年，在落實長效機制的基礎(chǔ)上，短期調(diào)控力度依然從嚴(yán)，針對需求端限購不會放松，但針對首套房支持性政策或?qū)娀?，針對改善型需求限制政策有望出現(xiàn)松動，總體依然會體現(xiàn)“房住不炒”，即在打擊炒房的同時更注重對剛需人群的保障。

    對于房地產(chǎn)市場未來，恰如富力集團董事長兼總裁張力在“全聯(lián)房地產(chǎn)商會2018年會”所言，房地產(chǎn)行業(yè)是改革開放紅利的最大受益者，未來在中國的人口紅利和城鎮(zhèn)化建設(shè)雙重影響下，房地產(chǎn)市場未來不必悲觀。