中國證券報記者近日實地探訪了調(diào)控新政發(fā)布后的菏澤樓市,發(fā)現(xiàn)當?shù)亟ㄔO一片繁忙,新房市場火熱。自2015年棚改加速推進以來,菏澤市短時間蓄積了大量房屋置換需求,帶動房價漲幅超過6成,目前每平方米逼近萬元。業(yè)內(nèi)人士指出,此次政策對市場影響有限,更多在于心理層面的支撐。隨著棚改貨幣化安置因地制宜的推行,菏澤樓市未來走勢不確定性增加。
12月18日,菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設局網(wǎng)站發(fā)布《關于推進全市棚戶區(qū)改造和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,取消了對新購住房的限制轉(zhuǎn)讓措施。
繁忙的景象
走出菏澤火車站,行至不遠便是一派繁忙而略顯混亂的景象。空氣中彌漫著灰塵的味道,耳邊陣陣施工機械的轟鳴聲。多條道路同時在施工,不少路口安放著臨時信號燈,各種車輛擠在一起混合前行。
大拆大建之下,菏澤呈現(xiàn)出混搭的風格。高樓林立精心布置的新區(qū)、雜亂的老城和繁忙建設的工地同時并存。
除了工地多,在菏澤售樓處同樣多。中國證券報記者粗略目測,密集的地方相隔50米就有一個售樓處。當?shù)厝藨蚍Q,目前菏澤滿城都是售樓處。“全城沒有100個也有大幾十個。”
售樓處數(shù)量井噴的背后是短期需求大量釋放。2016年以來,菏澤的棚改規(guī)模始終位列全國第一,甚至被稱為“拆遷第一市”。數(shù)字表現(xiàn)更加直觀。據(jù)媒體報道,菏澤市住建局相關負責人表示,這幾年菏澤相當于100萬人口被“就地搬遷”。而菏澤市區(qū)常住人口不過70多萬。此外,2018年之前貨幣化安置比例高。
大批居民手握大量現(xiàn)金,短期急需購置住房。這使得菏澤樓市持續(xù)高燒不退。在此背景下,菏澤市樓市去化周期從2016年的18個月驟降至9個月。中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn),多處售樓處門庭若市。其中尤以集中提供滿足剛性需求(教育)和改善需求房屋的牡丹區(qū)和開發(fā)區(qū)突出。
“學區(qū)房基本都在牡丹區(qū)。開發(fā)區(qū)基本都是改善性住房,以200平米以上大平層、高端洋房、別墅為主。”某售樓處工作人員對中國證券報記者表示,“菏澤的房產(chǎn),外地人買的比較少,本地人改善性需求為主。老城區(qū)大面積拆遷,新城配套設施逐步完善。萬達、碧桂園(8.35+0.00%)這些大型開發(fā)商都有項目。”
需求增長,住宅價格水漲船高。牡丹區(qū)和開發(fā)區(qū)普通住宅按照地理位置和住宅品質(zhì)劃分,均價在7000元-8000元/平方米,學區(qū)房新房均價在9000元-11000元/平方米。改善性住房方面,洋房均價在10000元-12000元/平方米,獨棟別墅均價在20000元-30000元/平方米。二手房報價方面,學區(qū)房及優(yōu)質(zhì)地段與上述報價基本一致。其余類型房產(chǎn)較新房價格略低10%左右。
鱗次櫛比的新樓盤,似乎對菏澤高端房產(chǎn)的火熱銷售影響不大。某高端洋房別墅區(qū)銷售人員對中國證券報記者表示:“洋房和別墅還沒有開始建,別墅一共160套,目前只有不到10套的名額,需要直接與開發(fā)商聯(lián)系才可能預訂。預付押金150萬元,明年開始動工,2020年交房。別墅報價在500萬-2000萬元,目前僅剩幾套,全價都在800萬元以上。”
談及近期新政的影響,多數(shù)購房者認為釋放出的信號更加重要。“能不能漲不知道,但起碼不會大跌吧。”一位看房者對記者表示。
數(shù)據(jù)顯示,2015年棚改尚未加速之際,菏澤房產(chǎn)均價為5000元/平方米,目前均價達到8000元/平方米,三年時間漲幅超過60%。
二手房成“期房”
不管是貨幣化補償還是實物補償,菏澤目前“人等房”矛盾比較突出。根據(jù)菏澤官方的說法,本次取消限售令是為了滿足棚改安置居民的購房需求。取消“限售令”之后,菏澤二手房市場走勢如何?
中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn),與火爆的新房售樓處相比,多數(shù)二手房門店門可羅雀。背后的原因在于拆與建來的太急,不少二手房其實也是“期房”。
“新政對二手房交易有一些影響,但影響不大。”某門店負責人對記者表示,政策變更前,本地戶口居民持有時間不滿兩年,外地戶口居民持有不足三年的,可以買賣但不能過戶。新政實施后,按照拿到房本后的持有時間計算,分為“新證”(即不滿足限售時間的房屋)和“老證”(滿足限售時間的房屋)。“老證”普通住宅過戶費2.5%,“新證”過戶費8.1%。“新證”住宅可以買賣,就是費用高。不過,菏澤買房以熟人為主,過戶時間可以商量;同時,二手房市場基本都是期房,房子都沒蓋好,晚個兩年過戶影響不大。因此,本地人購房感覺此次政策影響不大。
回遷房建設進度太慢導致租房市場“一房難求”。近年來,菏澤城區(qū)大規(guī)模城市改造,使得回遷房成為熱點話題。中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn),幾乎每個樓盤近半數(shù)屬于回遷性住房。“回遷房不在售樓處交易,價格較同一小區(qū)其余樓盤低1000元-2000元/平方米。”某售樓處銷售人員對記者表示。
但回遷房建設進度相對商品房要慢。某樓盤回遷房業(yè)主對記者說:“政策規(guī)定,開發(fā)商應該先蓋回遷房再蓋商品房。但多數(shù)開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)壓力大,回遷房反而遲遲不蓋,等商品房賣完了有了錢才蓋回遷房?;剡w房業(yè)主拿著微薄的安置費只能去租房。有些小區(qū)回遷費以高額利息為利誘遲遲不發(fā)放。”
該業(yè)主的說法得到不少回遷房業(yè)主的證實。有業(yè)主對記者表示,短期租房人太多,房東很強勢,上調(diào)租金價格的同時對租戶挑挑揀揀。一些房東拒絕租房給有老人和孩子的家庭。
樓市走向引關注
7月12日,由住建部牽頭,會同國家發(fā)改委和財政部有關負責人聯(lián)合召開的棚改工作吹風會。住建部相關負責人表示,未來將因地制宜推進棚改貨幣化安置:在商品住房庫存量較大的地方,可以繼續(xù)推進棚改貨幣化安置;商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方,將更多采取實物安置。
中國證券報記者了解到,今年年初以來,菏澤市貨幣化安置開始逐步收緊。此外,菏澤樓市仍以本地人購房為主,外來人口有限。未來樓市走向成為各方關注的焦點。
不少業(yè)內(nèi)人士指出,菏澤本次地產(chǎn)新政對當前市場的直接影響有限,更多在于心理層面和預期。未來走勢需要看城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口的流動。
合碩機構首席分析師郭毅持類似觀點。她對中國證券報記者表示,菏澤市經(jīng)濟總量在山東省排名靠后,近年來經(jīng)濟快速增長中相當部分來自于房地產(chǎn)增速。這顯示出房地產(chǎn)行業(yè)對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的支撐作用。
“如果產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口流入不能對樓市形成有力支撐,可能需要一些政策來‘救市’。本次菏澤新政對購房者信心的拉動作用明顯。”郭毅表示。“但從長期看,菏澤樓市存在供應量可能大于真實居住需求、開發(fā)商資金相對緊張等系列問題。”
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