10月一線城二手房價齊跌 貴陽意外以4.2%幅度領(lǐng)漲新房

    11月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2018年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平，二手住宅價格環(huán)比下降；二線城市新建商品住宅和二手房住宅銷售價格環(huán)比漲幅均回落；三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅微擴，二手住宅價格漲幅回落。一二三線城市商品住宅銷售價格同比累計平均漲幅仍比去年同期回落。有點意外的是，貴陽意外以4.2%幅度領(lǐng)漲新房。

    國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉解讀稱：“2018年10月份商品住宅銷售價格總體穩(wěn)定”。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，樓市降溫已是共識，今年8月僅1城房價下行，而10月份多城房價出現(xiàn)下跌。從國家統(tǒng)公布的數(shù)據(jù)來看，樓市降溫在持續(xù)，一線城市房價下探力度繼續(xù)增強。

    14個熱點城市二手房價格環(huán)比下調(diào)

    10月份，各地繼續(xù)堅持因城因地制宜、精準施策，強化地方調(diào)控主體責任，促進房地產(chǎn)市場逐步回歸理性。

    據(jù)初步測算，從環(huán)比看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格持平；二手住宅銷售價格下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點；其中北京、上海和廣州均下降0.2%，深圳下降0.6%。

    31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.0%和0.3%，漲幅比上月分別回落0.1和0.5個百分點。35個三線城市新建商品住宅價格上漲1.1%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；二手住宅銷售價格上漲0.5%，漲幅比上月回落0.3個百分點。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者直言，10月統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價變動情況最大的特點是，二手房價格出現(xiàn)了明顯變化。合計多達14個熱點城市的二手房價格出現(xiàn)了下調(diào)，其中廈門下調(diào)最多達到了0.9%，深圳、杭州、上海、廣州、北京等最熱點城市二手房價格均出現(xiàn)了環(huán)比下調(diào)；同比看，北京、上海、廈門二手房價格也出現(xiàn)了同比下調(diào)。

    在張大偉看來，二手房價格下調(diào)明顯，而新房價格依然上漲的主要原因包括，一是限價政策、部分城市新房雙合同的影響，新建住宅價格失真。相比新建住宅限價，二手房市場的價格更能代表市場真實價格，特別是一二線熱點城市，二手房成交量占比已經(jīng)市場過半；其次，部分熱點城市的樓市政策在10月份繼續(xù)收緊，各種調(diào)控政策的疊加效應(yīng)開始明顯，房地產(chǎn)市場的去杠桿使得投資者開始離場，出現(xiàn)二手房降價；第三，從預(yù)期看，二手房價格下調(diào)將是開始，二手房市場的拐點已經(jīng)開始出現(xiàn)。預(yù)計未來幾個月，二手房價格的下調(diào)城市將增多，下調(diào)幅度將繼續(xù)加大，部分城市的新建住宅也將逐漸開始調(diào)整。

    65城新房價格環(huán)比上漲貴陽以4.2%漲幅領(lǐng)跑

    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，10月份，70大中城市中有65城新建商品住宅價格環(huán)比上漲，9月份為64城；環(huán)比看，貴陽以漲幅4.2%領(lǐng)跑。

    其中，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲1.2%，漲幅比去年同月擴大0.2個百分點；1~10月平均，同比上漲0.2%，漲幅比去年同期回落11.7個百分點。二手住宅銷售價格上漲1.0%，漲幅比去年同月回落2.1個百分點；1~10月平均，同比上漲0.7%，漲幅比去年同期回落13.1個百分點。

    二三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別上漲10.4%和10.0%，漲幅比去年同月分別擴大5.8和2.8個百分點；1~10月平均，同比分別上漲6.8%和7.3%，漲幅比去年同期分別回落3.1和0.7個百分點。二三線城市二手住宅銷售價格分別上漲7.6%和7.7%，漲幅比去年同月分別擴大2.6和2.1個百分點；1~10月平均，同比均上漲5.4%，其中二線城市漲幅比去年同期回落3.1個百分點，三線城市與去年同期漲幅相同。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析稱，從房價環(huán)比上漲的城市名單看，貴陽、石家莊和武漢等城市房價上漲過快，這些城市都屬于省會城市，其中貴陽市場最近幾個月房價比較堅挺。而對于石家莊和武漢來說，過去房價管控政策比較嚴厲，這也是一個風險點。從實際情況看，此類城市若是要管控房價，對于新盤的預(yù)售證管控依然需要強化。尤其是如何看待過去“滯留”下來的未網(wǎng)簽的高端樓盤項目，變得很關(guān)鍵。而從房價環(huán)比下跌看，深圳、三亞、溫州和廈門市場出現(xiàn)了降溫，張大偉指出，全國市場看，分化依然非常明顯，特別是東部和東北銷售面積均出現(xiàn)了下調(diào)，而支撐樓市上漲的主要原因是中西部市場成交。從國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)市場成交額看，中西部同比上漲均超過20%。這些城市庫存接近完成，而且當下投資需求依然集中，疊加上棚戶區(qū)改造，使得中西部房價上漲全面領(lǐng)先。

    樓市降溫大背景下整體保持穩(wěn)定

    2018年是房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)最多的一年，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)疊加10月份的24次樓市調(diào)控，房地產(chǎn)合計調(diào)控次數(shù)高達410次，同比上漲超過80%。

    在張大偉看來，政策再次全面升級，市場整體分化。2018年統(tǒng)計局公布的1~10月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，樓市整體依然處于高位，但“金九銀十”市場退燒，多項數(shù)據(jù)漲幅放緩，出現(xiàn)逐漸平穩(wěn)的趨勢。從全國數(shù)據(jù)看，東部與東北同比銷售面積下調(diào)。全國累計2.2%的銷售面積上漲是最近半年的最低點。

    從政策預(yù)期來看，張大偉認為，樓市政策雖然在10月和11月發(fā)布次數(shù)逐漸減少，11月基本沒有加碼收緊政策。但整體看，從多家中央媒體的表述看，調(diào)控力度將依然維持之前的高溫狀態(tài)。雖然調(diào)控政策已經(jīng)見底，但依然將運行在底部一段時間。

    針對未來房價走勢，10月29日新華社發(fā)表署名文章表示，中央遏制房價上漲的決心不會發(fā)生改變，決不會允許調(diào)控前功盡棄。

    對于接下來的樓市走向，張大偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析稱，從全國熱點城市看，因為有大量房源供應(yīng)，各種調(diào)控政策也將繼續(xù)嚴格執(zhí)行。在過去一年多通過各種約束性政策抑制市場高溫后，后續(xù)市場將逐漸進入供應(yīng)加量周期。之前支撐市場上漲的三線城市最近均出現(xiàn)了上漲乏力現(xiàn)象，熱點一二線城市逐漸出現(xiàn)了全面降溫。在融資收緊、償債壓力增加、項目去化率下降的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)或選擇以價換量，以保證現(xiàn)金周轉(zhuǎn)和完成年度銷售目標。

    而張波認為，四季度的調(diào)控重點依然是穩(wěn)定，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。房價穩(wěn)中有降的同時，降溫大背景下的整體穩(wěn)定依然是2018年最后兩個月的樓市大趨勢。未來兩個月整體商品房成交量價不會出現(xiàn)明顯波動，但一線城市趨冷之勢將更為明顯。