中駿集團土儲達3200億元 財務(wù)盤面優(yōu)化擴張穩(wěn)健

    ■本報記者 王麗新

    規(guī)模三年晉級“千億陣營”，年均復(fù)合增長率超50%，多元業(yè)務(wù)發(fā)力保證后“千億時代”盈利能力，中駿集團打破了行業(yè)調(diào)整周期制約，正按照自身計劃走在穩(wěn)健擴張的道路上。

    “我們目前有兩大發(fā)展戰(zhàn)略，其中頭一個就是‘千億戰(zhàn)略’。”在業(yè)績會上，中駿集團董事局主席黃朝陽并不掩飾對于規(guī)模的渴求。但在黃朝陽看來，中駿的另一個戰(zhàn)略是“FUN+幸福生活生態(tài)圈”，即與地產(chǎn)主業(yè)相關(guān)的多元化業(yè)務(wù)投資，則是為“后千億時代”提前布局，面向未來消費升級的轉(zhuǎn)型。

    鑒于此，花旗的報告指出，受惠于過去三年公司拓展步伐至34個城市，活躍增添土地儲備，內(nèi)部架構(gòu)與激勵計劃良好，考慮其在手可售資源達3200億元，長遠期望滲透內(nèi)地40個-50個城市，晉身國內(nèi)銷售規(guī)模30強的目標有望達成，重申“買入”評級。

    銷售目標鎖定700億元

    據(jù)《證券日報》記者了解，2016年-2018年，中駿集團的銷售額分別為235億元、332.47億元和513.6億元。在房地產(chǎn)市場波動的過去三年中，公司銷售額年均復(fù)合增長率超50%，發(fā)展道路穩(wěn)健。

    “2019年中駿的目標是700億元，內(nèi)部KPI不止這個數(shù)字。”黃朝陽坦言，頭部開發(fā)商定的增長比例都比較低，“我們還在高速發(fā)展期，目標還算比較高，但有信心完成。”

    黃朝陽的信心來自于中駿集團已手握3200億元的總貨值。2018年，中駿集團新增土地儲備900多萬平方米，新進入10個城市，獲取47塊優(yōu)質(zhì)土地，平均土地成本約每平方米4327元，較去年每平方米4990元進一步降低。

    據(jù)悉，近年來中駿集團啟動“區(qū)域聚焦、多業(yè)態(tài)發(fā)展”的5+1戰(zhàn)略布局，重點布局長三角經(jīng)濟圈、環(huán)渤海經(jīng)濟圈、粵港澳大灣區(qū)、中部經(jīng)濟區(qū)、西部走廊及海峽西岸經(jīng)濟區(qū)，聚焦一線及核心二線城市，彈性進入強三線城市。

    進入2019年，中駿仍持續(xù)深化全國布局版圖，在今年開年的近三個月時間內(nèi)，接連拿下15座城市的16幅地塊，新增總貨值超400億元。

    花旗報告指出，公司可售資源及地域分布可支撐相關(guān)目標，平衡了公司銷售增長及盈利后，預(yù)計2020年和2021年的毛利率可維持在30%的水平，而280億元未入賬銷售毛利率大約為30%，亦有助于帶動盈利增長。

    財務(wù)盤面優(yōu)化負債降低

    規(guī)?？焖僭鲩L和加大多元化業(yè)務(wù)的投資，并未讓中駿集團的盈利能力受到影響。目前來看，合理的土地布局、融資成本的降低，以及啟動全面預(yù)算管理后成本控制的提效等戰(zhàn)略，是中駿集團保持財務(wù)穩(wěn)健的法寶。

    據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，中駿集團實現(xiàn)收益177.83億元，同比增長10.4%；公司股東應(yīng)占溢利33.85億元，同比增長19.2%；股東應(yīng)占核心溢利22億元，同比增長15.6%；毛利率34.6%，同比上升0.5個百分點。

    實際上，近年來，中駿集團的毛利率水平一直處在行業(yè)較高段位。“近兩年的毛利率都是在34%以上，最主要是過去兩年一、二線城市交房的比例較高。”中駿集團財務(wù)總監(jiān)兼公司秘書李少波表示，過去一兩年重點在二、三線城市拿地，其中一個拿地指標即是，測算出來的毛利率要達到25%以上。

    值得一提的是，在加碼全國布局的同時，中駿集團的凈負債率實現(xiàn)了同比下降。數(shù)據(jù)顯示，2018年中駿集團凈負債率下降至60.4%，降低了11.6個百分點，債務(wù)結(jié)構(gòu)也得到進一步優(yōu)化。目前，公司債務(wù)期限搭配合理，融資成本近年來不斷降低，2018年加權(quán)平均融資成本為6.4%，在行業(yè)內(nèi)具有明顯優(yōu)勢。

    對此，花旗報告認為，公司債務(wù)規(guī)?？煽亍嶋H上，負債可控，也為中駿集團的另一個戰(zhàn)略實施提供了彈性空間。據(jù)悉，“FUN+幸福生活生態(tài)圈”已逐漸步入收獲期。

    多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)力

    “Fun+幸福生活生態(tài)圈”戰(zhàn)略是中駿集團近年來業(yè)務(wù)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的重要體現(xiàn)。據(jù)記者了解，在該戰(zhàn)略指導(dǎo)下，中駿集團布局了方隅長租公寓FUNLIVE、聯(lián)合辦公FUNWORK、及大健康等新型業(yè)務(wù)板塊；同時，中駿集團投資打造iFun智能互聯(lián)平臺，打通包括居住空間、辦公空間、健身健康空間、醫(yī)療、教育在內(nèi)的聯(lián)動關(guān)系，以滿足未來智慧生活的全方位需求。

    在“打造受人尊敬的百年企業(yè)，成為全球領(lǐng)先的城市運營服務(wù)商”的發(fā)展愿景下，中駿集團以“多點開花”的發(fā)展戰(zhàn)略來獲取業(yè)績增長新動能。近年來，公司迅速完成彎道超車，布局全國34城，其業(yè)務(wù)線涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)管理、物業(yè)管理、FUN+幸福生活四大業(yè)態(tài)。

    值得一提的是，多元業(yè)務(wù)正在發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，其中長租公寓正在以“基金+開發(fā)”雙輪驅(qū)動模式運營，今年將達到3萬間。“長租公寓、購物中心對我們拿地已經(jīng)有協(xié)同效應(yīng)了，可以拿到便宜的土地。”黃朝陽坦言，“從目前戰(zhàn)略來看，布局與地產(chǎn)相關(guān)的多元業(yè)務(wù)是比較靠譜的。”

    從2019年全國新拿地塊中不難看出，在多業(yè)態(tài)戰(zhàn)略體系支撐下，中駿集團開始主動拿取含居住、商業(yè)及其他屬性的綜合性地塊。這是在嚴峻的宏觀調(diào)控態(tài)勢和激烈的土地市場競爭中，獲取低成本土地的有力抓手。

    有業(yè)內(nèi)人士認為，以智慧運營為方向，降低傳統(tǒng)地產(chǎn)投資壓力，拓展未來經(jīng)營空間，想清楚戰(zhàn)略方向，穩(wěn)健擴張，在“后千億時代”，中駿集團正在為行業(yè)開辟一條獨有的轉(zhuǎn)型路徑。