遠洋集團鎖定1400億元銷售目標 加快新戰(zhàn)略性業(yè)務輕資產化調整

    本報記者 王麗新

    又是一年業(yè)績釋放期，今年，部分房企“交卷”頗有壓力。兩年前買高價地的開發(fā)商忙于向投資者解釋利潤壓力之苦，兩年前謹慎購地的房企面臨“倉里糧少”的斷貨危機，敢定高目標的是那些過去兩年抓住窗口期儲備了大量相對低成本土地的房企。但總體來看，過去依靠賭土地紅利和人口紅利求規(guī)模的開發(fā)商們，開始“學乖”了，今年的銷售目標都定得偏向保守。

    2019年，房企們不再高喊銷售額實現(xiàn)60%增長的目標，目前公布目標的房企，增速多在30%左右徘徊。行業(yè)政策延續(xù)高壓平穩(wěn)環(huán)境下，“千億量級”企業(yè)的規(guī)模之戰(zhàn)似有止息之勢，畢竟，銷售目標要根據(jù)市場變化，隨時調整才更“靠譜”。

    遠洋集團管理層接受《證券日報》記者采訪時表示，現(xiàn)在越來越意識到，在追求銷售規(guī)模的同時，企業(yè)更應該回歸聚焦財務表現(xiàn)和企業(yè)本身的效益表現(xiàn)，體現(xiàn)上市公司的價值。

    可售貨值近2400億元

    遠洋集團將銷售目標定為1400億元，是源于2019年有充足的可售貨值。

    “2019年遠洋可售貨值達2373億元，同比上升30%，住宅類占比達80%，以快周轉的適銷產品為主。”遠洋集團管理層向本報記者表示，2020年，遠洋將有望達到銷售規(guī)模2000億元。

    據(jù)公告顯示，截至2018年底，遠洋集團協(xié)議銷售額錄得約人民幣1095億元，同比增長55%；實現(xiàn)營業(yè)額人民幣414.2億元，年度溢利人民幣46.7億元，其中本公司擁有人應占溢利為人民幣35.7億元，每股基本溢利為人民幣47.3分。董事局建議派發(fā)期末股息每股0.073港仙，連同中期股息每股0.140港仙，公司全年每股合共派發(fā)股息0.213港仙，全年派息比率為40%。

    2018年全年，遠洋集團在30個城市獲取了59個項目，新增土地儲備約1012萬平方米、貨值約人民幣1800億元，并新收購2個成熟資產。新增土地儲備主要圍繞五大城市群，布局更加均衡，并堅持周轉速度加快的策略，以獲取中小型項目為主，20萬平方米以下項目占比達78%，30萬平方米以上項目占比縮減至8%。新項目開工周期大幅壓縮，加快主業(yè)的開發(fā)節(jié)奏，有益于集團充盈現(xiàn)金流能力的提升。

    值得關注的是，在2019年2373億元的可售貨值中，若按新舊資源劃分，新增資源占比高達69%；存貨資源占比達31%。按產品類型劃分，住宅類產品占比達80%，以快周轉的適銷產品為主。

    有業(yè)內人士表示，新增土地近八成為小體量項目，且布局在五大城市群內，這說明遠洋在調整產品線配比，提高中小體量且周轉快的適銷產品比例，預計這將導致公司未來兩年都有靈活把控市場銷售節(jié)奏的能力，在周轉速度上也比競品更有優(yōu)勢。此外，在今年的可售資源中，住宅業(yè)態(tài)高達八成，將對2019年的現(xiàn)金流有所保障。

    實際上，從回款情況來看，2018年，遠洋銷售回款達680億元，同比提升27%，這是在市場艱難期內取得的較大突破，這些“糧食”也將對公司今年靈活調整投資條線有利。

    加快持有資產輕資產化調整

    過去的遠洋，在地產主業(yè)發(fā)展下，進行了多元業(yè)務的布局，這是應對后房地產時代的戰(zhàn)略性布局。經過幾年培育，這些運營性資產也持續(xù)為遠洋提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

    截至目前，遠洋集團商業(yè)地產規(guī)模龐大，已投入營運的項目均布局優(yōu)質，全部位于一線和核心二線城市，可租賃面積約122萬平方米。2018年，實現(xiàn)權益租金收入人民幣23.4億元，同比上升21%，權益EBITDA利潤人民幣13.3億元，同比上升17%。

    另外，在建的商業(yè)地產項目，總建筑面積達約180萬平方米，其中北京和上海項目面積占比高達75%，發(fā)展業(yè)態(tài)以寫字樓和零售物業(yè)為主，將于2019年至2024年分階段投入營運，包括北京CBDZ13項目、北京麗澤商務區(qū)項目、武漢東方境世界觀等，將形成跨區(qū)域、多元化的商業(yè)地產品牌系列，為集團未來貢獻更大的投資收益及盈利水平。

    如今看來，過去需要沉淀資金的資產，包括曾經的戰(zhàn)略性新業(yè)務已經具備實施輕資產化調整的可能性和條件。實際上，遠洋也正在加快推進建立“投融管退”的閉環(huán)發(fā)展模式。

    即使在融資環(huán)境非常艱難的2018年，遠洋也將經營不錯的三個商業(yè)物業(yè)項目進行打包，發(fā)行REITs產品募資32億元，相較于傳統(tǒng)信貸工具，拓展了公司的融資渠道。

    上述管理層向本報記者表示，2019年除了聚焦地產開發(fā)主業(yè)外，要對戰(zhàn)略新業(yè)務實施輕資產化調整，通過搭建核心物業(yè)基金、資產證券化化等方式，持續(xù)優(yōu)化資產結構，增強流動性。顯然，這意味著集團將繼續(xù)加速商業(yè)地產輕資產化，通過做大商業(yè)物業(yè)的管理規(guī)模，提升運營管理水平，同時盤活資產，提高周轉，回籠現(xiàn)金。

    目前看來，遠洋練就了憑借提高商業(yè)資產包估值、以證券化方式變現(xiàn)的能力，且利用這一能力突破了融資難的局面。2018年，遠洋集團不斷創(chuàng)新融資方式，保持了境內外的融資渠道的豐富及暢通，將融資成本控制在5.38%的水平線上，具有非常明顯的成本優(yōu)勢，并擁有已獲批尚未提用的額度約人民幣1894億元，為集團營運提供了充足的支持。

    接下來，遠洋要做的是，遵循自然發(fā)展邏輯聚焦地產主業(yè)發(fā)展，在此基礎上，修煉提升運營效率、加快資產變現(xiàn)、降低融資成本、優(yōu)化財務盤面、提高人均效能等內功，以“45X40”策略（即重點布局45個城市，平均每個城市鎖定40億元銷售目標）向2000億元規(guī)模進發(fā)。