綠城管理業(yè)績增長勢頭良好 高管預(yù)判代建滲透率將達(dá)到30%以上

    本報記者 王麗新 見習(xí)記者 陳瀟

    3月20日，“代建第一股”綠城管理控股（以下簡稱綠城管理）召開2022年度業(yè)績發(fā)布會。

    綠城管理此前發(fā)布的年報顯示，2022年公司實現(xiàn)營業(yè)收入26.56億元，同比增長18.4%，實現(xiàn)歸母凈利潤7.45億元，同比增長31.7%。

    得益于良好的業(yè)績以及充足的現(xiàn)金流，綠城管理在業(yè)績會上宣布擬進行全額派息，這也是年內(nèi)截至目前，首家100%派息的上市公司。

    在業(yè)績會上，綠城管理CEO李軍預(yù)判中國的房地產(chǎn)開發(fā)體量，中期規(guī)模大約維持在10億平米左右。其中，代建的滲透率會達(dá)到30%以上。他表示，綠城管理要保持龍頭的地位，希望在代建這個行業(yè)里頭還能保持20%的市場占比。

    代建龍頭

    市場空間廣闊

    據(jù)了解，綠城管理成立于2010年，是綠城中國附屬公司，也是綠城品牌和代建管理模式輸出的主體。2020年7月份，綠城管理在香港聯(lián)交所主板上市，成為中國代建第一股。

    據(jù)披露，2022年綠城管理繼續(xù)保持房地產(chǎn)輕資產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域第一身位，連續(xù)七年保持20%以上的代建市場份額。

    截至2022年12月31日，綠城管理代建項目已布局中國28個省、直轄市及自治區(qū)的120座主要城市，合約項目總建筑面積101.4百萬平方米，較去年同期增長19.8%；在建面積47.2百萬平方米，較去年同期增長7.1%。

    其中，主要經(jīng)濟區(qū)域合約項目預(yù)估總可售貨值達(dá)人民幣4，821億元，規(guī)模占整體可售貨值的74.1%。

    在業(yè)績會上，李軍表示，中國的房地產(chǎn)未來一定是一個結(jié)構(gòu)分化的市場，在人口流入、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)達(dá)的地方，會是未來房地產(chǎn)開發(fā)的主流戰(zhàn)場。所以挑選了長三角、珠三角、環(huán)渤海以及未來的成渝城市群作為公司的戰(zhàn)略方向。

    收入上看，綠城管理商業(yè)代建和政府代建分別占總收入的65.9%、25.5%，于年內(nèi)收入分別為16.69億元，7.81億元。

    其中商業(yè)代建收入同比增長13.0%。公司披露稱，增長的主要原因是地方國企、城投拿地增長，國企城投類業(yè)務(wù)增加，同時在政府保交樓政策下，公司積極參與紓困類項目的代建服務(wù)等；政府代建同比增長36.6%。公司披露主要是因為共同富裕政策推動下，十四五期間，保障房建設(shè)需求加速釋放。

    李軍表示，保障類的代建業(yè)務(wù)需求正在爆發(fā)。在“十四五”規(guī)劃里，40個重要城市提出要完成650萬套租賃性保障用房建設(shè)的指標(biāo)要求，多地保障房建設(shè)要求采取代建制。也就是說，要采購社會的專業(yè)開發(fā)服務(wù)，這實際上對綠城是一個長期性利好。目前綠城管理已經(jīng)在這個領(lǐng)域里做到中國第一。

    諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪向《證券日報》記者表示，代建共建市場的發(fā)展空間仍是較為廣闊的，尤其是在市場政策的定調(diào)下，未來保障性租賃住房、安置房等開發(fā)建設(shè)項目將逐步增多，以及大規(guī)模的紓困類代建市場規(guī)模，都為代建提供了廣闊的市場空間。預(yù)計代建未來的滲透率會持續(xù)提升。

    持續(xù)回饋股東

    保持市占率仍需進一步擴張

    “在去年已經(jīng)有接近60家房地產(chǎn)企業(yè)進入到代建領(lǐng)域，競爭非常白熱化的情況下，我們的市占率不降反升，達(dá)到了25.5%。也就是說，這個行業(yè)里超過1/4是綠城管理的份額。”李軍業(yè)績會上如是說。

    此外，據(jù)披露，綠城管理的盈利能力仍在持續(xù)提升，2022年毛利率創(chuàng)歷史新高達(dá)到52.3%，較去年同期的46.4%上升明顯。

    除了盈利能力較為亮眼，綠城管理現(xiàn)金流表現(xiàn)也不錯。公告顯示，截止2022年12月31日，綠城管理經(jīng)營性現(xiàn)金流達(dá)到7.25億元，同比增長28.1%，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流與歸母凈利潤近乎實現(xiàn)百分百轉(zhuǎn)化。

    李軍表示，2020年綠城中國將代建業(yè)務(wù)分拆上市，從當(dāng)下的經(jīng)營情況看，這樣的決定是正確的，未來會繼續(xù)保持綠城管理的獨立性，并在大綠城體系給予更多的資源支持。

    此外，基于未來的遠(yuǎn)景展望、在手訂單，以及財務(wù)里的保守策略，李軍表示，未來還是努力去保持凈利潤的增長在30%這個水平，毛利水平保持在40%以上，凈利潤水平保持在20%以上。派息比例會穩(wěn)定在80%左右。

    “這是一家信心滿滿的公司，我們確實會反饋更多給投資人和中小客戶。”李軍如是說。

    關(guān)榮雪表示，高派息水平一定程度上釋放了積極信號，展現(xiàn)出綠城管理業(yè)務(wù)開展具有穩(wěn)健良好的特征以及對未來發(fā)展較具極大信心，同時此舉也將在一定程度上增加投資者及股東對公司發(fā)展的信心及看好情緒。另外，也側(cè)面驗證了代建商業(yè)模式的經(jīng)營優(yōu)勢，鑒于綠城管理的優(yōu)質(zhì)表現(xiàn)，后續(xù)或?qū)懈嗥髽I(yè)加入代建隊伍中。

    值得注意的是，在代建行業(yè)不斷增長的前提下，要保持相應(yīng)的市占率，綠城管理每年需要新開工的面積是6000萬平米。

    而從目前綠城管理在手訂單、人員和情況來看，差距很大。李軍表示，目前還不能適配這樣的能力水平。

    “所以，要保持龍頭地位，可能要重新去評估未來我們的業(yè)務(wù)增長。用歷史數(shù)據(jù)反算回去，我們未來要做到這樣的開發(fā)項目，代建項目要超過1200個，在手訂單面積要超過2億平米，我們的團隊人數(shù)要超過1萬2千人。也就是說，差不多在這個領(lǐng)域里，我們都需要3-5倍的提升空間。”李軍如是說。

（編輯 袁元）