財務(wù)穩(wěn)健多元開花 雅居樂提質(zhì)增效走進管理紅利時代

    在市場環(huán)境表現(xiàn)平淡之際，雅居樂交出了一份可圈可點的年報。

    2022年5月10日，雅居樂發(fā)布2021年度業(yè)績公告。公告顯示，截至2021年12月31日，雅居樂錄得營業(yè)額730.28億元，實現(xiàn)總預(yù)售金額1390.1億元，創(chuàng)下歷史新高，對應(yīng)累計預(yù)售建筑面積為971.9萬平方米。在許多房企銷售額錄得下滑之際，雅居樂能夠保持相對穩(wěn)定，值得肯定。

    從雅居樂的營收分布情況來看，其多元化業(yè)務(wù)羽翼漸豐。其中，物業(yè)發(fā)展確認(rèn)銷售收入及多元業(yè)務(wù)收入分別為人民幣584.02億元及146.25億元，收入占比分別為80.0%及20.0%，這顯示雅居樂“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展”的營運模式持續(xù)顯效，為公司提供穩(wěn)健多元的業(yè)務(wù)收入。

    在盈利能力上，雅居樂也保持行業(yè)中上游水平。2021年，雅居樂錄得毛利為190.21億元，整體毛利率為26.0%；錄得凈利潤為90.98億元，股東應(yīng)占凈利潤為67.12億元，潛力可期。

    財務(wù)穩(wěn)健安全閾值較高

    去年下半年以來，房地產(chǎn)企業(yè)流動性整體偏緊，但雅居樂仍延續(xù)穩(wěn)健財務(wù)策略，也展現(xiàn)了良好的企業(yè)信用與償債能力，為資本市場和投資者展示了較好的形象。

    年報顯示，2021年，雅居樂各項到期債務(wù)均按時償還。其中，包括悉數(shù)贖回1億美元8.55%的優(yōu)先永續(xù)資本證券，以及于2021年到期的本金總額為6億美元8.5%的優(yōu)先票據(jù)，展現(xiàn)了良好償債能力與償債意愿。

    由于大環(huán)境的原因，2021年許多房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道收窄，不過雅居樂仍保持相對通暢。

    去年，雅居樂在境外分別發(fā)行于2022年到期4億美元4.85%的優(yōu)先票據(jù)；于2025年到期3.14億美元5.5%的優(yōu)先票據(jù)；于2026年到期4.5億美元5.5%的優(yōu)先票據(jù)以及于2026年到期24.18億港元7.00%的可交換債券。

    此外，雅居樂還獲得了一筆初始金額為52.53億港元及2850萬美元（附帶增額權(quán)）的信貸協(xié)議，為期36個月。在境內(nèi)，雅居樂則發(fā)行了于2024年到期人民幣14.5億元5.9%的境內(nèi)公司債券。

    在融資和償債雙向暢通的背景下，雅居樂核心財務(wù)指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化。

    截至2021年12月31日，雅居樂實際借貸利率持續(xù)下降至5.87%；凈負(fù)債比率進一步降至50.8%；錄得現(xiàn)金及銀行存款總額為人民幣384.20億元，并實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)為正。

    值得留意的是，雅居樂的審核機構(gòu)為四大會計師事務(wù)所之一的普華永道，其對雅居樂的業(yè)績報告并無保留意見。

    相較于其他的中小會計師事務(wù)所，普華永道對中資房地產(chǎn)企業(yè)的審核要求相對更高，今年其也僅在少數(shù)幾家穩(wěn)健型房企的年度業(yè)績報告上簽字，雅居樂能夠獲得普華永道的信任，也表明雅居樂在經(jīng)營面上安全閾值較高。

    雅居樂在經(jīng)營面上的審慎，最集中地體現(xiàn)在對土地市場的理性上。

    2021年，雅居樂通過招標(biāo)、拍賣、掛牌、勾地及股權(quán)收購等方式新增29個項目，新增土儲424.0萬平方米，新增總地價為人民幣278.3億元。其中，在大灣區(qū)新增項目4個，在長三角新增項目13個。

    雅居樂土地儲備素來成本優(yōu)于同行，截至2021年12月31日，雅居樂在84個城市共擁有總土儲約4737萬平方米，對應(yīng)樓面平均地價為3651元/平方米，且多數(shù)集中于高能級城市。其中，在大灣區(qū)擁有土儲面積約為1240萬平方米，占總土儲的26.2%；在長三角擁有土儲面積約為566萬平方米，占總土儲的11.9%。

    多元開花向管理要紅利

    作為房地產(chǎn)行業(yè)中多元化業(yè)務(wù)表現(xiàn)較好的企業(yè)，雅居樂旗下物業(yè)管理、環(huán)保等板塊均保持良好勢頭。2021年，雅居樂多元化板塊實現(xiàn)收入146.25億元，收入占比提升至20.0%，較2020年提升6.7個百分點。

    這意味著，雅居樂的“第二增長曲線”已經(jīng)持續(xù)步入收成期，為雅居樂貢獻穩(wěn)定現(xiàn)金流。

    在雅居樂的多元化板塊中，物業(yè)服務(wù)是最為亮眼的一角。截至2021年12月31日，雅生活實現(xiàn)收入113.30億元（已剔除關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)營業(yè)額），較2020年的78.53億元增長44.3%，同時，錄得經(jīng)營利潤為人民幣19.64億元，較2020年的18.42億元增長6.6%，穩(wěn)居物業(yè)行業(yè)的頭部。

    2021年，雅生活通過堅持市場化發(fā)展戰(zhàn)略，聚焦核心業(yè)務(wù)發(fā)展，持續(xù)延伸服務(wù)場景，積極布局全產(chǎn)業(yè)鏈，創(chuàng)新探索增值服務(wù)生態(tài)圈，使管理規(guī)模及品牌實力再上新臺階。

    截至2021年底，雅生活在管面積及合約面積分別為4.89億平方米及6.63億平方米。其中，第三方項目的合約面積較2020年大幅攀升33.0%至5.15億平方米，占總合約面積的77.7%。

    在環(huán)保業(yè)務(wù)方面，雅居樂環(huán)保深耕危廢物處理，擇優(yōu)布局能源發(fā)電、生態(tài)產(chǎn)業(yè)園、環(huán)保水務(wù)與生態(tài)修復(fù)等業(yè)務(wù)，于2021年底錄得收入人民幣27.67億元，并實現(xiàn)經(jīng)營利潤人民幣2.77億元，同比上升170.3%。

    在“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展”的運營模式指引下，雅居樂積極開拓具有增長潛力的“新賽道”，于2021年布局新能源汽車及調(diào)味品板塊，與威馬汽車和珠江橋建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，并成為其股東。

    憑借旗下地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理等多元業(yè)務(wù)布局，雅居樂將在銷售和品牌推廣方面與威馬汽車及珠江橋形成協(xié)同效應(yīng)。隨著威馬汽車及珠江橋在所屬市場占有率及盈利能力的持續(xù)提升，將從長遠上為雅居樂股東及投資者創(chuàng)造更大價值。

    在地產(chǎn)主業(yè)和多元化業(yè)務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健的同時，雅居樂也在流程上進行優(yōu)化，向管理要紅利，實現(xiàn)科學(xué)管控、降本提效與增收減支，賦能公司業(yè)務(wù)發(fā)展。

    其中，雅居樂“共享服務(wù)中心”模式再度深化，財務(wù)與人力共享服務(wù)中心的建設(shè)幫助雅居樂實現(xiàn)整體運營管理的降本增效。財報數(shù)據(jù)顯示，2021年雅居樂行政開支較2020年下降23.5%至人民幣40.04億元，行政開支占收入的百分比也下降1個百分點至5.5%。

    此外，雅居樂還通過主動開展資產(chǎn)動態(tài)盤點，出售部分非核心物業(yè)（包括酒店、商場、售樓部、小區(qū)商業(yè)配套及公寓），適時盤活非核心資產(chǎn)，提升資產(chǎn)使用效益，增厚公司安全墊。

    展望2022年，雅居樂董事會主席兼總裁陳卓林在報告中表示，雅居樂將繼續(xù)堅守“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展”的營運模式，以實現(xiàn)整體業(yè)務(wù)的穩(wěn)步發(fā)展。