萬物云赴港上市獲股東支持 萬科將拓展經(jīng)營和服務(wù)賽道

    11月份的深圳還體會(huì)不到冬天的滋味，但地產(chǎn)行業(yè)的寒冬已經(jīng)席卷而至。

    11月26日，在深圳大梅沙萬科中心召開的臨時(shí)股東大會(huì)上，萬科高管表示，當(dāng)前，安全比增長更重要，能力比規(guī)模更重要，地產(chǎn)行業(yè)仍有機(jī)會(huì)，萬科并不悲觀；除了萬物云，公司還將努力推動(dòng)長租公寓、物流等業(yè)務(wù)板塊上市，從不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)拓展經(jīng)營與服務(wù)能力。

    萬物云分拆上市正當(dāng)時(shí)

    本次股東大會(huì)審議內(nèi)容主要集中在萬物云赴港股上市、補(bǔ)選董事等相關(guān)議案，均獲通過。

    作為萬科自主孵化的主要物業(yè)板塊，萬物云上市的猜測持續(xù)不斷。特別是2020年，其運(yùn)營主體“萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司”更名為“萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司”，讓猜測進(jìn)一步發(fā)酵。但直至今年11月5日，萬科才正式發(fā)布公告表示，將分拆萬物云到港交所上市。

    萬科董事會(huì)主席郁亮表示，萬物云的城市運(yùn)營服務(wù)商業(yè)務(wù)已經(jīng)成熟，已不是傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)商，且傳統(tǒng)住區(qū)物業(yè)服務(wù)里面，每年新增的來自萬科開發(fā)的項(xiàng)目占比已經(jīng)不到一半；從估值來看，目前上市時(shí)點(diǎn)比去年更合適，因?yàn)楝F(xiàn)在市場估值更理性，會(huì)對(duì)優(yōu)秀公司給出適當(dāng)定價(jià)。郁亮回憶90年代自己參與萬科B股高位發(fā)行后股價(jià)回落，表示如今自己對(duì)高估值充滿警惕，估值理性更有利于員工和業(yè)務(wù)的成長。

    今年上半年，萬物云實(shí)現(xiàn)營收103.83億元，同比增長約三成，營業(yè)利潤為10.43億元；總資產(chǎn)190.1億元，所有者權(quán)益70.8億元。截至公告日，萬科直接或間接合計(jì)持有萬物云62.89%股權(quán)，上市后萬科仍將保持對(duì)萬物云的控股權(quán)。萬物云首席合伙人、CEO朱保全也進(jìn)一步介紹了萬物云旗下住宅、商業(yè)以及城市物業(yè)板塊情況，希望不再局限于傳統(tǒng)的資產(chǎn)服務(wù)定位，而是升級(jí)為空間科技服務(wù)商。雖然在資本市場還是所屬于服務(wù)業(yè)，但是科技、云服務(wù)是未來重倉投資方向，“萬物云是‘披著物業(yè)外衣，做住的消費(fèi)和企業(yè)服務(wù)’。”

    據(jù)介紹，萬物云已經(jīng)聯(lián)合?？低暣蛟熳畲蟀卜罊C(jī)電公司，旗下萬睿科技作為智能硬件服務(wù)商，提供線下服務(wù)、硬件施工等業(yè)務(wù)，而非云底層技術(shù)層面，所以與阿里云、華為云、騰訊云、微軟云等是合作而非競爭關(guān)系；萬物云將承接政府和企業(yè)的環(huán)境管理外包，定位服務(wù)中間商，成為城市管家。

    拓展經(jīng)營與服務(wù)賽道

    在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)步入下行周期的大背景下，近期，市場流傳萬科“節(jié)衣縮食”倡議書，萬物云的上市也一度被視為輸血之舉。對(duì)此，郁亮表示，物業(yè)上市解決萬科的資金問題是不存在的，募集的資金有自己的用途；而“節(jié)衣縮食”倡議書系總部青年自發(fā)提出的。

    當(dāng)前行業(yè)巨大改變?cè)谟诜康禺a(chǎn)行業(yè)的民生特征凸顯，意味著未來行業(yè)得賺小錢、賺慢錢。地產(chǎn)行業(yè)仍然有機(jī)會(huì)，萬科并不悲觀，因?yàn)橹袊袌霭l(fā)展是不均衡、不充分的，存量更新預(yù)估有8萬億規(guī)模的市場。另外，萬科也在拓展更多的賽道，本次萬物云分拆上市將是第一步，未來還會(huì)適時(shí)推動(dòng)長租公寓、物流等業(yè)務(wù)板塊上市，提升經(jīng)營與服務(wù)能力。

    今年前三季度，萬科處在增收不增利的狀態(tài)，凈利潤實(shí)現(xiàn)167億元，同比下降近16%，第三季度的盈利增速、毛利率均下滑。銷售方面，今年1-10月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積3204.5萬平方米，合同銷售金額5210.7億元，均同比下降。對(duì)于這份成績單，萬科首席執(zhí)行官祝九勝表示“很內(nèi)疚”，歸因來看，一方面，當(dāng)前整個(gè)行業(yè)去規(guī)模、減杠桿，地售比三年時(shí)間提升了17個(gè)百分點(diǎn)，影響了毛利率，這屬于不可控因素，行業(yè)觀望氣息越來越濃；另一方面，2018年萬科控制了開發(fā)業(yè)務(wù)的規(guī)模、節(jié)點(diǎn)，影響了今年的業(yè)績。

    整體來看，祝九勝評(píng)價(jià)萬科目前的應(yīng)對(duì)還是基本恰當(dāng)?shù)模?ldquo;安全比增長更重要，能力比規(guī)模更重要”。祝九勝表示，明年態(tài)勢還不明確，預(yù)計(jì)最低的經(jīng)營目標(biāo)比今年還向下調(diào)；但僅僅活下去是不夠的，萬科需要構(gòu)建適應(yīng)新常態(tài)的能力，全周期全品類去看待建造，對(duì)價(jià)值鏈進(jìn)行重構(gòu)，服務(wù)好業(yè)主；并且從不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)向經(jīng)營與服務(wù)拓展。

    今年以來，萬科股價(jià)累計(jì)下跌約30%?，F(xiàn)場有股東提出不滿，郁亮稱自己持股30多年，現(xiàn)在壓力特別大，集團(tuán)有2000多位骨干也通過合伙人計(jì)劃增持公司股份至5.04%，希望未來通過努力能改變當(dāng)前股價(jià)低迷狀態(tài)。