首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市三周年 我國公募REITs市場提質(zhì)擴(kuò)面更上層樓

    本報記者 田鵬 毛藝融

    2024年6月21日，首批上市的9只基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs”）迎來上市三周年。

    回首當(dāng)初，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs肩負(fù)深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、強(qiáng)化資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)能力、進(jìn)一步創(chuàng)新投融資機(jī)制、有效盤活存量資產(chǎn)等重任，應(yīng)運而生、順勢而成。首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的平穩(wěn)上市開啟了我國公募REITs試點新篇章。

    三年實踐中，試點經(jīng)驗加速匯聚、示范效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，推動我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場提質(zhì)擴(kuò)面穩(wěn)步向前：一方面，試點范圍不斷擴(kuò)大，據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至目前，累計已有36只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs掛牌上市，首發(fā)加擴(kuò)募規(guī)模逾1100億元，涵蓋資產(chǎn)類型由最初的收費公路、產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流和污水處理四大主流類型擴(kuò)容至水利設(shè)施、保障性租賃住房、消費基礎(chǔ)設(shè)施、新能源發(fā)電等領(lǐng)域。另一方面，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場制度建設(shè)持續(xù)優(yōu)化完善，圍繞審核關(guān)注事項、發(fā)售業(yè)務(wù)、新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目、保障性租賃住房、臨時報告等方面出臺了一系列業(yè)務(wù)指引，引導(dǎo)市場規(guī)范健康發(fā)展。

    “三年來，在市場各參與方的共同努力下，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場正在由試點階段邁向常態(tài)化發(fā)行階段，并逐漸成為我國多層次資本市場的重要組成部分。”中航基金不動產(chǎn)投資部相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《證券日報》記者采訪時表示，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是推動新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展的重大金融創(chuàng)新，其在解決不動產(chǎn)投融資市場資金供需結(jié)構(gòu)錯配問題、推動不動產(chǎn)市場“資金—資本—資產(chǎn)”循環(huán)等方面具有重要意義。

    雙輪驅(qū)動格局初具雛形

    基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點工作啟動前夕，我國基礎(chǔ)設(shè)施投融資領(lǐng)域正面臨資金供需錯配的局面，而基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs憑借在盤活存量資產(chǎn)、創(chuàng)新投融資機(jī)制、拓寬權(quán)益融資渠道等方面不可替代的積極作用，成為彼時“破題”的有效抓手。

    2020年4月份，中國證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，啟動基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點工作。隨后，歷經(jīng)一年多時間的籌備，2021年6月份，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在滬深交易所上市，這標(biāo)志著公募REITs試點正式啟動。

    在首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs引領(lǐng)之下，“群雁活力”被加速激發(fā)，促使我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs一級市場初步形成“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動發(fā)展格局。

    據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至目前，我國已有36只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs完成首發(fā)募資。與此同時，據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計，除了4只已順利完成擴(kuò)募外，至少還有8只正在籌劃、申請擴(kuò)募或接受審核之中。

    值得注意的是，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場在快速擴(kuò)容的同時，“上新”也保持著較快節(jié)奏。以2024年為例，截至目前，年內(nèi)新發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs數(shù)量和規(guī)模均超上年。具體來看，年內(nèi)已有7只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs掛牌上市，遠(yuǎn)超去年全年的5只，此外，還有15單項目尚在審批之中；從規(guī)模上來看，年內(nèi)新發(fā)項目規(guī)模合計達(dá)183.51億元，超過去年的170.92億元。

    事實上，擴(kuò)容的“高效率”不僅體現(xiàn)在數(shù)量的高增長和上新的快節(jié)奏上，也體現(xiàn)在資產(chǎn)種類的多元化上。從2022年8月份首批保障性租賃住房REITs上市，到2023年擴(kuò)容至新能源發(fā)電和消費基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域，再到2024年6月份，首單水利設(shè)施項目獲交易所受理，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場參與主體持續(xù)向多元化拓展。

    中金湖北科投光谷REIT原始權(quán)益人湖北科投相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《證券日報》記者采訪時透露：“現(xiàn)在湖北科投集團(tuán)持有的資產(chǎn)類別包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、廠房、租賃住房、超算中心等，持續(xù)不斷擴(kuò)募是我們下一階段的重點工作方向。公司目前正在對持有的資產(chǎn)進(jìn)行整合，選取成熟優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)提前按照上市發(fā)行的要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范化和市場化運營，在條件成熟時將積極申請擴(kuò)募工作。”

    在博時基金REITs業(yè)務(wù)營運總監(jiān)劉玄看來，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場持續(xù)擴(kuò)容、參與主體愈加多元化已是大勢所趨。

    長期配置優(yōu)勢逐漸展露

    一級市場初步形成“首發(fā)+擴(kuò)募”格局的同時，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs二級市場從初期的非理性上漲到震蕩下行，再到近期的企穩(wěn)回升，基本走過了一個完整周期，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的長期配置優(yōu)勢逐漸展露。

    特別是今年以來，多項利好政策出臺，為我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs二級市場回暖提供了有力支撐。

    例如，2月8日，中國證監(jiān)會發(fā)布的《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》明確，原始權(quán)益人及投資者雙方均可將基礎(chǔ)設(shè)施REITs確認(rèn)為權(quán)益屬性產(chǎn)品；4月12日，國務(wù)院印發(fā)的新“國九條”提出，推動債券和不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展；4月19日，中國證監(jiān)會又發(fā)布5項資本市場對港合作措施，明確將REITs納入滬深港通，同日，中國證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于資本市場服務(wù)科技企業(yè)高水平發(fā)展的十六項措施》，支持有條件的新基建、數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施以及科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)等發(fā)行科技創(chuàng)新領(lǐng)域REITs等。

    在此背景之下，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場回暖跡象明顯。據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至6月19日，已上市的36只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中，32只年內(nèi)錄得正收益。其中，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、建信中關(guān)村REIT、中金山東高速REIT、華夏北京保障房REIT等18只項目年內(nèi)漲幅超10%。

    此外，華泰證券研報稱，公募REITs本質(zhì)是不動產(chǎn)證券化，產(chǎn)品投資機(jī)會可來自資產(chǎn)端和產(chǎn)品端兩部分。首先，高派息率是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs顯著特征；其次，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并購有助于提升REITs產(chǎn)品凈值；最后，投資者可根據(jù)其他資產(chǎn)價格、市場情緒和流動性等指標(biāo)構(gòu)建策略，實現(xiàn)REITs的二級市場交易收益。

    實踐中，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目也用客觀數(shù)據(jù)展現(xiàn)出其長期配置的優(yōu)勢。據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至目前，上述36只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的累計分紅金額超124.64億元。其中，平安廣州廣河REIT、中金安徽交控REIT的分紅金額居前，分別為15.53億元、14.64億元。從分紅次數(shù)來看，有多只項目保持高頻次分紅。其中，平安廣州廣河REIT、中金普洛斯REIT、華夏中國交建REIT、華夏越秀高速REIT的累計分紅次數(shù)均達(dá)7次。

    東源投資首席分析師劉祥東對《證券日報》記者表示，未來，在合理制定發(fā)行價的前提下，通過嚴(yán)格的項目篩選、規(guī)范的運作流程以及完善的風(fēng)險管理機(jī)制，可以將投資風(fēng)險控制在合理范圍內(nèi)。同時，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目的強(qiáng)制分紅屬性也為投資者提供了穩(wěn)定的收益來源，有望成為受投資者青睞的優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的。

    為盤活存量資產(chǎn)蹚出一條新路

    三年發(fā)展雖有波折，但我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs規(guī)模已然站上千億元級臺階，并在盤活存量資產(chǎn)、助力國家重要戰(zhàn)略等方面取得了較大成果。

    中航首鋼綠能REIT項目基金經(jīng)理對《證券日報》記者表示，中航首鋼綠能REIT順利上市，標(biāo)志著中國在固廢環(huán)保領(lǐng)域的金融創(chuàng)新邁出了重要一步，為綠色金融的發(fā)展注入了新動力。同時，對于推動北京市能源架構(gòu)轉(zhuǎn)型、減少溫室氣體排放、助力區(qū)域碳中和目標(biāo)的實現(xiàn)發(fā)揮了積極的作用。

    三年間，市場逐漸搭建起較為完整的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs規(guī)則體系，推動我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場提質(zhì)擴(kuò)面穩(wěn)步向前，為盤活龐大的存量資產(chǎn)蹚出一條新路。

    三年實踐中，助力我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場高質(zhì)量發(fā)展的積極因素加速匯聚，讓REITs市場擁有了更多發(fā)展空間。

    在上述中航基金不動產(chǎn)投資部相關(guān)負(fù)責(zé)人看來，近年來，監(jiān)管部門對基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場加大支持力度，利好政策頻出，市場生態(tài)持續(xù)改善。發(fā)行人的發(fā)行動力增強(qiáng)，投資者配置意愿提升，基金管理人更好地承擔(dān)起公募REITs市場“看門人”的角色，共同為REITs市場的平穩(wěn)發(fā)展保駕護(hù)航。