本報記者 昌校宇
5月31日,中金基金管理有限公司(以下簡稱“中金基金”)公布中金湖北科投光谷產業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金(以下簡稱“中金湖北科投光谷REIT”)發(fā)售公告顯示,中金湖北科投光谷REIT將于6月5日起發(fā)售,募集基金份額共計6億份,認購價格為2.625元/份。若本次發(fā)售成功,預計募集資金總額為15.75億元。
為一探即將上市的中金湖北科投光谷REIT底層資產運營情況、盈利水平、抗風險能力及擴募安排等市場“最關切”話題,《證券日報》記者于近日采訪了中金湖北科投光谷REIT擬任基金經理周嘉辰。
“我國產業(yè)園區(qū)行業(yè)歷經數十年發(fā)展,市場容量逐步積累擴大;同時也亟需擺脫同質化發(fā)展帶來的供需錯配、以及傳統(tǒng)投融資模式對開發(fā)運營的限制等難題。”周嘉辰解釋稱,當前,我國產業(yè)園區(qū)行業(yè)正處于轉型升級和發(fā)展創(chuàng)新階段,優(yōu)質的產業(yè)園區(qū)基礎設施資產通過市場化的運營管理,可以獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流,并具備持續(xù)動態(tài)提升經營效益的增值潛力,是基礎設施證券投資基金理想的投資標的,中金湖北科投光谷REIT便可助底層資產“循環(huán)造血”。
具體來看,中金湖北科投光谷REIT擬投資的基礎設施資產為湖北省武漢市東湖高新區(qū)(又稱“中國•光谷”、簡稱“光谷”)的光谷軟件園和“互聯(lián)網+”項目兩處產業(yè)園區(qū)資產,是響應“數字中國”和發(fā)展數字經濟等新興產業(yè)的重點項目。該項目主要運營及盈利模式為對外出租和運營管理,收入來源包括租金收入、物業(yè)管理費收入以及廣告、停車費及其他收入。均基于市場化運營產生,不依賴第三方補貼等非經常性收入。
兩處基礎設施資產建筑面積合計約174366.40平方米,可租賃面積167600.06平方米,運營時間均超過5年。對于投資者較關心的出租率是否穩(wěn)定可持續(xù),周嘉辰介紹,“基礎設施項目歷史運營情況整體穩(wěn)定,雖然受疫情影響近三年資產出租率存在階段性波動,但整體還是表現(xiàn)出了較強的經營韌性。2023年以來,伴隨疫情防控形勢總體平穩(wěn),租賃市場回暖,項目的租賃情況日趨改善,截至2023年3月31日,基礎設施項目整體出租率已恢復至90.72%。”
截至2022年12月31日,基礎設施項目在執(zhí)行租約共涉及租戶49家,涉及11個行業(yè),主要集中在信息技術、金融科技、專業(yè)服務等行業(yè),其中包括眾多高新技術企業(yè),與園區(qū)產業(yè)規(guī)劃相匹配。同時,基礎設施項目租賃合同以長期限合同為主,期限3年及以上的租賃面積占比達66.50%,期限5年及以上的租賃面積占比達38.24%,具備較強的租戶粘性。
周嘉辰表示,“總體而言,基礎設施資產市場化運營情況良好,租戶結構合理且租戶粘性較強,現(xiàn)金流收入穩(wěn)定。此外,光谷長期向好的經濟發(fā)展趨勢和子市場有限的土地供給也為標的資產價值增值提供了保障。”
在各方大力推進公募REITs常態(tài)化發(fā)行的大背景下,國內REITs市場“首發(fā)+擴募”的雙輪驅動格局已逐步形成。針對擴募安排,周嘉辰表示,“截至2022年12月31日,項目原始權益人湖北省科技投資集團有限公司(以下簡稱‘湖北科投’),合并報表范圍內已建成運營及在建的可租賃物業(yè)面積超過500萬平方米,以產業(yè)研發(fā)樓和工業(yè)廠房等產業(yè)園區(qū)類資產為主,均為光谷片區(qū)具有重要影響力和持續(xù)競爭力的優(yōu)質物業(yè),為中金湖北科投光谷REIT提供了豐富的可擴募資產。根據前期與湖北科投的溝通,湖北科投擴募意愿較強,項目具有較好的擴募前景。”
自國內公募REITs試點啟動以來,已有27只產品先后上市,募集資金超過900億元。整體來看,市場表現(xiàn)穩(wěn)健良好,資產配置價值凸顯。周嘉辰介紹,截至目前,中金基金在管公募REITs累計發(fā)行規(guī)模超180億元,暫居行業(yè)首位。
關于還有哪些基礎設施有望加入REITs“大家庭”成市場熱議焦點,周嘉辰預計,百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網點項目,以及保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目等消費基礎設施有望加入;同時,根據《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》及公開市場信息,水電氣熱等市政基礎設施、數字中心等新基建、水利基礎設施、文旅基礎設施等資產類型有望實現(xiàn)公募REITs領域的突破;此外,考慮到目前保障性租賃住房在REITs試點中的亮眼表現(xiàn),與保障性租賃住房類似的市場化長租房有望盡快加入公募REITs的試點范圍。
根據公開資料顯示,中金基金目前管理與推進的項目類型包括倉儲物流、保障性租賃住房、高速公路、產業(yè)園區(qū)等,并積極研究探索新型基礎設施、能源基礎設施、消費基礎設施等領域,所覆蓋的資產分布在京津冀、長江經濟帶、粵港澳大灣區(qū)、長三角、成渝雙城、環(huán)渤海經濟區(qū)等區(qū)域,支持國家深化區(qū)域經濟協(xié)調發(fā)展戰(zhàn)略,助力我國公募REITs行業(yè)的創(chuàng)新實踐與高質量發(fā)展。
(編輯 上官夢露)
21:26 | 10月28日上市公司重要公告集錦:海... |
21:18 | 軟通動力軟硬一體戰(zhàn)略驅動業(yè)務增長... |
21:06 | 德生科技前三季度實現(xiàn)歸母凈利潤約... |
21:06 | 外資機構加碼中國顯信心 普遍認為... |
21:05 | 金杯電工前三季營收突破127億元 海... |
21:04 | 逾千家深市公司披露2024年三季報 ... |
20:46 | 《股東來了》(2024)全國總決賽倒... |
20:38 | 佐力藥業(yè)首個股權激勵計劃發(fā)布 彰... |
20:37 | 中集車輛前三季度營收達158.23億元... |
20:35 | 《股東來了》(2024)全國總決賽倒... |
20:23 | 1844家A股上市公司披露三季報 農... |
20:13 | 蘭炭一體化項目獲批準開工 三維股... |
版權所有證券日報網
互聯(lián)網新聞信息服務許可證 10120180014增值電信業(yè)務經營許可證B2-20181903
京公網安備 11010202007567號京ICP備17054264號
證券日報網所載文章、數據僅供參考,使用前務請仔細閱讀法律申明,風險自負。
證券日報社電話:010-83251700網站電話:010-83251800 網站傳真:010-83251801電子郵件:xmtzx@zqrb.net
掃一掃,即可下載
掃一掃,加關注
掃一掃,加關注