不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金將“試航” 業(yè)界：對(duì)管理人要求十分嚴(yán)格

    本報(bào)記者 昌校宇

    見習(xí)記者 方凌晨

    私募投資領(lǐng)域迎政策“禮包”。2月20日晚，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“中基協(xié)”）發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》），明確不動(dòng)產(chǎn)投資范圍及試點(diǎn)管理人要求，并從基金募集、投資、運(yùn)作、信息披露等方面進(jìn)行了規(guī)范。《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》將自2023年3月1日起施行。

    受訪人士表示，《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》的發(fā)布，將促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募基金業(yè)務(wù)規(guī)范發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮私募基金支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用。接下來，有意向的私募機(jī)構(gòu)可蓄勢(shì)備戰(zhàn)，做好相關(guān)產(chǎn)品發(fā)行準(zhǔn)備、投資項(xiàng)目?jī)?chǔ)備等工作。

    規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)私募基金運(yùn)作

    近年來，我國已有一些私募機(jī)構(gòu)陸續(xù)設(shè)立投向商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施的私募基金并在中基協(xié)備案，不斷探索積累不動(dòng)產(chǎn)投資運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。

    中基協(xié)公布數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，存續(xù)私募股權(quán)房地產(chǎn)基金838只，存續(xù)規(guī)模4043億元，存續(xù)私募股權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施基金1424只，存續(xù)規(guī)模1.21萬億元，在支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量、轉(zhuǎn)型發(fā)展等方面發(fā)揮了積極作用。

    由于不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，為積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，中基協(xié)開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，起草形成《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》，允許符合要求的私募股權(quán)基金管理人在具備初步募資和展業(yè)計(jì)劃的基礎(chǔ)上設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資特定居住用房、商業(yè)經(jīng)營用房和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。并且，為了區(qū)別試點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)基金和原基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)基金類型，新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”產(chǎn)品類型。

    “總體來看，私募股權(quán)基金投資于不動(dòng)產(chǎn)在我國并非新鮮事。但此前由于相關(guān)規(guī)則不明確，實(shí)際業(yè)務(wù)操作過程中存在‘明股實(shí)債’‘影子銀行’等不規(guī)范行為。”清華大學(xué)全球私募股權(quán)研究院研究部總監(jiān)李詩林對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，此次《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》的發(fā)布，一方面有利于促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募基金業(yè)務(wù)規(guī)范發(fā)展，發(fā)揮私募股權(quán)基金多元化資產(chǎn)配置功能；另一方面積極穩(wěn)妥地推進(jìn)私募基金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)，將進(jìn)一步發(fā)揮私募基金支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用。

    上海錦天城（廣州）律師事務(wù)所合伙人許瀚律師在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》的出臺(tái)除了有助于規(guī)范整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)私募基金的運(yùn)作，從“窗口指導(dǎo)”到明確規(guī)則，也會(huì)從根本上保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)私募基金投資者的利益，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    中信證券認(rèn)為，中期而言，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金將與我國公募REITs市場(chǎng)共同發(fā)展，補(bǔ)足我國不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域“投融管退”良性循環(huán)中的關(guān)鍵短板。

    主要出資人等不得“涉房”

    《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》對(duì)私募股權(quán)基金管理人（以下簡(jiǎn)稱“管理人”）提出明確要求，管理人實(shí)繳資本、不動(dòng)產(chǎn)投資管理規(guī)模及經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)人員、主要出資人及實(shí)際控制人背景等方面均有涉及。其中包括：開展不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)業(yè)務(wù)的管理人在管不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于50億元人民幣，或自管理人登記以來累計(jì)管理不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于100億元人民幣；對(duì)于僅符合在管不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于30億元人民幣，或自管理人登記以來累計(jì)管理不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于60億元人民幣要求的管理人，應(yīng)在提交材料時(shí)承諾其后續(xù)備案不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資者均為機(jī)構(gòu)投資者。

    “《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》對(duì)管理人作出更嚴(yán)格的準(zhǔn)入要求，其中最重要的是主要出資人和實(shí)控人不得‘涉房’，以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資管理規(guī)模和團(tuán)隊(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資專業(yè)性的要求。能夠符合這些要求的管理人本身就是少數(shù)。”許瀚認(rèn)為，相關(guān)有意從事此項(xiàng)業(yè)務(wù)但還不滿足試點(diǎn)要求的管理人，可繼續(xù)按照中基協(xié)現(xiàn)行自律規(guī)則，開展保障性住房、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等股權(quán)投資業(yè)務(wù)，累積管理規(guī)模、規(guī)范運(yùn)作、培養(yǎng)不動(dòng)產(chǎn)投資專業(yè)人才和退出案例后，才有可能滿足試點(diǎn)要求。

    在李詩林看來，由于不動(dòng)產(chǎn)投資具有涉及資金規(guī)模巨大、投資期限長、專業(yè)性強(qiáng)等特點(diǎn)，相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)監(jiān)管相關(guān)要求，積極完善公司治理結(jié)構(gòu)及內(nèi)部控制機(jī)制，制訂健全投資流程及風(fēng)險(xiǎn)控制制度，同時(shí)充實(shí)專業(yè)人員隊(duì)伍，積極做好相關(guān)產(chǎn)品發(fā)行準(zhǔn)備、投資項(xiàng)目?jī)?chǔ)備等工作。

    談及未來相關(guān)機(jī)構(gòu)還應(yīng)如何發(fā)力搶占窗口機(jī)遇，北京利物投資管理有限公司創(chuàng)始人、合伙人常春林告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)正走向更加成熟的道路，也逐漸具備更加穩(wěn)定的現(xiàn)金流。相關(guān)符合條件的私募機(jī)構(gòu)可深耕地產(chǎn)行業(yè)各個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，挖掘潛在投資機(jī)會(huì)，以此為跳板，或?qū)⒂袡C(jī)會(huì)成為專注于投資不動(dòng)產(chǎn)私募基金行業(yè)的領(lǐng)頭人。