公募REITs隊伍有望擴容至15只 業(yè)界期待盡快出臺擴募細則

    本報記者 包興安

    1月6日，深交所信息顯示，鵬華基金旗下的公募REIT產(chǎn)品——鵬華深圳能源清潔能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金已于日前正式申報，這也是申報的首單清潔能源REIT項目。據(jù)最新申報信息（截至記者發(fā)稿）統(tǒng)計，4只公募REITs在排隊待批，即加上已經(jīng)上市的11只，公募REITs隊伍有望擴容至15只。

    業(yè)界人士表示，公募REITs市場擴容潛力巨大，未來將有更多優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)涌現(xiàn)，建議盡快出臺公募REITs擴募細則。

    中國國際經(jīng)濟交流中心經(jīng)濟研究部副部長劉向東對《證券日報》記者表示，目前已上市交易的公募REITs運行良好，均實現(xiàn)正收益，這說明產(chǎn)品在設(shè)計階段就考慮到穩(wěn)健的投資回報問題。同時，針對新基建和清潔能源設(shè)施領(lǐng)域推出特定產(chǎn)業(yè)方向的產(chǎn)品，能有效形成投資的良性循環(huán)，服務于國家重大戰(zhàn)略實施。

    公募REITs整體回報率可觀

    自去年6月21日落地至今，首批公募REITs產(chǎn)品已上市200天。目前，共有11只產(chǎn)品在滬深交易所上市。據(jù)東方財富Choice數(shù)據(jù)顯示，截至2022年1月7日收盤，11只公募REITs產(chǎn)品上市以來均獲得較好表現(xiàn)，其中，10只產(chǎn)品漲幅超過20%。

    具體來看，中航首鋼綠能REIT、中金普洛斯REIT、平安廣州廣河REIT等產(chǎn)品已先后發(fā)布分紅公告，啟動成立以來的首次分紅。其中，平安廣州廣河REIT可供分配金額達3.69億元。

    中航基金管理有限公司不動產(chǎn)投資部總經(jīng)理宋鑫對《證券日報》記者表示，自2021年6月21日上市以來，首批公募REITs底層資產(chǎn)運行穩(wěn)定、二級市場表現(xiàn)良好；第二批公募REITs項目自上市以來表現(xiàn)強勢，其中華夏越秀高速公路REIT上市首日漲幅達22.76%、建信中關(guān)村REIT更是在集合競價階段便“漲停”。同時，不同于首批項目上漲后有所回落走勢，第二批項目截至目前仍保持較高溢價率。

    宋鑫認為，公募REITs良好的運營情況與三方面因素有關(guān)：一是項目均是優(yōu)中選優(yōu)，底層資產(chǎn)成熟穩(wěn)定，運營管理機構(gòu)普遍為行業(yè)龍頭，且基金管理人主動參與到底層資產(chǎn)運營管理中，助力項目降本提質(zhì)增效；二是公募REITs市場供需不平衡，出現(xiàn)“僧多粥少”局面；三是公募REITs強制分紅和資產(chǎn)增值的雙重收益特征對投資者頗具吸引力，更加堅定了投資者在REITs領(lǐng)域的投資信心。

    巨豐投顧高級投資顧問謝后勤對《證券日報》記者表示，從目前來看，11只公募REITs整體回報率比較可觀，在二級市場上的流動性也高于國外市場上的同類產(chǎn)品，這為后續(xù)推出更多公募REITs項目起到較為正面的示范效應。作為國內(nèi)率先推出的試點項目，其基礎(chǔ)資產(chǎn)均是優(yōu)中選優(yōu)，加上優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)本身的稀缺性，更容易得到投資者的追捧。

    REITs市場擴容潛力巨大

    在公募踴躍布局的同時，政策面也在加快推進公募REITs工作。國家發(fā)展改革委辦公廳日前印發(fā)《關(guān)于加快推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，明確指出要進一步加快推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點有關(guān)工作，推動盤活存量資產(chǎn)，形成投資良性循環(huán)。

    宋鑫表示，REITs市場擴容潛力巨大，未來將有更多優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)涌現(xiàn)。在試點區(qū)域上，試點申報范圍將逐步擴大，目前已經(jīng)擴展到二、三線城市，大連、沈陽、鄭州、貴州等多地均積極申報符合條件的REITs項目。在試點行業(yè)上，在“雙碳”和保障民生領(lǐng)域或有較大發(fā)展。在清潔能源領(lǐng)域，目前多單清潔能源項目處于積極準備階段；在保障性租賃住房領(lǐng)域，上海、深圳、重慶、廣州等地已啟動保障性租賃住房REITs試點工作；在軌道交通領(lǐng)域，據(jù)公開信息顯示，多個一線城市已啟動軌道交通REITs試點工作，軌道交通REITs對現(xiàn)行軌道交通投融資機制形成補充，推動商業(yè)模式優(yōu)化，對行業(yè)發(fā)展有重點示范效應。

    謝后勤預計，我國公募REITs市場可形成6萬億元規(guī)模，未來項目資產(chǎn)有望進一步向更多基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流、醫(yī)療保健、數(shù)據(jù)中心、商業(yè)寫字樓、住宅等領(lǐng)域延伸。

    “我國公募REITs目前尚在試點階段，監(jiān)管和市場機構(gòu)應凝聚共識，發(fā)揮合力，立足長遠發(fā)展，把握產(chǎn)品特點規(guī)律，完善管理制度規(guī)則，解決試點出現(xiàn)的新問題，著力推進REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。”宋鑫建議，要不斷完善政策制度，打造成熟的REITs市場。在稅收、國資轉(zhuǎn)讓等關(guān)注度較高的方面進行制度完善，盡快出臺公募REITs擴募細則，擴大公募REITs市場資產(chǎn)管理規(guī)模。同時，要逐步實現(xiàn)項目審核標準化，加快推進REITs項目落地。目前，監(jiān)管機構(gòu)已經(jīng)在倉儲物流、高速公路、產(chǎn)業(yè)園、生態(tài)環(huán)保等領(lǐng)域積累了較為豐富的審核經(jīng)驗，應逐步建立標準化審核機制，加快推進REITs項目落地，擴大REITs市場供給。

    “總體看，公募REITs是對現(xiàn)有存量資產(chǎn)的優(yōu)化盤活，而且側(cè)重于政策面所需，中長期前景會有不錯的投資收益，有望成為關(guān)注我國中長期高質(zhì)量發(fā)展的耐心資本，為激發(fā)市場主體活力提供支撐。”劉向東表示。