超千億資金認購首批公募基礎設施REITs

    首批9只公募基礎設施REITs獲千億資金追捧，“吸金”超1178億元，遠超314億元的募集上限總規(guī)模。

    據(jù)記者統(tǒng)計，平安廣交投廣河高速REIT、博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT獲得超190億元資金認籌。此外，由于公眾投資者大手筆認購基金，其中6只公募基礎設施REITs采取回撥機制。

    業(yè)內人士表示，公募基礎設施REITs的推出，承載著國家盤活存量、為經(jīng)濟增長注入新動能的歷史使命，新的萬億級市場正拉開帷幕。長期來看公募基礎設施REITs，不同管理人在資產(chǎn)收購、運營改善、資本運作方面的差異表現(xiàn)，不同資產(chǎn)業(yè)態(tài)的價值等，都將成為投資人投資抉擇時的主要考量。

    6只產(chǎn)品啟動回撥

    6月2日，滬深交易所陸續(xù)公布9只基礎設施REITs認購申請確認比例。據(jù)統(tǒng)計，首批9只公募REITs認購規(guī)模均在80億元以上。其中，平安廣交投廣河高速REIT、博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT獲得超190億元資金認購。中金普洛斯倉儲物流REIT、浙商證券滬杭甬高速REIT、中航首鋼生物質REIT等也獲得超120億元資金認購。

    記者注意到，僅紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT、華安張江光大園REIT、浙商證券滬杭甬高速REIT這3只產(chǎn)品未啟動回撥機制，其他6只產(chǎn)品均啟動回撥，基金份額由網(wǎng)下發(fā)售回撥至公眾發(fā)售。

    整體來看，首批公募基礎設施REITs受到投資者廣泛追捧。其中，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、浙商證券滬杭甬高速REIT、富國首創(chuàng)水務REIT獲得超20萬戶公眾投資者認購，認購戶數(shù)分別為28.29萬戶、25.04萬戶、20.74萬戶。此外，中航首鋼生物質REIT、平安廣交投廣河高速REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT等基礎設施REITs也都有超10萬戶公眾投資者認購。

    除了戰(zhàn)略配售獲得100%配售以外，9只基礎設施REITs對網(wǎng)下投資者、公眾投資者均采取了比例配售。從網(wǎng)下投資者來看，配售比例最低的是博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT，僅為5.944%。此外，富國首創(chuàng)水務REIT等多只基金的配售比例也低于10%。從公眾投資者來看，配售比例最低的是中航首鋼生物質REIT，僅為1.759%。此外，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、浙商證券滬杭甬高速REIT等多只基金的配售比例低于5%。

    將逐步引導市場有效定價

    在成熟市場，REITs已被投資者視為股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類資產(chǎn)。美國是REITs的發(fā)源地，也是目前REITs規(guī)模最大的市場。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至2020年末，美國REITs的總市值達到1.25萬億美元，占美國股市市值的2.23%。中國當前REITs累計發(fā)行規(guī)模僅占股市市值的0.27%左右，未來REITs發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

    某公募資深人士分析表示，REITs市場的建立，肩負著盤活中國巨大存量重資產(chǎn)、為經(jīng)濟發(fā)展注入新動能的天然使命。這一使命的完成，其核心是通過二級市場的有效定價理順、倒逼一級市場投資邏輯的完善。這既能促使價格回歸，也能避免重資產(chǎn)市場的有價無市，下一步才會帶動一級市場投資的理性回歸，以及存量資產(chǎn)的有效盤活。

    海通證券認為，未來REITs發(fā)展既有機遇，又有挑戰(zhàn)。一方面，國內不動產(chǎn)證券化率低，未來空間廣闊。另一方面，封閉運作、投資者結構單一等，可能存在流動性不足的風險。此外，稅收優(yōu)惠推出進度也會影響投資收益。

    某公募基金REITs負責人表示，后續(xù)公募基礎設施REITs上市后，按照投資者結構來看，戰(zhàn)略配售占比較高、認購火爆、單個賬戶獲配比例較低，可能造成高集中度籌碼無法流通，流通市值相對較小。市場表現(xiàn)可能出現(xiàn)如下極端結果：一是單筆交易易造成明顯價格偏離，盤面形成零星交易的折線圖；二是，由于流通籌碼規(guī)模較小，易帶來場內價格大幅波動。

    不過，上述人士也提到，REITs本身的成長邏輯簡單明確，被市場爆炒空間有限，資產(chǎn)價值對價格的牽引力更強。長期來看，隨著資產(chǎn)不斷擴募，市場博弈度提升后，管理人的價值將逐漸顯現(xiàn)出來。