REITs市場(chǎng)常態(tài)化發(fā)行提質(zhì)增速 上交所加快建設(shè)REITs產(chǎn)品發(fā)展新高地

    本報(bào)記者 田鵬

    隨著華泰南京建鄴REIT于近日正式上市，滬市基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品數(shù)量增至34只，產(chǎn)品上市數(shù)量、融資規(guī)模在全市場(chǎng)占比均近七成。

    市場(chǎng)運(yùn)行三年以來(lái)，滬市基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)從試點(diǎn)、短期調(diào)整，到如今走出了穩(wěn)定向上的態(tài)勢(shì)。整體來(lái)看，滬市基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)呈現(xiàn)出運(yùn)行整體平穩(wěn)、產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)符合市場(chǎng)預(yù)期、市場(chǎng)加快擴(kuò)容提質(zhì)等良好態(tài)勢(shì)。

    上交所有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，相信隨著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)建設(shè)加速提質(zhì)擴(kuò)面，包括資產(chǎn)類(lèi)型穩(wěn)步拓展、配置價(jià)值逐步顯現(xiàn)、規(guī)則政策日趨完善和投資者權(quán)益保護(hù)不斷加強(qiáng)等，REITs市場(chǎng)必將迎來(lái)常態(tài)化發(fā)行的更大機(jī)遇，為盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展提供更有力的支持。

    常態(tài)化發(fā)行穩(wěn)步推進(jìn)

    數(shù)量穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)圖譜也在不斷拓寬，消費(fèi)、水電、陸上風(fēng)力發(fā)電等大類(lèi)資產(chǎn)“新篇章”不斷開(kāi)啟。據(jù)了解，目前已上市的項(xiàng)目資產(chǎn)范圍涵蓋產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、收費(fèi)公路、環(huán)保及新能源等。

    與此同時(shí)，今年以來(lái)，REITs市場(chǎng)迎來(lái)了更多擴(kuò)募項(xiàng)目?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者了解到，上交所始終積極推動(dòng)滬市REITs市場(chǎng)擴(kuò)容，鼓勵(lì)已上市項(xiàng)目通過(guò)擴(kuò)募做大做優(yōu)，助力REITs市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

    據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，中航京能光伏REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT、國(guó)泰君安臨港REIT擴(kuò)募申請(qǐng)已獲中國(guó)證監(jiān)會(huì)、上交所受理；華夏北京保障房REIT擴(kuò)募項(xiàng)目已收到上交所反饋意見(jiàn)；國(guó)泰君安東久REIT及中金廈門(mén)安居REIT均已發(fā)布擴(kuò)募公告。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年以來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品發(fā)行速度加快，相信隨著REITs發(fā)行范圍的進(jìn)一步擴(kuò)大和底層資產(chǎn)類(lèi)型的多元化，REITs市場(chǎng)深度將進(jìn)一步增厚、廣度將進(jìn)一步拓寬。

    常態(tài)化發(fā)行穩(wěn)步推進(jìn)的背后，離不開(kāi)政策端不斷加碼發(fā)力。例如，今年4月份發(fā)布的新“國(guó)九條”明確提出，“推動(dòng)債券和不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展”，這為REITs市場(chǎng)提供了政策支持和發(fā)展方向。

    同時(shí)，REITs制度機(jī)制也在持續(xù)完善。記者了解到，中國(guó)證監(jiān)會(huì)已將配合國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)做好《不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金管理?xiàng)l例》工作納入印發(fā)的2024年度立法工作計(jì)劃中，各項(xiàng)工作正在穩(wěn)步推進(jìn)；上交所在中國(guó)證監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)下，按照“成熟一類(lèi)，推出一類(lèi)”的原則，進(jìn)一步優(yōu)化審核發(fā)行以及信息披露監(jiān)管制度安排，已完善形成“業(yè)務(wù)辦法+指引+指南”的多層次規(guī)則體系。

    由此可見(jiàn)，相關(guān)部委配套支持措施、地方專(zhuān)項(xiàng)政策陸續(xù)出臺(tái)，各方共建REITs市場(chǎng)的良好態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成。“REITs作為存量資產(chǎn)盤(pán)活的有效工具，日益成為企業(yè)優(yōu)選；作為創(chuàng)新型權(quán)益產(chǎn)品，逐步獲得投資者的關(guān)注和認(rèn)可。這些成效的背后，離不開(kāi)包括監(jiān)管、市場(chǎng)參與各方的積極作為和持續(xù)發(fā)力，針對(duì)市場(chǎng)發(fā)展建設(shè)中的新情況和新問(wèn)題，相關(guān)部門(mén)、機(jī)構(gòu)不斷增加政策供給，為市場(chǎng)常態(tài)化發(fā)行和長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。”瑞思不動(dòng)產(chǎn)金融研究院院長(zhǎng)朱元偉表示。

    市場(chǎng)活躍度不斷提升

    拉長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品三年來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)，體現(xiàn)了市場(chǎng)基本面逐步回暖、活躍度不斷上升、投資者更為理性的趨勢(shì)，這也為后續(xù)市場(chǎng)常態(tài)化發(fā)行創(chuàng)造了有利環(huán)境。

    記者觀察到，從二級(jí)市場(chǎng)來(lái)看，中證REITs全收益指數(shù)年初至今漲幅約為8%，近3個(gè)月REITs平均換手率約為1%。投資者參與一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行的熱情也在回升，部分REITs產(chǎn)品網(wǎng)下、網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)倍數(shù)較高，有的網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)倍數(shù)甚至超過(guò)400倍。

    市場(chǎng)人士表示，自今年上半年出臺(tái)相關(guān)會(huì)計(jì)處理政策，明確REITs產(chǎn)品權(quán)益屬性定位后，投資者投資理念不斷成熟，更加注重長(zhǎng)期投資、價(jià)值投資，部分投資者已將REITs投資分類(lèi)為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入其他綜合收益的金融資產(chǎn)。

    2021年以來(lái)，REITs市場(chǎng)經(jīng)歷起落變化，已走完一個(gè)完整的市場(chǎng)周期，市場(chǎng)正在逐步恢復(fù)活力。“從投資端來(lái)看，隨著投資者對(duì)REITs產(chǎn)品特性及底層資產(chǎn)的研究持續(xù)增強(qiáng)，其對(duì)產(chǎn)品估值定價(jià)邏輯的認(rèn)知也在不斷深化。同時(shí)，隨著REITs市場(chǎng)常態(tài)化發(fā)行不斷加速，市場(chǎng)深度和廣度不斷拓展，市場(chǎng)機(jī)制和韌性進(jìn)一步增強(qiáng)，有效的投融兩側(cè)正向循環(huán)正在逐步形成。”泰康資產(chǎn)張鈺才表示。

    已上市REITs產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健表現(xiàn)，也是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品二級(jí)市場(chǎng)活躍度不斷提升的原因。記者根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2023年全年，滬市REITs整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)符合市場(chǎng)預(yù)期，可供分配完成率總體實(shí)現(xiàn)全年預(yù)測(cè)的100%，其中保租房、倉(cāng)儲(chǔ)物流板塊分別為115%和113%。

    同時(shí)，信心一定程度上源于信息的及時(shí)有效。“當(dāng)前各方協(xié)力共建REITs市場(chǎng)的理念不斷深化，業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)、發(fā)行路演等活動(dòng)常態(tài)化開(kāi)展，投融互動(dòng)、投融互信的市場(chǎng)生態(tài)初步形成。”一位REITs市場(chǎng)資深研究員表示。