降低存量房貸利率 市場影響幾何？

    本報(bào)記者 陳瀟

    9月24日，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，中國人民銀行行長潘功勝宣布，降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。

    “引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，意味著近期各商業(yè)銀行將會根據(jù)央行部署，下調(diào)房貸利率，降低購房者月供成本。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報(bào)》記者表示，這也是去年8月份宣布降低存量房貸利率后，全國范圍內(nèi)第二次降低存量房貸利率，將實(shí)實(shí)在在為購房者或還貸家庭減輕月供負(fù)擔(dān)。

    持續(xù)減輕居民購房壓力

    2023年8月31日，央行、國家金監(jiān)總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確符合條件的存量首套房借款人可與承貸金融機(jī)構(gòu)協(xié)商降低利率，當(dāng)年9月份，各銀行陸續(xù)下調(diào)存量房貸利率。

    根據(jù)央行《2023年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，已有超過23萬億元存量房貸的利率完成下調(diào)，調(diào)整后加權(quán)平均利率為4.27%（2023年12月5年期以上LPR為4.2%），平均降幅73個(gè)基點(diǎn)，每年減少借款人利息支出約1700億元。

    此后，2024年，伴隨LPR的調(diào)降，新增購房按揭貸款利率持續(xù)下行。中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前存量房貸平均利率在3.92%左右，而新增的房貸平均利率在3.3%左右，存量房貸平均利率和新增房貸利率之間的利差在60個(gè)基點(diǎn)左右。

    此次中國人民銀行行長潘功勝宣布，降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右，將有望使得存量房貸利率與新增房貸利率基本持平。

    “此次再度宣布50個(gè)基點(diǎn)左右的存量房貸利率下調(diào)，意味著100萬元存量房貸，以30年貸款年限內(nèi)計(jì)算，每月月供減少280元左右，30年可以減少利息支出約10萬元。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報(bào)》記者表示。

    在多位業(yè)內(nèi)人士看來，存量住房貸款利率進(jìn)一步下調(diào)不僅僅可以為借款人節(jié)省利息還款，持續(xù)減輕居民購房壓力，還有利于商業(yè)銀行平滑提前還貸壓力，穩(wěn)定住房消費(fèi)預(yù)期，提振購房信心。

    “調(diào)整幅度還是很超預(yù)期的。”一位地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴《證券日報(bào)》記者，此前測算降息水平，預(yù)計(jì)在40個(gè)基點(diǎn)左右，此次宣布50個(gè)基點(diǎn)左右的降幅，基本達(dá)到新增購房貸款利率水平，但對具體的調(diào)整是否包括今年已經(jīng)調(diào)整的35個(gè)基點(diǎn)的LPR較為關(guān)注，期待央行的細(xì)則落地。

    在嚴(yán)躍進(jìn)看來，此次降息打消了購房者的擔(dān)憂，意味著存量貸款利率可能會常態(tài)化下調(diào)，以保持其與增量貸款利率的平衡性，有助于減輕二手房掛牌壓力，促進(jìn)房價(jià)回歸穩(wěn)定。此次政策預(yù)計(jì)10月份有望落地，四季度銀行或?qū)⑾到y(tǒng)性對批量存量房貸利率進(jìn)行下調(diào)。

    四季度有望迎來翹尾行情

    除了存量房利率下調(diào)，此次發(fā)布會還提出，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。

    在鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉看來，降低二套房首付比例，存量房貸利率下調(diào)等積極政策出臺，疊加11月中下旬到12月房企年底沖刺銷售業(yè)績，年底核心城市的龍頭房企或會迎來翹尾行情。

    中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對《證券日報(bào)》記者表示，當(dāng)前重點(diǎn)50城平均租售比為2.1%，按平均30%首付比例綜合考慮，目前居民購房的綜合資金成本大約在2.6%到3%之間，降息有助于降低居民購房成本，使其進(jìn)一步接近租售比，進(jìn)而推動房價(jià)企穩(wěn)。

    “從歷史來看，個(gè)人住房貸款加權(quán)利率和商品房銷售面積增速成反相關(guān)。在當(dāng)前銷售筑底的環(huán)境下，調(diào)降存量房貸利率有望提振居民市場信心，進(jìn)一步釋放居民購買力。”開源證券研報(bào)顯示，投資強(qiáng)度高、布局區(qū)域優(yōu)、機(jī)制市場化的強(qiáng)信用房企或有望受益。

    在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，房貸利率下限較高的重點(diǎn)城市可重點(diǎn)關(guān)注，比如“京滬深”和廈門，2019年到2022年房貸下限在LPR的基礎(chǔ)上加30到50個(gè)基點(diǎn)，這些地區(qū)有望迎來較大的市場反響。

（編輯 閆立良）