社論：全球通脹或刺破發(fā)達(dá)國家地產(chǎn)泡沫 中國應(yīng)守牢樓市風(fēng)險(xiǎn)底線

    隨著全球通脹風(fēng)險(xiǎn)越來越高，尤其是西方國家面臨近40年來創(chuàng)紀(jì)錄的物價(jià)指數(shù)水平，逼迫各國央行當(dāng)以嚴(yán)肅的態(tài)度提高利率應(yīng)對，而這種趨勢則引發(fā)了另一個(gè)威脅和擔(dān)憂，即地產(chǎn)泡沫的破裂。

    在新冠疫情暴發(fā)前，發(fā)達(dá)國家就已經(jīng)出現(xiàn)國債負(fù)利率現(xiàn)象，長期的量化寬松政策吸引了很多人買房。疫情暴發(fā)后，居家隔離的政策讓人們對居住環(huán)境有了更高的要求。與此同時(shí)，央行部門通過將基準(zhǔn)利率降低到零的水平，刺激了購房熱的集中爆發(fā)。但是，因?yàn)橐咔槠陂g限制了住房供應(yīng)，進(jìn)一步惡化了供需緊張，房價(jià)大幅上漲。

    一項(xiàng)報(bào)告顯示，目前19個(gè)經(jīng)合組織國家的房價(jià)租金比和房價(jià)收入比均高于2008年金融危機(jī)前的水平，表明價(jià)格已經(jīng)偏離了基本面。以美國為例，2021年美國房屋銷售價(jià)格中位數(shù)同比上漲16.9%，創(chuàng)下1999年以來的最高紀(jì)錄，共售出612萬套房產(chǎn)，創(chuàng)下2006年房地產(chǎn)泡沫高峰以來的最高水平。在去年高基數(shù)的水平上，今年美國1-5月的房價(jià)上漲了也有20%以上。但是，美國并非最嚴(yán)重的。新西蘭、捷克、澳大利亞和加拿大等房地產(chǎn)市場是全球泡沫最嚴(yán)重的市場，奧地利、德國、荷蘭、葡萄牙等歐洲國家也泡沫很大。

    美國30年期的房貸利率已經(jīng)從今年年初的3.29%上升到現(xiàn)在的6.28%，使得美國的抵押貸款需求降至二十多年來的最低水平。但是，市場并不太悲觀，首先是因?yàn)榈禺a(chǎn)供應(yīng)不足，不會(huì)出現(xiàn)競爭性拋售的風(fēng)險(xiǎn)；其次，與2008年前不同，這次抵押貸款條件沒有那么寬松。盡管如此，過去兩年有太多的人在高位購入了房子，抵押貸款的利率上升會(huì)讓他們很痛苦，甚至出現(xiàn)斷供風(fēng)險(xiǎn)。而對于年輕人而言，高房價(jià)讓他們更不可能購買住房，這又促進(jìn)了租金的持續(xù)上漲，從而支撐了通脹的持續(xù)性。

    當(dāng)然，有研究認(rèn)為利率變化對樓市的沖擊會(huì)有滯后性，全球樓市可能不會(huì)在短期內(nèi)就脆弱到泡沫破裂。按照普遍的說法，次貸危機(jī)的發(fā)生，是美聯(lián)儲(chǔ)在2000年互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂以及911恐怖襲擊之后，決定削減利率，從2000年約6.6%的高點(diǎn)降至2003年2%的低點(diǎn)造成的，低利率吸引更多人涌入樓市，包括低收入群體。但是，經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·席勒認(rèn)為這并不正確，房地產(chǎn)市場的繁榮時(shí)長是低利率時(shí)期的三倍，房地產(chǎn)繁榮早在1997年就開始了。國際清算銀行的一項(xiàng)研究發(fā)現(xiàn)，名義短期利率下降1%會(huì)導(dǎo)致住房價(jià)格上漲5%，但這需要三年的時(shí)間才得以實(shí)現(xiàn)。

    盡管如此，但我們必須正視發(fā)達(dá)國家當(dāng)前的風(fēng)險(xiǎn)并非僅限于樓市。正如2008年美國樓市壞賬率的提升引發(fā)金融風(fēng)暴?，F(xiàn)在，與上次不同的是，金融也處于周期性風(fēng)險(xiǎn)之中，利率的提升導(dǎo)致資金從股市和債市大規(guī)模撤離，金融市場劇烈而又持續(xù)的動(dòng)蕩可能對樓市產(chǎn)生額外影響，比如預(yù)期惡化以及拋售。所以，不能將利率作為單一影響因素，金融市場與樓市可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共振，加速樓市的衰退。

    與西方國家處于加息周期不同，中國處于降息的政策通道，樓市價(jià)格尚且穩(wěn)定但成交低迷，資本市場也處于穩(wěn)定健康的狀態(tài)。中國政府正在采取各種措施穩(wěn)定樓市，包括降低按揭貸款的利率，部分地區(qū)還降低了首付款比例。但是，在價(jià)格已經(jīng)比較高的基礎(chǔ)上，中國樓市也很難接受更高的價(jià)格增長。因此，貨幣政策在關(guān)注通脹水平和樓市穩(wěn)定的同時(shí)，也要警惕滯后效應(yīng)和次貸風(fēng)險(xiǎn)，守牢風(fēng)險(xiǎn)底線，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。