新一輪“穩(wěn)樓市”政策將托底行業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行

    剛剛披露的數(shù)據(jù)顯示，1-4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資下降2.7%。在1-3月份仍正增長0.7%的情況下，1-4月份逆轉(zhuǎn)為下降2.7%，主要原因在于，受疫情影響，4月全月房地產(chǎn)項(xiàng)目線下辦理規(guī)劃報建、開工、銷售等都受到影響。1-4月，房屋新開工下降26.3%，土地購置面積下降46.5%，二者占開發(fā)投資90%以上的份額。

    另外，竣工有利于開發(fā)商提取預(yù)售資金，但由于散發(fā)疫情沖擊，交樓受到影響，加上開發(fā)商資金鏈緊張，1-4月竣工面積下降11.9%，也拖累了開發(fā)投資。除疫情的外部沖擊，部分開發(fā)企業(yè)對行業(yè)走勢較為悲觀，拿地、開工的積極性下降，其主要驅(qū)動因素就是銷售端持續(xù)疲軟。1-4月份，全國商品房銷售面積、銷售金額同比分別下降20.9%、29.5%。

    疫情因素導(dǎo)致就業(yè)密集型的服務(wù)行業(yè)受到一定沖擊，加上去年以來對地產(chǎn)、金融等資本運(yùn)作型行業(yè)進(jìn)行規(guī)制，部分居民收入受到影響、預(yù)期轉(zhuǎn)弱、購房意愿持續(xù)下滑。近期央行調(diào)查顯示，城鎮(zhèn)居民傾向于“更多消費(fèi)”的居民占23.7%，比上季減少1.0個百分點(diǎn)；傾向于“更多儲蓄”的居民占54.7%，比上季增加2.9個百分點(diǎn)；傾向于“更多投資”的居民占21.6%，比上季減少1.9個百分點(diǎn)。居民購房意愿下降，傳導(dǎo)至前端的開發(fā)商層面，就表現(xiàn)為拿地、開工意愿下降，拖累了開發(fā)投資。而且，開發(fā)商整體仍舊以促銷來穩(wěn)資金鏈。

    1-4月份，東部地區(qū)商品房銷售面積跌幅小于中部地區(qū)跌幅，但全國商品房銷售金額跌幅大于銷售面積跌幅。這意味著，“降價促銷”仍舊是開發(fā)商營銷的主要戰(zhàn)略。從“五一”假期及近期市場調(diào)研來看，在珠三角、長三角主要城市，除了核心區(qū)極少數(shù)新房項(xiàng)目外，大部分新盤項(xiàng)目仍以降價為主，甚至以低于周邊同類二手住房價格為營銷策略，吸引購房者進(jìn)入市場。

    3月份，70個城市中仍有38個城市的新房價格在下跌。如果房價下跌，會對開發(fā)商拿地、開工形成負(fù)面預(yù)期，對購房者積極入市也不利。再加上4月份開發(fā)商債務(wù)風(fēng)險仍舊在散發(fā)，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)對開發(fā)商的風(fēng)險偏好較低。1-4月份，開發(fā)商到位資金同比下降23.6%，降幅甚至比2020年疫情期間要大。

    可見，目前商品房市場量價下行、行業(yè)全鏈條下行的格局下，資金主體對開發(fā)行業(yè)的風(fēng)險偏好已經(jīng)降至歷史最低水平。分項(xiàng)來看，占資金來源15%左右的國內(nèi)貸款，1-4月份下降24.5%，顯示銀行、信托等機(jī)構(gòu)的貸款意愿下降。目前，預(yù)售資金監(jiān)管嚴(yán)格，確保交樓和社會穩(wěn)定的樓市主旨下，銀行、信托貸款的積極性必然持續(xù)走低，對新開工的影響比較大。

    另外，占資金來源接近一半的銷售回款，包括定金及預(yù)收款、按揭貸款，1-4月份分別下降37%和25.1%，降幅分別比1-3月份擴(kuò)大了6、6.3個百分點(diǎn)，顯示4月當(dāng)月疫情對新房銷售的影響，以及疫情多點(diǎn)散發(fā)下居民買房動力下降。不久前發(fā)布的金融數(shù)據(jù)顯示，4月份住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元，顯示貸款購房意愿下降。

    4月18日，央行、外管局提出加強(qiáng)金融服務(wù)、加大支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度的23條政策舉措，關(guān)于房地產(chǎn)，提出“合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求”，這是央行層面2017年以來再次明確指向首付和貸款利率要求，在因城施策原則下，更多符合條件的城市下調(diào)首付比例，降低房貸利率，地產(chǎn)需求端的金融政策將再次調(diào)整。

    5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。也就是說，央行對首套房按揭“定向降息”，新的首套房最低按揭利率為“LPR-20個基點(diǎn)”，二套房仍舊是“LPR+60個基點(diǎn)”。

    央行此舉彰顯了差別化的住房信貸政策更加精細(xì)化設(shè)計，重點(diǎn)支持新市民為主導(dǎo)的首套房需求。顯然，當(dāng)前樓市下行，除了2020年疫情后調(diào)控政策收緊，金融、土地和財稅等一攬子長效機(jī)制落地，以及近期的疫情沖擊外，更多的是房地產(chǎn)供需錯配，即新市民是買房的主體，但其對高房價的支付能力較低。因此，更多的政策應(yīng)當(dāng)著眼于如何降低購房成本。

    基于此判斷，國家對于當(dāng)前樓市下行，有全面客觀的認(rèn)識，即行業(yè)連續(xù)5-6年在歷史最高位徘徊，包括開發(fā)、銷售和價格，都停留在歷史最高位。但同時，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型仍處在攻堅期，近期經(jīng)濟(jì)增速下行疊加疫情因素，樓市購買力下降與行業(yè)下行。未來，必須要加大降成本力度，包括地價、房價、貸款和稅費(fèi)等都需進(jìn)一步降低成本，適應(yīng)新市民購買需求，才能讓供需匹配，才能保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。