長沙從疏堵結(jié)合、供需兩側(cè)的視角,將需求勢能引導(dǎo)至政策希望導(dǎo)向的路徑。
李宇嘉
近期,各地都在紓困樓市。不過,即便“一城一策”搞了幾年,但當下的政策還是老掉牙的那幾板斧。一直以樓市調(diào)控“模范生”示人的長沙,近日出臺了一個別出心裁、膽大心細的政策——“租購聯(lián)動”。簡單講,業(yè)主手上的房子若盤活供作租賃住房,或者是保障性租賃住房,或者是長租房,就不納入家庭住房套數(shù)計算。也就是,限購政策就松動了。
之所以說別出心裁,在于長沙并非像其他城市那樣,一直在“水多了加面、面多了加水”上做鐘擺式循環(huán),一直在如何刺激或抑制需求上兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn),而是從疏堵結(jié)合、供需兩側(cè)的視角,將需求勢能引導(dǎo)至政策希望導(dǎo)向的路徑。
房地產(chǎn)是實打?qū)嵉闹еa(chǎn)業(yè),但超高的房價下,供需端錯配嚴重。有購買力的人,往往是被限購的人,而廣大新市民、無房戶無購買能力。新時期樓市的頂層設(shè)計,就是通過保障性租賃住房、長租房來糾偏供需錯配。也就是,大規(guī)?;I建體面的、低租金和小戶型的保租房,讓3-4億新市民以低成本方式扎根大城市,為包括樓市在內(nèi)的內(nèi)需提供可持續(xù)的動力。
保租房盡管有保障的屬性,但其本意還是要以市場化為主導(dǎo)來推進,通過盤活存量引導(dǎo)開發(fā)商在內(nèi)的市場主體轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式,建立存量物業(yè)運營為主導(dǎo)的新模式。此次長沙新政,就是將需求側(cè)管理與供給側(cè)改革結(jié)合起來,設(shè)計“以租換購”的激勵機制,順勢引導(dǎo)住房供給側(cè)改革,即保租房和長租房,因勢利導(dǎo)地建立市場供應(yīng)保租房的機制,作為限購松綁的前置條件。
更重要的是,這樣的政策設(shè)計實現(xiàn)了“住”和“不炒”的兼容。以往政策邏輯下,購買多套房一定是“炒”,必須得抑制。長沙的新邏輯就是“以租換購”的激勵,要想買一套房,就得拿出手上的一套房作為保租房、長租房,運營期限不低于10年,并接受政府租賃平臺的管理。這樣的前置條件下,擁有多套房就是“炒”的屬性淡化了,從而釋放需求,確保樓市平穩(wěn)。
對于長沙這樣的二線城市來說,過去20年樓市紅紅火火,存量房源很多,但交易頻率比較低,特別是戶型設(shè)計陳舊的那些房源。新的政策設(shè)計下,不僅增量需求被激活,存量房源有序轉(zhuǎn)化為租賃房源。而且,在政府統(tǒng)一的管理平臺下,這些房源是規(guī)?;?、機構(gòu)化的房源,租期穩(wěn)定、秩序穩(wěn)定,全社會的租金也就降下來了,這也是政府發(fā)展保租房和長租房的本源。
當然,想法美好的政策,落地效果還取決于設(shè)計能否激勵相融??梢允潜W夥浚部梢允遣皇茏饨鸸苤频拈L租房;可以是機構(gòu)運營,也可以是自行出租運營,期間還可以將房屋轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)資金退出。靈活的設(shè)計給長期投資者提供選擇,打消了被迫長期持有,難以在有資金需求時退出的顧慮,同時不影響租賃房源的穩(wěn)定供應(yīng)。這樣,租金就控制住了,可謂一舉多得。
最后,多套房的購買者有多少,愿意接受長期租賃委托、接受租金管制的有多少,不得而知。但至少,退出限購、釋放多套房購置需求,絕不是一味地刺激需求,縱容投機炒作,而是既要滿足客觀存在的需求,也要將其因勢利導(dǎo)。這需要精細化的政策設(shè)計,智慧化的架構(gòu)搭建,以及后續(xù)實時查漏補缺,堵上可能出現(xiàn)的套利行為,這才是調(diào)控走向成熟和長效的標志。
(作者系房地產(chǎn)資深研究人士)
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