長沙樓市“倒春寒”：改善型住宅需求快速消化 1月份新房供銷量跌至近兩年低谷

    本報記者 何文英

    “我名下是無房的狀態(tài)，但等我搖到號就只剩下低樓層的幾套房源了。”2月20日，某知名房企在長沙的高端住宅項目首次開盤，參加了現(xiàn)場搖號的王小姐對《證券日報》記者表示，在經(jīng)歷了去年幾個月的看房、搖號“陪跑”等經(jīng)歷后，購房沖動已經(jīng)逐漸降溫，在沒有符合自己要求的房源下是不會輕易出手的。王小姐還透露：“當天開盤人數(shù)沒有我想象的那么多，比我去年參與過的其他樓盤的開盤冷清多了。”

    長沙樓市的“倒春寒”從近日公布的一組數(shù)據(jù)亦可見一斑。2月15日，湖南中原研究院發(fā)布了1月份長沙樓市月報。數(shù)據(jù)顯示，長沙市內(nèi)五區(qū)住宅供銷量跌至近兩年低谷，同比環(huán)比齊降，僅比2020年疫情暴發(fā)月略高。

    2021年下半年至年底，長沙樓市改善型住宅還是一房難求，而今虎年開局即遇冷，這期間究竟發(fā)生了什么？

    改善型住宅驟然降溫

    《證券日報》記者從市場調(diào)研的情況來看，去年長沙樓市的改善型住宅十分火爆，托關(guān)系、加價等現(xiàn)象層出不窮，但年末至開年改善型住宅的蓄客與去化卻突然遭遇了困境。

    以文中開頭所述的樓盤為例，該樓盤主打改善型住宅，此次推的房源為225㎡和306㎡兩種戶型，開盤當日放出的房源僅84套，均價約25000元/㎡。“25000元/㎡在長沙可以說是房價的天花板了，但既不是一線江景房也不是優(yōu)質(zhì)學區(qū)房，由于價格比較高，蓄客時間也挺長的。”王小姐說道。

    據(jù)了解，該樓盤需要驗資200萬元才能看樣板房，開盤前還需要繳納20萬元誠意金才具備開盤當天搖號的資格。“置業(yè)顧問說年前會開盤，但一拖再拖，直到昨天開盤這筆資金才解凍。”王小姐表示，由于蓄客期太長，這筆誠意金也損失了一些期間利息。

    一位資深置業(yè)顧問對《證券日報》記者表示：“一般為了保證項目的去化率，通常都會有一段蓄客期，蓄客期過長則表示項目對開盤的去化信心不足。去年長沙多個改善型樓盤入市，由于該部分客戶消化過快，導致今年開年改善型住宅蓄客期越拉越長。”

    該置業(yè)顧問還透露，目前其手頭負責推的改善型住宅項目去年8月份的時候開盤基本秒光，但11月份、12月份推出的后續(xù)房源去化就不太理想。

    購房者觀望情緒明顯

    湖南中原研究院發(fā)布的1月份數(shù)據(jù)也充分印證了長沙樓市的基本面正在發(fā)生變化。新房市場方面，2022年1月份長沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅累計供應(yīng)37萬㎡，環(huán)比下滑75%，同比下滑25%；成交47萬㎡，環(huán)比下滑63%，同比下滑52%。

    上述置業(yè)顧問表示：“去年底，購房者觀望情緒便逐漸顯現(xiàn)，有些是出于對出生率驟降會否引起房價下跌的擔憂，但大部分還是對經(jīng)濟發(fā)展不確定性的顧慮，想更多的留些現(xiàn)金在手里。購房者情緒也引起開發(fā)商推盤動力不足，因此買賣雙方都有些缺乏信心。”

    截至1月底，長沙商品住宅庫存量微降至644萬㎡，去化周期連續(xù)5個月上漲。湖南中原研究院1月份監(jiān)控到的8個項目開盤，推貨量806套，環(huán)比下滑86%，成交481套，環(huán)比下滑87%。月度整體開盤去化率60%，環(huán)比下滑5個百分點。

    二手房方面，掛牌量的大幅增加也進一步加重了市場的觀望情緒。根據(jù)象盒找房數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，長沙六區(qū)一縣二手房掛牌均價10342元/㎡，環(huán)比下跌0.4%，在售房源量4.3萬套，而去年年初，二手房在售房源數(shù)量僅1.7萬套。

    從事二手房交易的王先生告訴《證券日報》記者：“現(xiàn)在二手房價格并沒有明顯的下跌，但市場一直處于有價無市的狀態(tài)，只有部分急于出手的客戶會考慮降價出售，最近幾個月都沒有什么生意。”

    對于長沙樓市呈現(xiàn)出的“倒春寒”，上海立信會計金融學院孫文華博士在接受《證券日報》記者采訪時認為：“隨著房住不炒基調(diào)的反復強調(diào)以及房地產(chǎn)稅的即將落地，房地產(chǎn)暴漲的時代已經(jīng)一去不返，買方在挑選住宅產(chǎn)品時會綜合考慮宏觀經(jīng)濟、貨幣政策、地產(chǎn)調(diào)控、首付比例等多重因素，會反復斟酌和衡量該產(chǎn)品的性價比和保值性。而買房的觀望情緒也同時引發(fā)賣方拿地、推盤趨于謹慎。”

    不過，孫文華認為：“長沙房價在全國省會城市中處于相對的價格洼地，改善型住房相對于一線城市總價會低很多，還是具備一定的優(yōu)勢和吸引力。歸根結(jié)底，無論是新房還是二手房，都會隨著存量增量與市場需求的博弈，最終由供需關(guān)系主導其價格走向。”

（編輯 上官夢露）