住房租賃市場(chǎng)迎政策紅利 專家支招提高租賃住房供給的“質(zhì)”和“量”

    本報(bào)記者 劉萌

    今年以來，政策端持續(xù)發(fā)力將“幫助新市民、青年人等緩解住房困難”放在更加顯要的位置。“十四五”規(guī)劃及今年政府工作報(bào)告分別提出要“完善長租房政策”和“增加保障性租賃住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場(chǎng)”。12月8日至10日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議則提出“探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場(chǎng)”。

    在一系列針對(duì)性政策指導(dǎo)下，當(dāng)前我國住房租賃市場(chǎng)發(fā)生了諸多變化。貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，一是住房租賃市場(chǎng)頂層設(shè)計(jì)完善，形成了由公租房、保障性租賃住房和市場(chǎng)化租賃住房構(gòu)成的完整體系。二是租賃市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。三是住房租賃需求多樣化、品質(zhì)化發(fā)展。四是住房租賃企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營模式走向更輕、更重。

    58安居客研究院分院長張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，各地不斷加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加快推進(jìn)增加保障性租賃住房供給。從不少城市的供地計(jì)劃中可以看出，房源供給具有多元化的特點(diǎn)，重點(diǎn)加快推進(jìn)公共租賃住房、集體土地租賃住房共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)，通過多渠道供給的方式來擴(kuò)大有效覆蓋面。

    住建部此前披露數(shù)據(jù)顯示，今年全國40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新籌集保障性租賃住房共93.6萬套。僅前9個(gè)月份，40個(gè)城市已開工建設(shè)保障性租賃住房72萬套，占全年計(jì)劃的76.9%，完成投資775億元。其中，南京、無錫、寧波、佛山、長春、南寧等6個(gè)城市已完成年度計(jì)劃。

    在黃卉看來，當(dāng)前租賃市場(chǎng)發(fā)展還存在短板：一是租賃領(lǐng)域立法缺失。租賃領(lǐng)域立法的缺失是租賃市場(chǎng)各類不規(guī)范問題的根源，此前住建部及北京住建委已經(jīng)發(fā)布了租賃立法征求意見稿，預(yù)計(jì)明年將出臺(tái)首部地方立法。未來租賃立法將有效抑制各類住房租賃亂象，如克扣押金、單方面租金上漲、違規(guī)使用租金貸以及違規(guī)收費(fèi)等，租賃雙方的權(quán)益將得到有效保障，租客也將在租賃市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)更加安全和穩(wěn)定的居住。二是租賃企業(yè)發(fā)展不充分，租賃企業(yè)支持政策亟須出臺(tái)。租賃企業(yè)普遍面臨租賃項(xiàng)目獲取困難、盈利空間較小、融資渠道較窄等問題，租賃企業(yè)規(guī)?；?、專業(yè)化不足，租賃房源機(jī)構(gòu)化率較低，租客品質(zhì)化的租賃需求尚未得到滿足。預(yù)計(jì)明年將出臺(tái)面向長租房市場(chǎng)的土地、金融、財(cái)稅等方面的支持政策，未來住房租賃企業(yè)將獲得良好的政策支持環(huán)境。

    張波認(rèn)為，在公租房方面，存在諸如房源數(shù)量偏少、申請(qǐng)條件苛刻、申請(qǐng)審核程序煩瑣、區(qū)域不平衡供需矛盾突出等問題，亟須通過調(diào)整政策予以解決。

    記者注意到，去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場(chǎng)。

    從去年的“規(guī)范發(fā)展”到今年的“加快發(fā)展”，意味著什么？黃卉分析，一方面租賃監(jiān)管體系逐步完善。今年住建部等部門出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》，該政策倒逼租賃企業(yè)規(guī)范自身租賃行為，確保了住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。同時(shí)租賃立法進(jìn)程已經(jīng)加快，租賃領(lǐng)域監(jiān)管體系得以完善。另一方面我國租賃市場(chǎng)需求旺盛，需要加快形成成熟的租賃市場(chǎng)。面對(duì)持續(xù)擴(kuò)大的租客群體，以及多樣化、品質(zhì)化的住房租賃需求，我國亟須通過發(fā)揮市場(chǎng)化效率，提高機(jī)構(gòu)化房源比例，滿足大城市不同群體的租賃需求，確保租客群體在城市中實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、安全及品質(zhì)化的租住生活。

    那么，下一步如何提高租賃住房供給的“質(zhì)”和“量”？張波表示，積極建立市場(chǎng)與保障雙軌制住房供應(yīng)體系，加快推進(jìn)落實(shí)租購并舉的住房政策體系，是我國住房制度發(fā)展的重要方向。

    “首先，必須解決好保障性租賃住房的源頭供給，即租賃住房的土地供給數(shù)量，并同步控制好這類土地供給的成本問題，以保障建成后租賃房源長期穩(wěn)定運(yùn)營。其次，制度層面的保障不可缺少，尤其需要進(jìn)一步加大財(cái)稅方面的保障力度，才能有效穩(wěn)定租金水平，并長期讓租賃人群感受到安全感。最后，注重租賃房源供應(yīng)的優(yōu)化。在產(chǎn)業(yè)集中、人群集中的區(qū)域，在交通便捷、配套完善的區(qū)域有針對(duì)性增加供給，實(shí)現(xiàn)供需總量平衡的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供給的持續(xù)優(yōu)化。”張波說。

    黃卉表示，在“質(zhì)”的方面，一是要推動(dòng)全國及各地方租賃領(lǐng)域立法，抑制各類住房租賃市場(chǎng)亂象；二是要提高機(jī)構(gòu)化房源的比例。在“量”的方面，一方面需要發(fā)揮品牌化、專業(yè)化租賃企業(yè)的力量，通過優(yōu)惠政策支持這些企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展；另一方面推動(dòng)更多的企事業(yè)單位將閑置的土地/房屋建設(shè)租賃住房，另一方面鼓勵(lì)個(gè)人將閑置房源出租或委托租賃企業(yè)出租。

（編輯 崔漫 上官夢(mèng)露）