基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點落地 專家稱可比肩注冊制試點意義

    本報記者 王思文

    2020年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》。（以下簡稱《通知》），正式啟動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的公募REITs試點工作?！锻ㄖ穼A(chǔ)設(shè)施REITs試點的意義進行了全面闡釋，對具體工作進行了細(xì)致地部署。

    北京大學(xué)光華管理學(xué)院教授張崢在接受《證券日報》記者采訪時表示：“該《通知》的發(fā)布是中國REITs市場建設(shè)的一個里程碑式的事件，公募REITs試點對于中國不動產(chǎn)投融資體制改革具有重大意義，其重要性可以比肩注冊制試點對于A股市場改革的意義。”

    從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域啟動試點工作具備可行性

    張崢認(rèn)為，公募REITs市場建設(shè)是中國金融供給側(cè)改革的重要抓手。2007年至今，學(xué)術(shù)、政策和實務(wù)界在中國REITs市場的功能定位、運作模式、產(chǎn)品設(shè)計、監(jiān)管規(guī)則等方面，進行了深入研究，也做出了諸多嘗試，目前法律框架、監(jiān)管環(huán)境、市場準(zhǔn)備等條件已基本成熟，進行公募REITs試點具有可行性。

    “近期，新冠疫情對宏觀經(jīng)濟增長、中小微企業(yè)，以及就業(yè)等方面的影響不容低估，為了應(yīng)對疫情的負(fù)面影響，需要推出有針對性的經(jīng)濟政策。我們做過深入的研究分析，在全球42個具備REITs制度的經(jīng)濟體中，大部分是在經(jīng)濟低迷、經(jīng)濟危機、以及經(jīng)濟增長動力不足時推出REITs，其目的是激發(fā)經(jīng)濟活力，為經(jīng)濟發(fā)展提供動力。短期看，為應(yīng)對疫情影響和經(jīng)濟下行壓力，通過REITs市場可以盤活存量資產(chǎn)，支持經(jīng)濟重啟；長期看，REITs市場建設(shè)將成為解決中國不動產(chǎn)投融資體制諸多結(jié)構(gòu)性問題的破題之作，能有效填補中國資產(chǎn)管理市場的產(chǎn)品空白，拓寬社會資本的投資渠道，滿足居民理財、養(yǎng)老金、社保資金的投資需求，推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，助力中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級。因此，這個時點推出REITs試點，正當(dāng)其時。”張崢對此表示。

    根據(jù)《通知》的部署，中國將率先在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域推進公募REITs試點?；A(chǔ)設(shè)施與持有型房地產(chǎn)是REITs的兩類基礎(chǔ)資產(chǎn)。

    張崢對此表示：“從全球REITs的發(fā)展經(jīng)驗來看，這兩類資產(chǎn)的REITs市場均運行良好，發(fā)展成熟。REITs最早集中在持有型房地產(chǎn)領(lǐng)域，現(xiàn)已廣泛應(yīng)用于無線通訊設(shè)施、港口、收費公路、電力設(shè)施、物流倉庫、數(shù)據(jù)中心等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。截至2019年6月30日，美國共有220只上市REITs，總市值達1.27萬億美元，其中投資于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的產(chǎn)品個數(shù)占比為22%，市值占比為31%；新加坡發(fā)行了8只基礎(chǔ)設(shè)施REITs，市值約80億美元；印度還制定了獨立的基礎(chǔ)設(shè)施REITs規(guī)則體系，已推出4只、市值36億美元基礎(chǔ)設(shè)施REITs，用于交通、能源項目。”

    對于此次從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域啟動試點工作的原因，張崢告訴記者：“應(yīng)該說，無論從哪個領(lǐng)域開始試點，理論上均具備可行性。從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域啟動試點工作，主要有兩個原因。第一，基礎(chǔ)設(shè)施投融資領(lǐng)域的改革尤為迫切。REITs可以盤活大量的存量資產(chǎn)，有利于防范地方債務(wù)風(fēng)險、降低杠桿率，為新建項目提供資本金，是穩(wěn)投資、補短板的工具，同時有助于通過市場化吸引社會資本參與基建項目，借助資本市場公開透明的定價機制，推動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展。第二，針對中國的實踐，應(yīng)選擇成本最低、最為有效的政策試點方式，還需要考慮到與國家其他相關(guān)政策（例如，房地產(chǎn)政策）的協(xié)同與協(xié)調(diào)。在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域進行試點，可以降低試點工作的復(fù)雜性。從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域起步，是經(jīng)過大量調(diào)研、深入研究，廣泛聽取各方意見，依照現(xiàn)行法律法規(guī)框架并參照境外成熟市場經(jīng)驗的穩(wěn)妥、合理選擇。”

    《通知》主要有四大內(nèi)容

    對于此次《通知》的具體內(nèi)容，張崢認(rèn)為包括以下四大部分。

    一是《通知》詳述了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的試點方案。首先，該試點方案體現(xiàn)了中國公募REITs的重點發(fā)展方向。中國公募REITs將依據(jù)全球標(biāo)準(zhǔn)化REITs基本特點，以公開發(fā)行、公開交易方式，堅持權(quán)益型導(dǎo)向，實現(xiàn)REITs穿透持有不動產(chǎn)權(quán)益，其中收入結(jié)構(gòu)要求、分紅比例、杠桿率及治理結(jié)構(gòu)等具體規(guī)則參考成熟市場規(guī)則制定，按照有助于實現(xiàn)降低主體杠桿率、盤活存量資產(chǎn)、完善不動產(chǎn)資產(chǎn)定價機制的方向推動實施。

    其次，《通知》明確了公募REITs試點的產(chǎn)品模式，即由符合條件的、具有公募基金管理資格的證券公司或基金管理公司設(shè)立封閉式公募基金，公開發(fā)售基金份額募集資金，并通過購買基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券（ABS）的方式完成對標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的收購。這種模式，市場中稱之為“公募基金+ABS”模式。上市載體的選擇是推出公募REITs的重要問題。REITs按組織結(jié)構(gòu)分為公司型和契約型兩種模式。在我國境內(nèi)，公司型REITs面臨《證券法》關(guān)于股票發(fā)行上市的嚴(yán)格限制，且《公司法》當(dāng)前關(guān)于公司設(shè)立、股份轉(zhuǎn)讓及利潤分配等規(guī)定與REITs運作也不相適應(yīng)。“公募基金+ABS”模式充分運用了現(xiàn)有制度框架，具有可操作性。公募基金投資ABS證券有效避免了公募基金投資未上市公司股權(quán)或不動產(chǎn)可能存在的法律爭議，同時借助企業(yè)ABS的成熟機制與模式進行合理估值，降低交易成本。該模式應(yīng)用公募基金作為載體實現(xiàn)公開募集和公開上市，以此來降低不動產(chǎn)投資門檻，使得廣大公眾投資者配置不動產(chǎn)資產(chǎn)成為可能，為居民提升財產(chǎn)性收入提供高質(zhì)量的大類資產(chǎn)。

    第三，《通知》確定了推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs工作的基本原則。《通知》中表明，推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs的基本原則是：符合國家政策，聚焦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，堅持市場化原則，堅持權(quán)益導(dǎo)向，穩(wěn)妥開展試點工作，推動長期健康發(fā)展。其中，堅持市場化原則是保證中國REITs市場長期健康發(fā)展的核心。中國REITs市場的最終目標(biāo)是建設(shè)一個公開、透明、有效的市場，保護投融資雙方的利益，為投融資雙方創(chuàng)造價值。

    第四，《通知》列示了基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點的項目要求，具體要求包括三個方面，即聚焦重點區(qū)域（優(yōu)先支持京津冀、長江經(jīng)濟帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲等重點區(qū)域，支持國家級新區(qū)、有條件的國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)開展試點）；聚焦重點行業(yè)（優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補短板行業(yè)，包括倉儲物流、收費公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點），以及聚焦優(yōu)質(zhì)項目?！锻ㄖ分袕娬{(diào)“優(yōu)質(zhì)”項目。所謂優(yōu)質(zhì)項目，核心在于權(quán)屬清晰，具有市場化經(jīng)營模式，具有持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流，發(fā)起人及運營企業(yè)具備持續(xù)經(jīng)營能力。在市場化原則下，優(yōu)質(zhì)項目最終要得到投資人的認(rèn)可。

    那么，試點項目要求的設(shè)定有哪些出發(fā)點呢？張崢認(rèn)為：“主要有兩個重要的出發(fā)點。一是為REITs長期健康發(fā)展開創(chuàng)一個良好的開端。二是服務(wù)于國家發(fā)展戰(zhàn)略。2017年以來，中央先后確定了雄安新區(qū)、海南自由貿(mào)易試驗區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、長江三角洲區(qū)域一體化等重大戰(zhàn)略，明確要求大力實施一批重大基礎(chǔ)設(shè)施工程，加快構(gòu)建現(xiàn)代基礎(chǔ)設(shè)施體系，在金融創(chuàng)新等方面探索更加靈活的政策體系。要進一步提升基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的質(zhì)量和水平，必須逐步擺脫靠各類杠桿融資來支撐投資的傳統(tǒng)邏輯，發(fā)展建設(shè)理念的落地應(yīng)依靠一個多層次、市場化的投融資體制。作為不動產(chǎn)資產(chǎn)定價的‘錨’，REITs對于提升不動產(chǎn)投資的投資效率，優(yōu)化資源配置至關(guān)重要。”

    “需要特別說明的是，新型基礎(chǔ)設(shè)施投資具有規(guī)模大，回報期長的特點，技術(shù)研發(fā)和應(yīng)用商業(yè)模式具有不確定性。”張崢進一步表示，“新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不應(yīng)過度依賴信貸融資，而要重點運用權(quán)益性融資工具，實現(xiàn)真正的多層次市場化投融資體制。新型基礎(chǔ)設(shè)施中有眾多不動產(chǎn)屬性的資產(chǎn)，如5G領(lǐng)域的鐵塔、數(shù)據(jù)中心等等。對于新基建項目的前期投資，無論采取何種退出方式，新一輪的資金供給均應(yīng)來源于市場，形成良性循環(huán)的投融資鏈條。REITs可以成為新基建投資鏈條的最后一環(huán)，助力形成循環(huán)可持續(xù)的投融資生態(tài)體系。”

    張崢表示，隨著試點工作順利推進，在試點基礎(chǔ)上，不斷積累經(jīng)驗、完善制度規(guī)則之后，REITs市場建設(shè)應(yīng)逐漸向其他領(lǐng)域推廣。

    “建設(shè)好金融，我們需要透過理性分析的視角去還原金融的本意，并以此為基礎(chǔ)，重新定義并構(gòu)建新一代的中國金融體系，找到破解‘金融發(fā)展之謎’的方案。REITs是好金融，大力發(fā)展中國REITs市場正當(dāng)其時！”北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長、教授劉俏對《證券日報》記者表示。

（編輯 白寶玉）