房貸成本微降 5年期以上LPR首降有助穩(wěn)定房市預(yù)期

    11月20日，貸款市場定價利率（LPR）改革后迎來第四次報價。在本月央行先后下調(diào)1年期中期借貸便利（MLF）和公開市場操作7天期逆回購利率5個基點后，最新的1年期LPR下調(diào)5個基點至4.15%。令市場有些意外的是，本次5年期以上LPR報價也下調(diào)5個基點至4.8%，是LPR改革后的首次下調(diào)。

    由于5年期以上LPR更能反映按揭貸款利率走向，此次5年期LPR首次下調(diào)對房地產(chǎn)市場的影響備受關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士表示，本次調(diào)整幅度有限，若房貸加息基點不變動，房貸將較目前略有降低，對于房地產(chǎn)市場不會產(chǎn)生明顯影響，但有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。

    百萬貸款月供可減少31元

    民生銀行（01988）首席宏觀研究員溫彬認為，5年期以上LPR下調(diào)有助于降低剛需購房群體房貸成本，在當前穩(wěn)增長前提下，也有利于房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)發(fā)展。

    上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的測算報告顯示，根據(jù)“房貸利率=LPR+基點”的公式計算，11月份統(tǒng)計的64個城市（64個城市覆蓋一、二、三四線城市）首套房的利率為5.58%，相比10月份的5.63%有所下調(diào)。從城市分類看，統(tǒng)計中的一、二、三四線城市的房貸利率分別為5.10%、5.57%和5.64%，比10月份的5.15%、5.62%和5.69%均有所下調(diào)，體現(xiàn)了降低房貸成本的導向。

    以“100萬貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款模式進行房貸成本測算，11月份統(tǒng)計的64個城市首套房的月供額平均為5731元，相比10月份的5762元減少了31元。從城市分類看，統(tǒng)計中的一、二和三四線城市月供額分別為5433元、5722元和5767元，相比10月份均減少了31元。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次LPR利率下調(diào)，進一步體現(xiàn)了五年期或中長期貸款下調(diào)的導向，對于降低包括房貸在內(nèi)的成本等都有較積極作用。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英則認為，房貸走勢如何還要看加點基數(shù)是否會調(diào)整。LPR下調(diào)的首要目的是推動降低實體企業(yè)融資成本。目前房地產(chǎn)市場仍處于高壓態(tài)勢并未放松，雖然LPR下調(diào)基點是利好因素，節(jié)約購房成本，但并不會對房地產(chǎn)市場有較大影響。

    有望穩(wěn)定市場預(yù)期

    中國證券報記者從北京市多位房地產(chǎn)行業(yè)人士了解到，經(jīng)過了一個平淡的“銀十”后，北京市一二手房交易在11月有所回升。每年年底房地產(chǎn)市場都有一輪成交量回升，本次5年期以上LPR微調(diào)，盡管購房信貸成本降低幅度不大，但有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。

    本次5年期以上LPR首降后，未來是否會繼續(xù)降低5年期以上LPR水平，對房地產(chǎn)市場未來的走勢判斷更為重要。部分分析人士認為，未來LPR可能隨基準利率進入一個持續(xù)下調(diào)過程，房貸利率不大可能繼續(xù)上行。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在全社會資金成本降低的背景下，房貸利率上行的可能性就不存在了；針對優(yōu)質(zhì)區(qū)域、優(yōu)質(zhì)貸款者，不排除后續(xù)房貸利率繼續(xù)小幅下調(diào)。目前房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)并未變化，在各種政策約束下，預(yù)計房貸下調(diào)空間有限，保持平穩(wěn)將是主流。

    張大偉稱，目前各地房貸額度基本平穩(wěn)，出現(xiàn)明顯波動的不多，大部分銀行依然正常放款，利率微調(diào)很少。從全國主要的一二線城市看，目前利率水平相比2019年第二季度有輕微波動，但80%以上城市依然維持在過去兩年的最低利率附近。