11月20日,貸款市場定價利率(LPR)改革后迎來第四次報價。在本月央行先后下調(diào)1年期中期借貸便利(MLF)和公開市場操作7天期逆回購利率5個基點后,最新的1年期LPR下調(diào)5個基點至4.15%。令市場有些意外的是,本次5年期以上LPR報價也下調(diào)5個基點至4.8%,是LPR改革后的首次下調(diào)。
由于5年期以上LPR更能反映按揭貸款利率走向,此次5年期LPR首次下調(diào)對房地產(chǎn)市場的影響備受關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士表示,本次調(diào)整幅度有限,若房貸加息基點不變動,房貸將較目前略有降低,對于房地產(chǎn)市場不會產(chǎn)生明顯影響,但有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。
百萬貸款月供可減少31元
民生銀行(01988)首席宏觀研究員溫彬認為,5年期以上LPR下調(diào)有助于降低剛需購房群體房貸成本,在當前穩(wěn)增長前提下,也有利于房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)發(fā)展。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的測算報告顯示,根據(jù)“房貸利率=LPR+基點”的公式計算,11月份統(tǒng)計的64個城市(64個城市覆蓋一、二、三四線城市)首套房的利率為5.58%,相比10月份的5.63%有所下調(diào)。從城市分類看,統(tǒng)計中的一、二、三四線城市的房貸利率分別為5.10%、5.57%和5.64%,比10月份的5.15%、5.62%和5.69%均有所下調(diào),體現(xiàn)了降低房貸成本的導向。
以“100萬貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款模式進行房貸成本測算,11月份統(tǒng)計的64個城市首套房的月供額平均為5731元,相比10月份的5762元減少了31元。從城市分類看,統(tǒng)計中的一、二和三四線城市月供額分別為5433元、5722元和5767元,相比10月份均減少了31元。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,此次LPR利率下調(diào),進一步體現(xiàn)了五年期或中長期貸款下調(diào)的導向,對于降低包括房貸在內(nèi)的成本等都有較積極作用。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英則認為,房貸走勢如何還要看加點基數(shù)是否會調(diào)整。LPR下調(diào)的首要目的是推動降低實體企業(yè)融資成本。目前房地產(chǎn)市場仍處于高壓態(tài)勢并未放松,雖然LPR下調(diào)基點是利好因素,節(jié)約購房成本,但并不會對房地產(chǎn)市場有較大影響。
有望穩(wěn)定市場預(yù)期
中國證券報記者從北京市多位房地產(chǎn)行業(yè)人士了解到,經(jīng)過了一個平淡的“銀十”后,北京市一二手房交易在11月有所回升。每年年底房地產(chǎn)市場都有一輪成交量回升,本次5年期以上LPR微調(diào),盡管購房信貸成本降低幅度不大,但有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。
本次5年期以上LPR首降后,未來是否會繼續(xù)降低5年期以上LPR水平,對房地產(chǎn)市場未來的走勢判斷更為重要。部分分析人士認為,未來LPR可能隨基準利率進入一個持續(xù)下調(diào)過程,房貸利率不大可能繼續(xù)上行。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,在全社會資金成本降低的背景下,房貸利率上行的可能性就不存在了;針對優(yōu)質(zhì)區(qū)域、優(yōu)質(zhì)貸款者,不排除后續(xù)房貸利率繼續(xù)小幅下調(diào)。目前房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)并未變化,在各種政策約束下,預(yù)計房貸下調(diào)空間有限,保持平穩(wěn)將是主流。
張大偉稱,目前各地房貸額度基本平穩(wěn),出現(xiàn)明顯波動的不多,大部分銀行依然正常放款,利率微調(diào)很少。從全國主要的一二線城市看,目前利率水平相比2019年第二季度有輕微波動,但80%以上城市依然維持在過去兩年的最低利率附近。
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