多地“因城施策” 為房地產(chǎn)行業(yè)“探索新的發(fā)展模式”贏得時(shí)間

    本報(bào)記者 杜雨萌

    今年以來，隨著高層數(shù)次表態(tài)“支持合理住房需求”，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸環(huán)境正肉眼可見地發(fā)生改變。除了稍早前的惠州、贛州、紹興等地外，《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，近來，包括成都、鄭州、寧波、蘇州、杭州等多個(gè)熱點(diǎn)城市房貸利率亦有所下調(diào)。

    多位接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士稱，從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的整個(gè)政策層面看，各地根據(jù)自身實(shí)際而實(shí)施的房貸利率差異化降低，既有利于促進(jìn)剛需和改善性需求的釋放，也為“探索新的發(fā)展模式”贏得時(shí)間。

    房貸利率普遍下調(diào)

    貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至3月21日，其監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較上月回落13個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)；本月平均放款周期為34天，較上月縮短4天。

    “當(dāng)前的房貸利率已接近2020年三季度時(shí)的水平。”據(jù)貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂介紹，前述103城中，有82城房貸主流利率下調(diào)，其中，成都首套利率本月下調(diào)69個(gè)基點(diǎn)，回調(diào)幅度最大，二套房貸利率降低34個(gè)基點(diǎn)。此外，包括蘇州、深圳、上海等20城主流首套房貸利率已低于5%。

    58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，一方面，房貸利率的下調(diào)受市場(chǎng)因素影響。即自去年四季度以來，多個(gè)城市商品房成交量持續(xù)走低。購(gòu)房者觀望情緒的加重亦導(dǎo)致居民新增中長(zhǎng)期貸款在年內(nèi)出現(xiàn)明顯下滑，這為房貸利率下行提供了市場(chǎng)基礎(chǔ)。另一方面，今年以來，監(jiān)管部門針對(duì)居民自住性需求提升的政策保障力不斷加強(qiáng)，釋放的政策暖意進(jìn)一步推動(dòng)了多地房地利率的走低。

    結(jié)合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，今年前兩個(gè)月，商品房銷售面積15703萬平方米，同比下降9.6%，其中，住宅銷售面積下降13.8%；商品房銷售額15459億元，下降19.3%，其中，住宅銷售額下降22.1%。與此同時(shí)，截至2月末，商品房待售面積57026萬平方米，比2021年末增加6003萬平方米。其中，住宅待售面積增加5552萬平方米。另外，中指研究院提供的數(shù)據(jù)也顯示，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年一季度，全國(guó)50個(gè)代表城市新建商品住宅月均成交面積約2011萬平方米，同比下降40.6%。

    再者，從新增信貸方面來看，央行數(shù)據(jù)顯示，2月份住戶部門中長(zhǎng)期貸款減少459億元，為有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來首次單月負(fù)增長(zhǎng)。

    “當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端信心尚未完全修復(fù)。不過，隨著后續(xù)信貸環(huán)境的持續(xù)改善以及各地陸續(xù)出臺(tái)的支持性政策，預(yù)計(jì)樓市成交有望進(jìn)一步修復(fù)。”許小樂如是說。

    在張波看來，目前信貸政策的調(diào)整并沒有出現(xiàn)“一刀切”的操作方式，不同城市的調(diào)整力度以及調(diào)整點(diǎn)位都存在一定差異，這種“因城施策”的調(diào)整方式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇所起到的作用也更為可控。

    樓市成交初顯回暖跡象

    當(dāng)下，無論是信貸端的改善，或者多地針對(duì)需求端進(jìn)行的政策調(diào)整，其目的都是為了保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好運(yùn)轉(zhuǎn)，進(jìn)而為房地產(chǎn)市場(chǎng)“探索新的發(fā)展模式”贏得時(shí)間。

    《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，自今年《政府工作報(bào)告》在定調(diào)2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方式時(shí)明確提出“探索新的發(fā)展模式”后，3月16日召開的國(guó)務(wù)院金融委會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。

    在張波看來，探索新的發(fā)展模式除了要進(jìn)一步強(qiáng)化租賃住房市場(chǎng)的保障機(jī)制，解決低收入居民及新市民等的住房問題外，還要不斷增強(qiáng)商品房市場(chǎng)化的調(diào)節(jié)機(jī)制，讓市場(chǎng)更充分、更有效運(yùn)轉(zhuǎn)。也就是說，目前在加快建設(shè)保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房的同時(shí)，首先要保證商品房市場(chǎng)的穩(wěn)定以及防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)。

    中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵是要解決房企的資金來源問題，幫助企業(yè)解決當(dāng)前債務(wù)到期、房屋建設(shè)資金等一系列問題。一般情況下，房企的資金來源有兩種，一是融資性資金，二是經(jīng)營(yíng)性資金。事實(shí)上，在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行的各個(gè)鏈條中，銷售端回暖可以說是打破當(dāng)前房地產(chǎn)僵局的關(guān)鍵。

    “具體來看，銷售端回暖后，企業(yè)可支配的預(yù)售資金增加，資金回籠更加順暢，企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流改善后，行業(yè)信用有望得到修復(fù)，建筑施工節(jié)奏也會(huì)加快。”陳文靜稱，屆時(shí)，購(gòu)房者、金融機(jī)構(gòu)、上下游供應(yīng)商的預(yù)期都將進(jìn)一步穩(wěn)定，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。

    近期樓市成交初顯回暖。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，僅今年3月1日至3月17日期間，其監(jiān)測(cè)的50城二手房日均成交量以較2月份（春節(jié)后）日均成交水平增長(zhǎng)約17%；同時(shí)，二手房市場(chǎng)供需活躍度也有所提高。3月以來50城二手房新增帶看客戶量與新增掛牌房源量均較2月份（春季后）的日均水平提高。

（編輯 張明富 喬川川）