資本化提速 青客成首家赴美上市長(zhǎng)租公寓企業(yè)

    截至昨日收盤(pán)，“國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓第一股”青客公寓收于19美元，市值突破9億元；而蛋殼公寓也已于10月28日正式向SEC（美國(guó)證券交易委員會(huì)）遞交招股書(shū)。一前一后，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓兩家頭部企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)走向了二級(jí)市場(chǎng)。

    長(zhǎng)租公寓規(guī)模的急速擴(kuò)張，離不開(kāi)資本的支持。在業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商爭(zhēng)相上市是遇到資本寒冬的生動(dòng)寫(xiě)照：經(jīng)過(guò)幾年風(fēng)風(fēng)火火的跑馬圈地之后，長(zhǎng)租公寓進(jìn)入了深度整合期。但融資市場(chǎng)開(kāi)始趨冷，資本需求的迫切使頭部企業(yè)的資本化提上日程，今年或許成為長(zhǎng)租公寓的上市年。

    青客、蛋殼之爭(zhēng)

    在“國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓第一股”的爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，青客公寓終于比蛋殼搶先一步，將這項(xiàng)桂冠收入囊中。

    11月5日，青客公寓在納斯達(dá)克敲響鐘聲，順利成為國(guó)內(nèi)首家實(shí)現(xiàn)上市的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，股票代碼“QK”。據(jù)悉，此次青客公寓以每股17美元的價(jià)格發(fā)行270萬(wàn)股美國(guó)存托股票（簡(jiǎn)稱(chēng)“ADS”），上市募資總額約為4590萬(wàn)美元。

    上市3個(gè)交易日以來(lái)，青客公寓的表現(xiàn)尚可，累計(jì)上漲約12%，市值達(dá)到9.02億元。不過(guò)，目前來(lái)看，青客公寓雖然勝出，但也付出了“代價(jià)”。就在上市前夕的11月2日，青客突然更新招股文件，將此次IPO的發(fā)行規(guī)模從此前的520萬(wàn)股ADS下調(diào)近一半至270萬(wàn)股ADS，其最高募資金額從此前的近1億美元減少至約5000萬(wàn)美元。對(duì)于青客大幅下調(diào)發(fā)行規(guī)模，業(yè)界猜測(cè)與蛋殼的“添亂”有關(guān)。

    10月28日，蛋殼公寓向美國(guó)證券交易委員會(huì)（SEC）遞交招股書(shū)，擬進(jìn)行IPO，預(yù)計(jì)將以“DNK”為交易代碼登陸紐交所。有分析認(rèn)為，蛋殼在規(guī)模、增長(zhǎng)等方面優(yōu)于青客，兩家的融資時(shí)間點(diǎn)太近了，這或許會(huì)影響青客募資認(rèn)購(gòu)規(guī)模。根據(jù)蛋殼的招股書(shū)，截至2019年9月30日，蛋殼已進(jìn)入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州、成都、蘇州、無(wú)錫、西安、重慶13地市場(chǎng)，共運(yùn)營(yíng)房源超過(guò)40萬(wàn)間，2015年底至2018年底3年年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)360%。

    青客的招股書(shū)顯示，截至2019年6月30日，其運(yùn)營(yíng)覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京6座城市的共計(jì)96854間房源，同比增加超過(guò)30%；其中已出租93331間，可供出租3523間。區(qū)域布局上，上海為主要市場(chǎng)，擁有超60000間房源，其次為杭州和蘇州。

    在邁點(diǎn)研究院、易居克而瑞、睿和智庫(kù)等各第三方評(píng)比榜單中，蛋殼公寓和自如幾乎一直維持在行業(yè)前二位，從企業(yè)規(guī)模和品牌影響力等方面均優(yōu)于其他競(jìng)品。事實(shí)上，有傳聞稱(chēng)，同樣作為頭部企業(yè)的自如也有上市計(jì)劃，籌集5億～10億美元。不過(guò)，就在青客、蛋殼爭(zhēng)相上市之際，自如CEO熊林接受媒體采訪時(shí)表示，長(zhǎng)租行業(yè)已經(jīng)由創(chuàng)業(yè)期進(jìn)入精耕期，自如將更聚焦于創(chuàng)造用戶(hù)和社會(huì)價(jià)值，暫不急于啟動(dòng)IPO。

    遭遇資本寒冬

    “隨著監(jiān)管層對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)監(jiān)管趨嚴(yán)，特別是對(duì)租金貸持續(xù)收緊，導(dǎo)致一部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)在自身無(wú)法滿(mǎn)足資金‘回血’的狀態(tài)下，對(duì)于外部資金的需求十分迫切。國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓爭(zhēng)相上市是遇到資本寒冬的生動(dòng)寫(xiě)照，通過(guò)上市他們可以拓展融資渠道、鞏固其頭部企業(yè)的地位。”著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝說(shuō)。

    幾年前，長(zhǎng)租公寓行業(yè)處于風(fēng)口，各家運(yùn)營(yíng)商風(fēng)風(fēng)火火地跑馬圈地，成為資本追逐的熱點(diǎn)。經(jīng)過(guò)一輪洗牌之后，融資市場(chǎng)開(kāi)始趨冷，資本需求的迫切和一級(jí)市場(chǎng)估值降溫，使整個(gè)行業(yè)面臨資本渴求的脅迫。不過(guò)，作為行業(yè)第一梯隊(duì)的多家頭部企業(yè)，其擴(kuò)張規(guī)模的背后離不開(kāi)各路資本的“輸血”，其中不乏星光熠熠的投資團(tuán)隊(duì)。

    蛋殼公寓的招股書(shū)顯示，其近期完成了1.9億美元D輪融資，由華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金和春華資本投資。今年3月，蛋殼公寓宣布完成5億美元C輪融資，由老虎環(huán)球基金、螞蟻金服聯(lián)合領(lǐng)投，春華資本跟投，CMC資本、高榕資本、愉悅資本等老股東繼續(xù)跟投。根據(jù)招股書(shū)，老虎環(huán)球基金持股20.0%為第一大機(jī)構(gòu)股東，螞蟻金服持股7.8%，蛋殼公寓創(chuàng)始人高靖直接持有14.2%的股權(quán)，蛋殼公寓的天使投資人兼執(zhí)行董事長(zhǎng)沈博陽(yáng)持有6.3%的股份。

    今年6月，自如網(wǎng)獲投5億美元B輪融資，該輪融資由泛大西洋資本領(lǐng)投，騰訊、紅杉資本、天圖資本等跟投。早在2018年1月，自如就宣布完成40億元人民幣A輪融資，估值200億人民幣。由華平投資、紅杉資本中國(guó)基金、騰訊3家機(jī)構(gòu)領(lǐng)投，華興新經(jīng)濟(jì)基金、融創(chuàng)中國(guó)、泛大西洋投資、源碼資本、海峽、新希望等機(jī)構(gòu)跟投。這是當(dāng)時(shí)中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)規(guī)模最大的一筆融資。

    青客公寓也不缺知名投資機(jī)構(gòu)的青睞。公開(kāi)資料顯示，2012年青客公寓在成立當(dāng)年獲得紐信創(chuàng)投的天使投資；兩年后，達(dá)晨投了A輪1000萬(wàn)美元；2015年，賽富和紐信聯(lián)合投資B輪1.8億人民幣；2018年，摩根士丹利管理的私募基金及凱欣資本聯(lián)合領(lǐng)投C輪數(shù)千萬(wàn)美元。

    9月9日，華住集團(tuán)旗下公司——城家公寓正式宣布完成總額近3億美元的A輪融資，本輪融資由博裕資本領(lǐng)投，云鋒基金、華住集團(tuán)、雅詩(shī)閣、建銀國(guó)際等機(jī)構(gòu)跟投，華興資本擔(dān)任本輪融資的獨(dú)家財(cái)務(wù)顧問(wèn)。據(jù)悉，本次融資創(chuàng)下了集中式長(zhǎng)租公寓單次融資金額的紀(jì)錄。公司表示，其本輪融資的資金將進(jìn)一步用于核心城市物業(yè)開(kāi)發(fā)、品牌投入以及渠道與技術(shù)平臺(tái)開(kāi)發(fā)。目前城家已經(jīng)形成輕重結(jié)合的模式，除了租賃、托管大量物業(yè)外，還將通過(guò)收購(gòu)持有一些物業(yè)，快速地?cái)U(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模。

    行業(yè)規(guī)范勢(shì)在必行

    隨著融資市場(chǎng)趨冷，資本向頭部企業(yè)匯集，中小公寓品牌融資愈加困難，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓行業(yè)也正在經(jīng)歷洗牌。

    2018年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)“爆雷”不斷，寓見(jiàn)公寓、好租好住、愛(ài)公寓、優(yōu)租客、鼎家公寓、杭州德寓等接連曝出資金鏈問(wèn)題。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)出現(xiàn)嚴(yán)重經(jīng)營(yíng)問(wèn)題的公寓超過(guò)30家。“近年來(lái)，長(zhǎng)租公寓企業(yè)在國(guó)內(nèi)融資難度不斷加大，活下去都很困難，上市無(wú)疑是最好的選擇。而那些融資無(wú)望的企業(yè)，出現(xiàn)資金鏈斷裂等問(wèn)題而破產(chǎn)，已經(jīng)是常見(jiàn)現(xiàn)象。”宋清輝說(shuō)。

    不過(guò)，這個(gè)行業(yè)仍然有巨大的市場(chǎng)潛力。根據(jù)艾媒資訊發(fā)布的《2019中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查與消費(fèi)者行為監(jiān)測(cè)報(bào)告》，預(yù)計(jì)到2025年，我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到2.9萬(wàn)億元。而鏈家的《租賃崛起》報(bào)告顯示，未來(lái)中國(guó)將有3億租賃人口，租房市場(chǎng)規(guī)模達(dá)5萬(wàn)億元。對(duì)此，業(yè)內(nèi)的共識(shí)是，隨著行業(yè)重新洗牌，包括資金在內(nèi)的一系列資源會(huì)向頭部企業(yè)高度集中，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商要想走得更遠(yuǎn)，必須要解決盈利模式問(wèn)題。而直到現(xiàn)在，盈利難的問(wèn)題依然是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商最為頭疼的問(wèn)題之一，即使是已上市的青客和即將上市的蛋殼也不能例外。

    青客公寓招股書(shū)顯示，截至2019年6月30日，其營(yíng)業(yè)收入為8.979億元，且處于虧損狀態(tài)，凈虧損額為3.73億元?；仡欉^(guò)往兩年，青客公寓也處于虧損狀態(tài)，2017年及2018年凈虧損分別為2.45億元、4.99億元。蛋殼的招股書(shū)顯示，2019年前9個(gè)月凈虧損為25.16億元人民幣，經(jīng)調(diào)整后的EBITDA為-14.61億元人民幣，尚未盈利的原因是其持續(xù)高速增長(zhǎng)。

    對(duì)此，宋清輝表示，盈利難是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)存在的普遍困境，要想破局這一難題并非易事，可以考慮通過(guò)加盟、資產(chǎn)證券化等形式破解。“目前，長(zhǎng)租公寓企業(yè)大多不賺錢(qián)，處于半死不活的狀態(tài)。對(duì)于長(zhǎng)租公寓未來(lái)發(fā)展，可能需要政府進(jìn)一步扶持，并正確引導(dǎo)相關(guān)企業(yè)的市場(chǎng)行為。”