2020上半年房產(chǎn)市場(chǎng)盤點(diǎn)：五月成上半年峰值，下半年金九銀十或再重現(xiàn)

    2020年，新冠疫情席卷全球，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻，突發(fā)疫情導(dǎo)致復(fù)工復(fù)產(chǎn)與融資發(fā)展暫緩，也給我國(guó)各行各業(yè)帶來了不小的沖擊。在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)整體受挫的背景下，2020年第一季度我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本停滯，交易慘淡，第二季度因剛性需求爆發(fā)，全國(guó)各地呈現(xiàn)快速回暖、銷售上行、價(jià)格穩(wěn)定等平穩(wěn)走勢(shì)。

    在貿(mào)易戰(zhàn)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)壓力增大的背景下，預(yù)計(jì)下半年我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策將以穩(wěn)為主。未來一段時(shí)間，房地產(chǎn)調(diào)控要把握好長(zhǎng)期防風(fēng)險(xiǎn)和短期促平穩(wěn)之間的平衡，繼續(xù)推行因城施策的調(diào)控政策，預(yù)計(jì)2020年下半年樓市將保持“淡定”，成交量逐漸回歸季節(jié)性正常水平，價(jià)格保持平穩(wěn)。

    房地產(chǎn)投資逐漸復(fù)蘇，新房市場(chǎng)前景樂觀

    房地產(chǎn)一直都被作為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要手段。2020年，在經(jīng)濟(jì)目標(biāo)完成度有一定壓力的背景下，房地產(chǎn)是否會(huì)再一次被用作中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器，曾是市場(chǎng)爭(zhēng)議的主要命題。

    據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的公告顯示，2020年1-5月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資45920億元，同比下降0.3%，降幅比1-4月收窄3.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資33765億元，同比持平。1-5月份，商品房銷售面積48703萬(wàn)平方米，同比下降12.3%，降幅比1-4月份收窄7.0個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額46269億元，下降10.6%，降幅比1-4月份收窄8.0個(gè)百分點(diǎn)。

    全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降0.3%、住宅投資同比持平的數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)走出低谷，逐漸復(fù)蘇。雖然目前仍不及去年同期水平，但是多項(xiàng)指標(biāo)降幅收窄，可見房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的啟動(dòng)節(jié)奏正在不斷加快，行業(yè)對(duì)2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體預(yù)判樂觀。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究中心指出，2020年3月-6月全國(guó)各地新房市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)，預(yù)計(jì)后續(xù)在全國(guó)放開落戶限制、棚戶改造、按揭貸款發(fā)放等住房消費(fèi)政策的進(jìn)一步刺激下，新房板塊或可以保持交易上升的勢(shì)頭。

    二手房成交量5月創(chuàng)近一年峰值，下半年總體成交量或?qū)⒊^去年同期

    根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)25個(gè)重點(diǎn)城市的二手房成交量隨著3月疫情逐漸控制，開始保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，呈現(xiàn)攀升趨勢(shì)。5月份二手房交易量同比增長(zhǎng)39.8%，創(chuàng)近一年二手房成交量峰值，接近去年全年二手房成交量的最高水平。

    從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)所覆蓋的152個(gè)城市的二手房成交情況來看，全國(guó)整體地產(chǎn)市場(chǎng)的交易逐漸活躍，無(wú)論是北京、上海等一線城市，還是成都、合肥、紹興等二三線城市，C21大多城市公司基本對(duì)未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)持樂觀態(tài)度，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)只是在短期受到了影響，但在長(zhǎng)期仍然有發(fā)展空間。

    為了2020年下半程實(shí)現(xiàn)品牌領(lǐng)跑，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得更多的市場(chǎng)份額，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)提出“再戰(zhàn)100日”口號(hào)，發(fā)起招聘PK競(jìng)賽，布局校園招聘，試圖通過人員儲(chǔ)備與增長(zhǎng)，拉升店均業(yè)績(jī)，爭(zhēng)奪人才紅利。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究中心指出，2020年下半年房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的宏觀政策環(huán)境，是堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)不變，各地因城靈活施策。保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的同時(shí)，貨幣政策更加靈活適度，為經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展提供更加有力的資金環(huán)境，區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略落實(shí)步伐加快。今年購(gòu)房人的購(gòu)房需求被疫情壓制，開發(fā)商及各大中介公司銷售承壓。預(yù)計(jì)下半年各大房企供應(yīng)將會(huì)加大放量，從而繼續(xù)帶動(dòng)銷售回暖，下半年總體成交量有望超過去年同期，傳統(tǒng)的購(gòu)房旺季金九銀十也有望再現(xiàn)。

    北京市場(chǎng)再度放緩，疫后有望再迎“小陽(yáng)春”

    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，北京、上海、廣州和深圳這4個(gè)一線城市新建商品住宅和二手住宅的銷售價(jià)格環(huán)比、同比全部上漲。環(huán)比來看，北京、上海、廣州和深圳二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲1.8%、0.6%、0.4%和1.6%，其中，北京漲幅位居全國(guó)第一。同比來看，北京、上海、廣州和深圳二手住宅銷售價(jià)格較去年同期分別上漲1.5%、2.8%、0.1%、12%。

    因疫情積壓的購(gòu)房需求釋放，疊加西城多校劃片的就學(xué)政策，北京4、5月份成交量強(qiáng)勢(shì)上漲，僅5月29日一天，北京二手房住宅網(wǎng)簽就達(dá)1000套，創(chuàng)三年來新高。筆者從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)5月全國(guó)門店業(yè)績(jī)冠軍——北京同城同家三環(huán)新城加盟店了解到，2-3月受疫情影響，北京的小區(qū)實(shí)施封閉式管理，帶看受阻，客戶只能將購(gòu)房計(jì)劃暫時(shí)擱置。剛性需求的累積促使疫情好轉(zhuǎn)后，4月和5月客戶帶看量直線上升，尤其到了周末，店里的經(jīng)紀(jì)人都要忙不過來。

    因此，6月份北京疫情反彈，雖暫時(shí)造成客戶量、帶看量下降，但從上一輪疫情來看，疫情只是稍稍按了一下暫停鍵，不是終止鍵。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)華北區(qū)市場(chǎng)總監(jiān)陳太怡介紹：“真實(shí)需求還是在。只要不是高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)，該買房的還是會(huì)買，決定要賣的還是會(huì)賣，只不過疫情期間，走流程和辦理手續(xù)會(huì)相對(duì)麻煩，成交周期會(huì)比較長(zhǎng)。”

    根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京地區(qū)4月、5月、6月三個(gè)月的新增客房比一直維持在10：1左右，而去年同期新增客房比約為6：1，由此不難看出購(gòu)房需求仍然旺盛，預(yù)計(jì)下半年疫情緩解后，北京與周邊的天津、河北等城市有望迎來釋放后的購(gòu)房高峰。

    深圳呈現(xiàn)“打新”熱潮，成交量有望追平2019

    今年上半年賺足了眼球的一線城市非深圳莫屬，深圳的“打新”熱引起大眾關(guān)注。由于一二手房?jī)r(jià)格倒掛，新房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)凸顯，購(gòu)房者想要買到性價(jià)比高的新盤，催生了深圳的“打新”熱潮。

    從最近深圳推出的幾個(gè)新房項(xiàng)目就能窺見深圳樓市的熱情：6月21日深圳光明金融街華發(fā)融御華府一共有近9000人參與誠(chéng)意登記，但這個(gè)項(xiàng)目只有394套房源，中簽率僅有4.37%；寶安中心區(qū)的新錦安海納公館公示誠(chéng)意登記客戶名單，3天共計(jì)1171組誠(chéng)意客登記，但此次認(rèn)籌房源僅有5套，中簽率不足0.5%，相當(dāng)于234人搶1套房，刷新了深圳樓市的記錄。

    看似瘋狂的數(shù)字背后，正是反映了深圳供需不平衡，深圳土地稀缺，新房供應(yīng)不足，再加上新房限價(jià)的政策，造成了一二手房?jī)r(jià)倒掛嚴(yán)重的現(xiàn)象，進(jìn)而形成了“打新”潮。深圳政府為了遏制炒房，將全年全市可以供應(yīng)的所有房源進(jìn)行了盤點(diǎn)，并進(jìn)行公示。

    像北京和深圳這樣的一線城市，盡管遭遇了新冠疫情這樣的黑天鵝事件，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻并沒有受到太大的沖擊，甚至比往年還要火爆。一線城市的資源優(yōu)勢(shì)、人口新引力不容置疑，這些支撐了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，相對(duì)寬松的貨幣政策也為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來利好。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析中心高級(jí)分析師王勝男認(rèn)為，在今年這樣特殊的大環(huán)境下，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在保持價(jià)格平穩(wěn)的基礎(chǔ)上，成交量追平2019。

    強(qiáng)二三線城市韌性十足，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速恢復(fù)

    強(qiáng)二三線城市一般都是各省的省會(huì)城市，在本省內(nèi)資源聚集能力強(qiáng)，加上近兩年落戶政策寬松，成了不少年輕人畢業(yè)后的新選擇。今年疫情引發(fā)的一波裁員降薪潮，也在某種程度上促使了在大城市打拼不易的年輕人回到自己的家鄉(xiāng)。

    強(qiáng)二三線城市的快速成長(zhǎng)以及相對(duì)友好的置業(yè)成本，也吸引著更多年輕人回鄉(xiāng)發(fā)展，在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)扎根，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)貥鞘械陌l(fā)展。

    中部崛起的核心城市——武漢，是本次受疫情影響最嚴(yán)重的城市。2、3月份整個(gè)市場(chǎng)停擺，從4月份開始武漢樓市恢復(fù)生機(jī)，5、6月份二手房的成交量均已經(jīng)超過去年同期。新房成交量也在5月份突破一萬(wàn)套，相比4月漲幅達(dá)到80%。從以上數(shù)據(jù)可以看出，武漢樓市已全面復(fù)蘇，武漢人的購(gòu)房信心也全面提升。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)華中區(qū)域武漢城市運(yùn)營(yíng)副總曹飛介紹，近年來武漢快速崛起，吸引了越來越多的年輕人留在武漢，新武漢人已經(jīng)成為購(gòu)房主力軍，有很多年輕人選擇留在武漢安家置業(yè)。

    不只是武漢，還有位于中西部的成都、重慶，長(zhǎng)三角城市群的杭州、蘇州，大灣區(qū)的惠州、東莞等強(qiáng)二三線城市對(duì)人口的吸引力越來越強(qiáng)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)也隨著欣欣向榮。

    發(fā)展迅猛的杭州則早早被貼上新一線城市的標(biāo)簽，疫情后的杭州樓市也正在快速恢復(fù)。2020年4月和5月，杭州二手房成交量連續(xù)兩個(gè)月超過1萬(wàn)套，創(chuàng)近兩年來的新高，熱度持續(xù)攀升。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，杭州5月份客戶帶看量，環(huán)比4月增加了25%?？梢娰?gòu)房者熱情不減，而帶看量的增加必然會(huì)體現(xiàn)在成交量上，預(yù)計(jì)杭州二手房的成交量將繼續(xù)維持高位。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)總裁兼CEO盧航指出，今年中國(guó)樓市將總體保持“淡定”的基調(diào)，而“淡定”并非意味著毫無(wú)波瀾。當(dāng)下整體經(jīng)濟(jì)仍需要一定刺激，為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，國(guó)家和各地政府刺激各行業(yè)復(fù)蘇，也會(huì)出臺(tái)一系列相關(guān)的扶植政策，這無(wú)疑會(huì)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)帶來潛在的拉動(dòng)和市場(chǎng)的刺激。

    與此同時(shí)，2020年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍將維持“長(zhǎng)期堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的”定位，如果個(gè)別城市房?jī)r(jià)上出現(xiàn)一些細(xì)微的變化，當(dāng)?shù)匾矊?huì)有偏緊的調(diào)控政策。

    展望2020下半年，經(jīng)濟(jì)內(nèi)外承壓與年初的新冠疫情，雖然無(wú)形中給地產(chǎn)市場(chǎng)造成了一定的影響，但從全國(guó)及重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)投資和成交數(shù)據(jù)都在快速回升，可見市場(chǎng)具備一定韌性，未來依然存在發(fā)展空間。

    預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以穩(wěn)為主，不會(huì)出現(xiàn)成交量和成交價(jià)格的大幅下跌。一線城市有望保持較高的熱度，而強(qiáng)二三線城市的樓市受人才落戶等當(dāng)?shù)卣哂绊懀鹁陪y十或能重現(xiàn)，總體成交量追平去年。

    而新經(jīng)紀(jì)時(shí)代的消費(fèi)者訴求已發(fā)生變化，2020下半年高質(zhì)量、高價(jià)值、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)是經(jīng)紀(jì)公司角逐市場(chǎng)份額的利器。中介公司本身無(wú)法左右市場(chǎng)走勢(shì)，唯有順勢(shì)而為，把握消費(fèi)者需求升級(jí)機(jī)遇，加大與主營(yíng)商圈、社區(qū)的親密度，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品贏得客戶信賴，以高效運(yùn)營(yíng)贏得競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，才能抓住房地產(chǎn)市場(chǎng)2020年的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。