中信建投證券2020年下半年房地產(chǎn)行業(yè)展望：物管企業(yè)積極進(jìn)擊 開(kāi)發(fā)企業(yè)因時(shí)舒卷

    整體來(lái)看，上半年地產(chǎn)板塊表現(xiàn)相對(duì)平淡，地產(chǎn)板塊收益率跑輸大盤(pán)，而物業(yè)管理公司卻異軍突起，成為大地產(chǎn)行業(yè)的一抹亮色。

    我們認(rèn)為物管行業(yè)仍是值得持續(xù)關(guān)注的優(yōu)質(zhì)賽道。物管行業(yè)需求的持續(xù)存在，集中度仍比較低，物業(yè)管理公司低杠桿、盈利質(zhì)量高的商業(yè)模型等因素，將繼續(xù)驅(qū)動(dòng)物業(yè)管理公司在下半年有更好表現(xiàn)。

    A股推薦招商積余、新大正；H股推薦碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、永升生活服務(wù)、寶龍商業(yè)；開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)：A股推薦保利發(fā)展、金地集團(tuán)、陽(yáng)光城；H股推薦旭輝控股。

    中信建投2020下半年房地產(chǎn)行業(yè)展望

    物管企業(yè)積極進(jìn)擊，開(kāi)發(fā)企業(yè)因時(shí)舒卷

    1、物業(yè)管理積極進(jìn)擊，開(kāi)發(fā)板塊靜待花開(kāi)

    受疫情沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)基本面受損，同時(shí)中央政府保持“房住不炒”的政策定力，在一定程度上壓制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊的表現(xiàn)。但就基本面而言，房地產(chǎn)行業(yè)是所有行業(yè)中復(fù)蘇最快的，從5月的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)銷(xiāo)售、投資均已出現(xiàn)單月轉(zhuǎn)正現(xiàn)象，表明行業(yè)韌性十足。同時(shí)在復(fù)蘇過(guò)程中，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上下游的行業(yè)均明顯受益，股價(jià)表現(xiàn)也非常明顯。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)板塊當(dāng)前正處于估值底部，而行業(yè)基本面仍在持續(xù)轉(zhuǎn)好，下半年的板塊表現(xiàn)將好于上半年。

    在開(kāi)發(fā)商表現(xiàn)平平的情況下，物業(yè)公司卻異軍突起，成為大地產(chǎn)行業(yè)的一抹亮色

    年初以來(lái)，港股物業(yè)指數(shù)上漲幅度為57.6%，A股的物管上市公司也出現(xiàn)大幅上漲，我們認(rèn)為物管行業(yè)仍是值得持續(xù)關(guān)注的優(yōu)質(zhì)賽道。物管行業(yè)需求的持續(xù)存在，集中度仍比較低，物業(yè)管理公司低杠桿、盈利質(zhì)量高的商業(yè)模型等因素，將繼續(xù)驅(qū)動(dòng)物業(yè)管理公司在下半年有更好表現(xiàn)。

    2、物業(yè)管理板塊資本之船啟航，擁抱大物管時(shí)代。

    首先，當(dāng)前物業(yè)企業(yè)頭部效應(yīng)日益凸顯，行業(yè)集中度不斷提升，且未來(lái)頭部企業(yè)的在管面積規(guī)模優(yōu)勢(shì)將會(huì)繼續(xù)鞏固和擴(kuò)大；與此同時(shí)，竣工面積推動(dòng)在管面積擴(kuò)張，市場(chǎng)化定價(jià)機(jī)制打開(kāi)，未來(lái)有望實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，而短期新交付項(xiàng)目支撐行業(yè)利潤(rùn)率中樞保持穩(wěn)定，長(zhǎng)期依靠管理能力的提升對(duì)沖人工成本剛性上漲；

    其次，相比于住宅物業(yè)相對(duì)確定的格局，非住宅物業(yè)則是尚待開(kāi)拓的藍(lán)海市場(chǎng)，近年來(lái)，越來(lái)越多的物業(yè)企業(yè)開(kāi)始布局非住宅物業(yè)領(lǐng)域；增值服務(wù)已成物管企業(yè)不容忽視的重要組成部分，收入和毛利占比不斷提升，我們估算，增值服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模在千億級(jí)以上，足以支撐物管企業(yè)未來(lái)的收入與利潤(rùn)增長(zhǎng)；眾多物管企業(yè)紛紛登陸資本市場(chǎng)，行業(yè)并購(gòu)整合加速，鞏固優(yōu)勢(shì)區(qū)域并拓展新市場(chǎng)。

    3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊韌性十足，市場(chǎng)景氣度底部回暖。

    今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)一波三折，但整體恢復(fù)較快。2-3月房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售迅速降至冰點(diǎn)，4月起疫情趨于穩(wěn)定，到5月疫情影響逐步消退，疊加房企集中推盤(pán)，市場(chǎng)銷(xiāo)售進(jìn)入明顯恢復(fù)區(qū)間。政策在中央層面依然維持房住不炒定位，地方層面深化因城施策。

    今年上半年連續(xù)三次降準(zhǔn)，為市場(chǎng)注入大量流動(dòng)性，貨幣環(huán)境持續(xù)保持寬松，一定程度上支撐了市場(chǎng)的恢復(fù)。同時(shí)行業(yè)集中度也在加速提升，在此背景下，板塊估值進(jìn)一步創(chuàng)新低，疊加當(dāng)前行業(yè)低配，股息率維持高位，房地產(chǎn)板塊長(zhǎng)期投資價(jià)值開(kāi)始凸顯。

    4、把握優(yōu)質(zhì)物管企業(yè)，關(guān)注低估值價(jià)值房企

    建議聚焦大型物管企業(yè)，布局中型物管企業(yè)，關(guān)注有特色的小型物管企業(yè)。A股推薦：招商積余、新大正。H股推薦：碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、永升生活服務(wù)、寶龍商業(yè)。

    同時(shí)，我們建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)低估值房企。A股推薦：保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、陽(yáng)光城。H股推薦：旭輝控股集團(tuán)。