從破題到上新 從首發(fā)到擴募 上交所REITs市場正釋放推動實體經(jīng)濟發(fā)展新動能

    本報記者 田鵬

    隨著2月27日匯添富九州通醫(yī)藥REIT成功上市，上交所市場已有42單REITs項目發(fā)行上市，募集資金1189億元，全市場占比近七成，帶動投資規(guī)模超過6000億元。

    在中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委的大力支持下，經(jīng)過三年多的發(fā)展，上交所已經(jīng)成為國內(nèi)主要的REITs市場，在盤活存量資產(chǎn)，擴大有效投資方面，發(fā)揮日益重要的作用。“制度體系日趨完善，市場運行整體平穩(wěn)向好，常態(tài)化發(fā)行不斷提質(zhì)增速，滬市REITs市場已初步形成了投融資協(xié)調(diào)發(fā)展、市場定價基本均衡的良好生態(tài)。”上交所債券業(yè)務主要負責人表示。

    毫無疑問，作為我國REITs的主要市場，滬市REITs市場服務實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展作用日益顯現(xiàn)，REITs市場迎來了發(fā)展的重要機遇期。展望未來，上交所表示，下一步，將在中國證監(jiān)會的統(tǒng)籌指導下，落實新“國九條”要求，堅持首發(fā)與擴募并重，持續(xù)培育壯大REITs市場，加快引入增量資金，健全基礎(chǔ)制度機制，保障市場穩(wěn)定高效運行，構(gòu)建良好市場生態(tài)。

    常態(tài)化發(fā)行蹄疾步穩(wěn)

    近期，多只REITs集中鳴鑼上市。2月17日，首單供熱基礎(chǔ)設(shè)施REITs國泰君安濟南能源供熱REIT上市，彰顯了項目在盤活市政基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)、保障居民生活質(zhì)量、提升城市服務功能等方面形成的良好示范效應；2月26日，華夏金隅智造工場REIT作為全國首單城市更新類REITs項目上市；2月27日，匯添富九州通醫(yī)藥REIT則成為首單醫(yī)藥倉儲設(shè)施類REITs項目上市。這一個個“首單”項目，為細分領(lǐng)域?qū)淤Y本市場打開了全新的融資發(fā)展路徑。

    自2021年首批REITs項目上市以來，REITs市場規(guī)模穩(wěn)步增長，產(chǎn)品“上新”速度明顯提升。公開數(shù)據(jù)顯示，2024年上交所共有18只REITs產(chǎn)品上市，發(fā)行規(guī)模405億元，全年上市只數(shù)較2023年底存量增長90%。截至目前，上交所已上市REITs項目總量達42單，募集資金約1189億元，市場占比近七成。

    與此同時，近年來，REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)類型也在不斷豐富，與民生關(guān)系日益密切，從上市初期的高速公路、科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理，到現(xiàn)代倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房，再到消費、市政、水電、跨海大橋等耳熟能詳?shù)臉藯U項目，REITs募集資金在科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展、民生普惠等領(lǐng)域不斷發(fā)揮重要作用，已然成為資本市場服務實體經(jīng)濟發(fā)展和國家戰(zhàn)略實施的一股重要力量。

    雙輪驅(qū)動格局正在形成

    所謂REITs擴募，是指公募REITs首次發(fā)行后，于存續(xù)期內(nèi)再次發(fā)行基金份額募集資金，用于購入新的基礎(chǔ)設(shè)施項目或存量項目的更新改造等優(yōu)化投資組合的行為。擴募，是公募REITs產(chǎn)品的重要特性，是REITs市場實現(xiàn)持續(xù)擴張、獲得規(guī)模體量與生命力的必經(jīng)之路，也是REITs市場可持續(xù)發(fā)展的重要一環(huán)。

    “可以說，擴募是REITs最具特色的發(fā)展途徑之一，它真正實現(xiàn)了投資的良性循環(huán)，通過置入核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有利于提高基金的投資分散性，促進基金長期穩(wěn)健運營，并支撐REITs市場向深度、廣度發(fā)展。”一位REITs市場資深研究員告訴記者。從國外成熟REITs市場發(fā)展狀況看，擴募是公募REITs擴容的主要渠道，也是市場“生命力”的體現(xiàn)。

    2024年以來，滬市已上市REITs項目中，京能光伏、國君東久、華夏北保、華夏華潤有巢、臨港、廈門安居等先后發(fā)布擴募并新購入項目的公告，資產(chǎn)類別涵蓋清潔能源、產(chǎn)業(yè)園、保租房等類型。

    “擴募是對公募REITs管理人主動管理能力的檢驗。從市場建設(shè)的角度看，已上市的REITs產(chǎn)品經(jīng)歷了市場的檢驗，通過擴募繼續(xù)做大做強可帶動整個行業(yè)的擴容增效，進而促進REITs市場的高質(zhì)量發(fā)展。”一位REITs市場資深研究員表示。

    擴募項目的落地，將進一步盤活底層資產(chǎn)，增強公募REITs成長空間和經(jīng)營活力，帶動高質(zhì)量新增投資，也將為促進REITs二級市場健康發(fā)展、推動資產(chǎn)運營管理機制優(yōu)化、提升資源要素配置效率打下良好的市場基礎(chǔ)，進一步增強資本市場服務實體經(jīng)濟的質(zhì)效。

    生態(tài)建設(shè)備受呵護

    在中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委的推動下，隨著政策制度機制的持續(xù)完善，REITs市場制度化、標準化、規(guī)范化水平將會進一步提高，REITs的市場環(huán)境將會更加成熟。

    早在2022年，國務院辦公廳就印發(fā)了《關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》，明確提出“進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目發(fā)行上市”。為貫徹落實相關(guān)文件，中國證監(jiān)會2022年和2023年先后推出REITs常態(tài)化發(fā)行的“十條措施”和進一步推進REITs常態(tài)化發(fā)行的“十二條措施”，REITs市場擴容增類明顯提速。

    2024年4月份國務院印發(fā)《關(guān)于加強監(jiān)管防范風險 推動資本市場高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》明確提出，推動債券和不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展。同年7月份，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，推動REITs市場進一步加速擴容。

    REITs制度機制也在持續(xù)創(chuàng)新完善。記者了解到，上交所在中國證監(jiān)會的指導下，按照“成熟一類，推出一類”的原則，進一步優(yōu)化審核發(fā)行以及信息披露監(jiān)管制度安排，已完善形成“業(yè)務辦法+指引+指南”的多層次規(guī)則體系。除此以外，相關(guān)部委配套支持措施、地方專項政策也陸續(xù)出臺，形成了各方共建REITs市場的良好態(tài)勢。

    REITs，作為存量資產(chǎn)盤活的有效工具，日益成為企業(yè)優(yōu)選；同時，作為創(chuàng)新型權(quán)益產(chǎn)品，其投資價值也逐步獲得投資者的關(guān)注和認可。“其背后離不開規(guī)則體系的不斷完善，制度‘東風’正為REITs市場的常態(tài)化發(fā)行和長期穩(wěn)定發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。”一位REITs市場資深研究員如是說。

    隨著REITs常態(tài)化發(fā)行提質(zhì)增速、資產(chǎn)配置價值逐步顯現(xiàn)、規(guī)則政策日趨完善和投資者權(quán)益保護不斷加強，REITs市場必將迎來常態(tài)化發(fā)行的更大機遇，為盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資，服務實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展提供更有力的支持。

（編輯 孫倩）