產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs板塊基本面長(zhǎng)期向好 投資價(jià)值逐步顯現(xiàn)

    本報(bào)記者 邢萌

    近期，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)一定波動(dòng)，底層資產(chǎn)基本面依然保持穩(wěn)健，長(zhǎng)期向好，投資價(jià)值正在逐步顯現(xiàn)。

    市場(chǎng)人士認(rèn)為，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)整體進(jìn)一步回升向好的大背景下，特別是產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)底色將進(jìn)一步彰顯，發(fā)行人深厚的產(chǎn)業(yè)積累將持續(xù)發(fā)揮積極作用。

    投資價(jià)值逐步顯現(xiàn)

    長(zhǎng)期配置收益可期

    數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月30日，9只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的平均預(yù)期現(xiàn)金流分派率已經(jīng)達(dá)到4.37%，部分產(chǎn)品的預(yù)期現(xiàn)金流分派率甚至已接近5%。當(dāng)前的分派率水平與10年期國(guó)債收益率對(duì)比，利差空間平均已走闊至173BP，部分產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的利差空間已突破200BP，無論從絕對(duì)收益還是大類資產(chǎn)配置的角度看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的投資價(jià)值已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。

    另外，從一二級(jí)市場(chǎng)價(jià)差的維度來看，當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs對(duì)應(yīng)的估值水平也處于相對(duì)低位。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北上廣深商務(wù)園區(qū)在大宗交易場(chǎng)景下，資本化率大致處于4.7%至5.6%之間，其他主要二線城市園區(qū)的資本化率水平處于5.6%至6.1%之間。相較之下，當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs按二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的分派率已接近大宗交易的資本化率水平。

    分析人士認(rèn)為，考慮到公募REITs產(chǎn)品在收益分派過程中的合理損耗、更高水平的信息披露體系和產(chǎn)品治理機(jī)制以及底層資產(chǎn)“優(yōu)中選優(yōu)”的嚴(yán)格篩選過程，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs當(dāng)前二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格所對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)估值水平已經(jīng)具備較強(qiáng)的投資吸引力，具備良好的長(zhǎng)期資產(chǎn)配置價(jià)值。

    產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)成熟

    產(chǎn)業(yè)活力具備長(zhǎng)期支撐

    進(jìn)入2023年以來，疫情的直接影響雖然已經(jīng)基本消除，但產(chǎn)業(yè)園區(qū)的恢復(fù)調(diào)整過程尚未完全結(jié)束，部分項(xiàng)目出租情況仍時(shí)有波動(dòng)。從發(fā)行人背景、項(xiàng)目所在區(qū)位、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)、園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力等多方面來看，當(dāng)前已發(fā)行上市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs項(xiàng)目均為全國(guó)園區(qū)資產(chǎn)的核心優(yōu)質(zhì)代表，具備堅(jiān)實(shí)、長(zhǎng)期的健康發(fā)展基礎(chǔ)。

    市場(chǎng)人士認(rèn)為，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)正處在動(dòng)態(tài)變化階段。產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的發(fā)行人憑借深厚的產(chǎn)業(yè)資源積累以及優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)管理能力，能夠及時(shí)有效對(duì)租戶結(jié)構(gòu)做出針對(duì)性調(diào)整，使園區(qū)資產(chǎn)更好地匹配下一階段的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律。因此，現(xiàn)階段正在進(jìn)行中的租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs后續(xù)更加優(yōu)異的長(zhǎng)期業(yè)績(jī)表現(xiàn)提供了寶貴機(jī)遇。

    同時(shí)，發(fā)行人和基金管理人對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的長(zhǎng)期健康發(fā)展均充滿信心。面對(duì)短期租戶變動(dòng)，發(fā)行人充分調(diào)動(dòng)長(zhǎng)期積累形成的豐富客戶儲(chǔ)備，并在產(chǎn)業(yè)資源方面予以傾斜導(dǎo)入，對(duì)穩(wěn)定和優(yōu)化園區(qū)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)起到了積極正向作用。此外，面對(duì)近期出現(xiàn)的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格下跌，發(fā)行人與基金管理人及時(shí)果斷增持份額，進(jìn)一步彰顯了發(fā)行人、管理人與投資者利益深度綁定，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量的決心和信心。

（編輯 張明富）