專家解讀證監(jiān)會穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策：“新五條” 核心是支持修復(fù)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表

    證監(jiān)會近日決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化五項措施（下稱“新五條”），支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。業(yè)內(nèi)專家認為，通過放寬融資通道，監(jiān)管部門支持優(yōu)質(zhì)房企修復(fù)資產(chǎn)負債表，在購買存量項目、償還債務(wù)、項目交付等方面補充資金，有助于進一步減輕當(dāng)前房企資金壓力，也有助于“保交樓”政策落地。

    中金公司研究部不動產(chǎn)與空間服務(wù)行業(yè)首席分析師張宇認為，本次政策調(diào)整目的在于充分發(fā)揮資本市場功能，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表，盤活存量住宅、商業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等多種資產(chǎn)，對于降低房企杠桿有積極作用。短期看，“新五條”有助于扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場下行風(fēng)險，并穩(wěn)定地產(chǎn)行業(yè)對宏觀經(jīng)濟大盤的支撐；中長期看，有利于構(gòu)建多層次的房地產(chǎn)融資體系，促進房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)新發(fā)展模式的形成，與房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明表示，“新五條”的核心是，在控制新增債務(wù)的前提下，改善房企流動性問題，以市場化方式逐步化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，既要“防風(fēng)險”，也要“穩(wěn)增長”。“新五條”以“保交樓、保民生”、盤活存量資產(chǎn)和提振市場信心為主，為出險房企、上市房企、非上市房企等優(yōu)質(zhì)企業(yè)放開了融資渠道，助力其化解存量債務(wù)。

    他認為，“恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資”主要是為了化解存量債務(wù)風(fēng)險；“恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資”主要是為上市房企帶來增量資金，非公開再融資的放開拓寬了房企的融資渠道，有利于房企尋找更高風(fēng)險偏好和更長期的資金來源；“積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用”則拓寬了股權(quán)方面的融資渠道。

    一位資深人士表示，“新五條”的出臺，并不意味著再走房地產(chǎn)無序擴張的“老路”，其核心是支持修復(fù)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表，化解存量風(fēng)險。“新五條”對募集資金也有更嚴格的監(jiān)管，比如明確提到“不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等”。

    業(yè)內(nèi)專家普遍認為，經(jīng)營穩(wěn)健、負債指標良好但流動性相對緊缺的優(yōu)質(zhì)房企，將率先受益于“新五條”。同時，房地產(chǎn)行業(yè)有望呈復(fù)蘇態(tài)勢，在政策加持下出現(xiàn)銷售回暖。

    明明表示，本次政策主要針對經(jīng)營穩(wěn)健，但因行業(yè)景氣度下行等客觀因素而受困的房企，優(yōu)質(zhì)的國企和民營房企更容易通過股權(quán)市場募集到資金。

    他認為，關(guān)于上市房企的并購重組及配套融資，鑒于年初市場已有并購貸、并購債等經(jīng)驗，預(yù)計年內(nèi)或?qū)⒂许椖柯涞?；關(guān)于上市房企非公開再融資和調(diào)整境外上市政策，考慮到再融資項目周期較長，尋找定向投資人耗時較久，相關(guān)項目預(yù)計將于2023年期間逐步落地。

    張宇表示，房地產(chǎn)行業(yè)將延續(xù)“政策落地—信用恢復(fù)—預(yù)期扭轉(zhuǎn)—銷售回升”的復(fù)蘇態(tài)勢，2023年基本面指標或?qū)⒄w表現(xiàn)穩(wěn)健。當(dāng)前行業(yè)供需兩側(cè)政策已全面轉(zhuǎn)向支持與呵護，供給側(cè)從“第一支箭”銀行信貸支持、“第二支箭”債券融資幫扶，再到“第三支箭”股權(quán)融資松綁層層突破，工具全面、力度積極，有助于行業(yè)信用端困難紓解和流動性整體優(yōu)化，對于短期提振市場信心和中長期促進基本面企穩(wěn)均有助益。