房地產市場企穩(wěn)回升需強化因城施策

    王麗新

    短短幾天內，蘇州全域取消限購、上海放松環(huán)外（崇明區(qū)除外）非滬籍單身人士限購、廣州放開120平方米以上住房限購、房地產項目“白名單”第一筆貸款在南寧市落地，成百上千個房地產項目“白名單”推送至銀行……開年以來，因城施策已遍地開花，利好新政接踵而至。

    從近期樓市政策來看，高能級城市進一步放寬或解除限購，多地房地產融資協(xié)調機制快速運轉，表明支持房企銷售端和融資端的力度均在加大。若能確保紓困政策執(zhí)行到位，扎實推進因城施策、因企施策，乃至因項目施策，防風險與穩(wěn)預期雙管齊下，房地產市場有望企穩(wěn)回升。

    首先，一線城市進一步放松限購，有望提升市場活躍度。廣州、上海此次率先探路，降低購房門檻，釋放更多購房資格，是因地制宜地激活改善性需求和剛需的有力舉措。堅持因城施策、一城一策，乃至一區(qū)一策，充分賦予城市房地產調控自主權，將極大地利好區(qū)域市場企穩(wěn)回升，進而發(fā)揮由點到面的傳導作用。

    接下來，一線城市優(yōu)化樓市政策有望進一步強化，部分二線城市也有可能加入全面取消限購陣營。因需、因區(qū)優(yōu)化限購新政的范圍將持續(xù)擴大，雖在具體工具選擇上或有差異，但對市場預期均有積極引導作用。一方面，區(qū)域市場的企穩(wěn)回升將有利于房企回籠資金，經營回歸正軌，減緩出險房企二次債務違約，甚至退市風險；另一方面，銷售回款增厚有望加快項目施工進度，切實推動“保交樓”，同時，亦有助于房企擴表投資拿地意愿，形成良性循環(huán)。

    其次，房地產融資協(xié)調機制快速運轉，重點城市首批房地產項目“白名單”陸續(xù)落地，有利于加快盤活資產和風險出清進程。近日，住建部和國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關于建立城市房地產融資協(xié)調機制的通知》，明確要建立城市房地產融資協(xié)調機制。從發(fā)布通知到首批融資支持“白名單”項目落地，歷時不足1個月，推進節(jié)奏之快，較為少見。

    更為重要的是，與過往相比，本次融資支持是由企業(yè)轉到項目，對集團公司債務風險和項目公司開發(fā)運營風險進行有效區(qū)分，可以避免金融機構對債務違約房企旗下所有項目搞“一刀切”。從實操層面而言，有兩類項目可納入“白名單”：一是正常開發(fā)建設、抵押物充足、資產負債合理、還款來源有保障的項目；二是開發(fā)建設暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目。如此一來，出險房企旗下部分項目有望進入“白名單”，與公司總部的信用風險做一定程度的切割，讓項目融資專款專用。一旦房地產項目融資支持落地規(guī)模越來越大，開發(fā)鏈條就有希望重新轉動起來。

    第三，仍需多措并舉確保“保交樓”工作扎實推進。收到“白名單”后，如何開展“風險管理”是金融機構和各地相關部門需要重點考量的問題，要確保錢用在刀刃上，用在最合適的項目上，更要確保信貸資金封閉運行，不出現(xiàn)資金抽調、抽逃，才能進一步切實推進“保交樓”工作。

    當然，僅僅靠給予房地產項目“白名單”融資支持，并不能全面解決“保交樓”問題。“保交樓”是復雜工程，各地各個項目情況不盡相同。接下來，各地相關主體仍需壓實責任，多管齊下，通過政策性銀行專項借款撬動、資產管理公司盤活、商業(yè)銀行配套貸款跟進等多種手段因項目施策，精準發(fā)力“保交樓”，提升市場對期房交易的信心，進而穩(wěn)定房地產市場。