土拍重回“價(jià)高者得”將產(chǎn)生哪些影響？

    ■王麗新

    全國(guó)土地拍賣市場(chǎng)局勢(shì)正在不斷演變，9月底至今，多個(gè)省市相繼取消土地出讓價(jià)格上限。據(jù)中指研究院最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至11月21日，22個(gè)采取“兩集中”土地出讓方式的城市已全部發(fā)布涉宅用地公告，其中18城恢復(fù)“價(jià)高者得”，目前僅北京、上海、深圳、寧波仍在執(zhí)行限地價(jià)政策。

    部分城市在取消地價(jià)限制后的首拍中，出現(xiàn)高溢價(jià)率地塊，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。在筆者看來(lái)，多地土拍重回“價(jià)高者得”，是因時(shí)因勢(shì)因城施策之舉，其真正意義在于弱市下修復(fù)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性，夯實(shí)銷售市場(chǎng)企穩(wěn)回升基礎(chǔ)，提升房企擴(kuò)表投資積極性，提振市場(chǎng)信心。

    首先，有利于緩解當(dāng)前土拍整體低迷局勢(shì)。從多個(gè)城市取消限價(jià)模式后首拍結(jié)果來(lái)看，供求關(guān)系較好的城市核心區(qū)域土地市場(chǎng)熱度已經(jīng)開(kāi)始回溫。據(jù)中指研究院測(cè)算數(shù)據(jù)，濟(jì)南新政后首場(chǎng)土拍出現(xiàn)溢價(jià)率53%的地塊，相較于21天前周邊底價(jià)成交的地塊，成交樓面價(jià)上浮66%。由此可見(jiàn)，政策起到了顯著效果，有利于核心地塊周邊存量不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)保值，減少一二手房倒掛等現(xiàn)象，亦有利于改善市場(chǎng)悲觀投資情緒。

    其次，土地市場(chǎng)冷熱分化格局仍將持續(xù)。在房地產(chǎn)界，“地段”一直是不動(dòng)產(chǎn)投資的“金科玉律”。當(dāng)前，行業(yè)處于轉(zhuǎn)型期，人口凈流入的核心城市核心地塊，韌性以及利潤(rùn)空間表現(xiàn)更好。從近兩年央企、國(guó)企以及綜合實(shí)力較強(qiáng)的民營(yíng)房企投資布局路徑可以窺見(jiàn)，他們多將資源和資金聚焦在高能級(jí)城市核心區(qū)域。取消土拍限價(jià)后，優(yōu)質(zhì)地塊地價(jià)上漲，但遠(yuǎn)郊區(qū)土地仍不乏流拍情況。不過(guò)，倘若核心地塊溢價(jià)率過(guò)高，競(jìng)爭(zhēng)代價(jià)過(guò)大，部分房企將放棄“高價(jià)地”，轉(zhuǎn)拿其他價(jià)格合理的土地。雖然土地市場(chǎng)“冷的冷、熱的熱”的格局不會(huì)變，但傳導(dǎo)作用之下，整體投資拿地情緒也有望轉(zhuǎn)暖。

    第三，有利于提升住宅品質(zhì)。取消地價(jià)上限后，相關(guān)的搖號(hào)、限房?jī)r(jià)等規(guī)定有望隨之逐步退出。屆時(shí)，部分房企為了壓縮成本增利創(chuàng)收，降低產(chǎn)品品質(zhì)的行為，可能會(huì)逐步減少。尤其在買方市場(chǎng)下，企業(yè)為保自身競(jìng)爭(zhēng)力，會(huì)傾向于改善住房品質(zhì)，做加法不做減法，這有利于提升居民住房品質(zhì)，同時(shí)亦可緩解區(qū)域去化的困難，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性。

    當(dāng)前，需給予房企更多的自主空間和利潤(rùn)空間，提升其投資積極性。從當(dāng)下恢復(fù)“價(jià)高者得”拍地模式的城市來(lái)看，有些伴隨著取消商品房限價(jià)政策。這意味著土地的價(jià)值在充分競(jìng)爭(zhēng)中得以實(shí)現(xiàn)，讓商品房?jī)r(jià)格更大程度上由供求關(guān)系決定。如此新政下，房企擁有更多自主空間，能夠用資源整合優(yōu)勢(shì)來(lái)增厚利潤(rùn)，以適合自身且更穩(wěn)健的財(cái)務(wù)模型來(lái)開(kāi)發(fā)商品房。但要注意的是，“價(jià)高者得”并不意味著房?jī)r(jià)會(huì)立刻大幅飆升，房地產(chǎn)企業(yè)要量力而行。

    從更長(zhǎng)遠(yuǎn)看，取消土拍限價(jià)模式，既是回歸價(jià)格機(jī)制引導(dǎo)資源配置的合理舉措，又能強(qiáng)化人、地、房的聯(lián)動(dòng)性，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。