城市更新：如何“更”怎么“新”

    王麗新

    城市更新，是一個城市“新陳代謝”的過程。

    今年以來，多個超大特大城市按下城市更新“快進鍵”。僅8月份以來，就有北京市海淀區(qū)中關村廣場城市更新項目開工、中交四航局接棒廣州黃埔珠江村舊改項目、上海發(fā)行31.5億元專項債推進城市更新項目建設等，對房地產行業(yè)和房企來講，這無疑是巨大的商機。城市更新有望成為房企未來“新戰(zhàn)場”，推動行業(yè)向新發(fā)展模式過渡。

    當前，我國房地產市場的增量擴張已進入下半場，聚焦于存量開發(fā)的城市更新賽道，是大勢所趨，也是未來藍海。從歷史經(jīng)驗來看，大拆大建式城市更新模式不可取，根據(jù)具體地塊和片區(qū)“量體裁衣”，探索在“留改拆”中完善城市功能結構、傳承文化底蘊更可行。

    如此一來，啟動一個動輒需投資上百億元、開發(fā)周期也多超過5年的城市更新項目，區(qū)域更新統(tǒng)籌、更新資金平衡、產業(yè)資源導入等挑戰(zhàn)均不小，需眾多市場主體參與，更需要后期運營服務商發(fā)力。

    這其中，同時擁有開發(fā)經(jīng)驗、不動產運營、招商等綜合資源和能力的房企，更有競爭優(yōu)勢。如萬科、保利、太古地產、匯景集團等企業(yè)已在該領域逐漸嶄露頭角。在開發(fā)主業(yè)天花板迫近的行業(yè)趨勢下，城市更新是打開房企中長期發(fā)展空間的重要路徑，以運營服務邏輯代替開發(fā)思維出發(fā)，重構商業(yè)模式，是對開發(fā)商避免重走老路的考驗，一旦跑通，將加速推動房地產行業(yè)向新發(fā)展模式過渡。

    不僅是房地產企業(yè)，產業(yè)鏈上下游企業(yè)亦可“相機而動”，在城市更新中錨定發(fā)展機遇。一般來說，重點城市更新項目往往是多功能綜合體，住宅、商業(yè)、產業(yè)等配套完備。從硬件方面看，小到一顆螺絲釘五金件，大到水泥鋼材等建材，都是相關企業(yè)的機遇；從軟服務方面看，物管服務、不動產資產運營等均是增厚相關企業(yè)業(yè)務的發(fā)力點。解決城市發(fā)展中的突出問題和短板，共同開拓城市高質量發(fā)展新空間，各行各業(yè)均大有可為。

    當然，破解城市更新難題，更需運用內外并舉的方式平衡資金，引導多樣性“耐心資本”積極參與。城市更新并非是在一張白紙上作畫，如何“更”怎么“新”？往往牽一發(fā)而動全身，但核心依然是籌到錢，管好錢，并將錢用在刀刃上。

    確定好市場主體的權利和義務邊界，可更好解決“第一桶金”問題，這需要吸引多元市場主體投資。從外部看，城市更新主體可以靈活運用多種融資渠道，如城市更新基金、類REIT、專項債等，但其共性是長線投資，有“耐心資本”進場，方可保持這類長周期項目持續(xù)推進。從內部看，需圍繞項目的全生命周期，通過提高運營管理質量、降本增效等方式提升收益能力，實現(xiàn)資金動態(tài)平衡。

    總而言之，城市更新，既十分必要也至關重要。望有更多政策出臺，助推各方聚力，積極打造更多微利可持續(xù)的商業(yè)模式樣本，引更多市場主體踏入新藍海，開啟城市更新新階段，共同促進經(jīng)濟發(fā)展。