上市房企債券融資同比“三連漲”藏著新變化

    王麗新

    12月5日，中指研究院披露監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年11月份，上市房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為482.7億元，同比增長9.0%，實(shí)現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月同比小幅增長。

    在筆者看來，上市房企債券融資實(shí)現(xiàn)同比“三連漲”，表明房地產(chǎn)行業(yè)基本面正在持續(xù)修復(fù)，其背后藏著的三大新變化，值得資本市場高度關(guān)注。

    第一，民營房企債券融資規(guī)模提升，投資修復(fù)已在路上。9月份以來，房地產(chǎn)行業(yè)支持性存量政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，各地加大房企“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，疊加一系列增量政策“組合拳”快速落地，房企融資環(huán)境得到有效改善。

    較為明顯的變化之一是，民營房企融資規(guī)模顯著提升。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，11月份，新城控股、濱江集團(tuán)等民營房企和混合所有制房企發(fā)行信用債46.3億元，為今年單月發(fā)行金額最高。背后有兩大推動(dòng)力，一是近期核心城市樓市出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，帶動(dòng)資本市場對(duì)部分優(yōu)質(zhì)民營房企信用認(rèn)可度提升；二是部分城市出現(xiàn)民營房企高溢價(jià)拿地現(xiàn)象，一定程度上表明其投資積極性提升，成為行業(yè)新亮點(diǎn)，給市場帶來新希望。

    第二，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS不斷擴(kuò)容，加大盤活存量資產(chǎn)力度。持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS適用于多種不動(dòng)產(chǎn)類型，包括商業(yè)物業(yè)如商場、寫字樓、酒店，以及部分暫未達(dá)到公募REITs發(fā)行條件的基礎(chǔ)設(shè)施。這種產(chǎn)品為發(fā)行人提供了盤活存量資產(chǎn)、降低融資成本的有效工具，同時(shí)也為投資機(jī)構(gòu)提供了新的資產(chǎn)配置選擇。

    據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，11月份，上市房企ABS融資額為216.2億元，同比增長81.2%，環(huán)比增長197.2%。其中，11月20日，中信證券—越秀商業(yè)持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃完成發(fā)行，規(guī)模為14.13億元，這是深交所首單持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS產(chǎn)品，同時(shí)也是市場首單商業(yè)物業(yè)持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS產(chǎn)品。

    過去，持有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，往往會(huì)沉淀大量資金，房企一般會(huì)靠住宅銷售反哺其運(yùn)營發(fā)展，加重企業(yè)資金鏈壓力。首單商業(yè)物業(yè)持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS的成功發(fā)行，意味著ABS融資渠道已向手握優(yōu)質(zhì)持有型資產(chǎn)的企業(yè)開放，這將加大盤活存量資產(chǎn)力度，豐富房企融資渠道，進(jìn)一步緩解其流動(dòng)性壓力。

    第三，上市房企債務(wù)重組取得新進(jìn)展，化債策略從展期轉(zhuǎn)向削債。化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵一環(huán)。9月份以來，遠(yuǎn)洋集團(tuán)等十余家房企公布了化債或重組方案，融創(chuàng)中國等房企的重組獲得突破性進(jìn)展，還有多家房企的化債方案也獲得超過三分之二債權(quán)人的通過，為房企化債之路帶來曙光。

    值得關(guān)注的新變化是，過去房企的債務(wù)重組以展期為主，以時(shí)間換空間，雖有部分房企提供債轉(zhuǎn)股重組方案，但整體占比不高。在新一輪債務(wù)重組中，化債策略則從原來的展期為主轉(zhuǎn)向全面削債，主要通過折價(jià)贖回債券和強(qiáng)制轉(zhuǎn)股等方式實(shí)現(xiàn)。比如，境外債重組通過后，融創(chuàng)中國在境內(nèi)債重組方案中提及現(xiàn)金要約收購，計(jì)劃按面值18%的價(jià)格贖回債券，這在房企境內(nèi)債重組中尚屬首例，與轉(zhuǎn)股等其他削債方式相比，這一削債方式更為直接。無疑，上市房企化解風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)切實(shí)可行的新路徑，有望提升投資者對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的信心。

    總體而言，在一系列政策“組合拳”作用下，房地產(chǎn)融資“白名單”擴(kuò)圍、“金融16條”和經(jīng)營性物業(yè)貸款政策延期、10萬億元地方化債方案落地、房企化債工作取得突破性進(jìn)展等，都將帶動(dòng)市場融資環(huán)境持續(xù)改善，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)回升。

（編輯 張博）