三大視角看增量政策對房地產(chǎn)市場影響

    王麗新

    近日，從中央到地方，多部門祭出重磅政策，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇。其中，有兩大增量政策，被視為支撐房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”的重要舉措。

    其一為，財(cái)政部部長藍(lán)佛安在11月8日舉行的十四屆全國人大常委會(huì)第十二次會(huì)議新聞發(fā)布會(huì)上介紹，從2024年開始，我國將直接增加地方化債資源10萬億元。同時(shí)明確，2029年及以后到期的棚戶區(qū)改造隱性債務(wù)2萬億元，仍按原合同償還。其二為，11月11日晚間，自然資源部發(fā)布通知，要求各地積極運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金加大收回收購存量閑置土地力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    這意味著地方政府化債壓力會(huì)大大減輕，將騰出更多精力和財(cái)力來促發(fā)展、保民生；支持專項(xiàng)債使用范圍或?qū)⑼卣怪练康禺a(chǎn)更多領(lǐng)域。

    那么，政策“組合拳”對房地產(chǎn)行業(yè)將產(chǎn)生哪些影響？在筆者看來，這將為后續(xù)發(fā)行地方政府專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量房去庫存、盤活閑置土地和城中村改造騰挪更大空間。

    首先，加快收儲(chǔ)存量房去庫存，風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)程提速穩(wěn)信心。據(jù)CRIC（克而瑞）統(tǒng)計(jì)，目前已有超過50個(gè)城市表態(tài)支持國有企業(yè)收儲(chǔ)，29個(gè)城市已落地首批房源征集細(xì)則。隨著存量房收儲(chǔ)落地，部分現(xiàn)實(shí)難題浮出水面。比如，資金能否實(shí)現(xiàn)成本和收益平衡存在不確定性；收儲(chǔ)項(xiàng)目多位于近郊或遠(yuǎn)郊，難以滿足后期配售保障房和保租房運(yùn)營入住要求；收儲(chǔ)合規(guī)房源及體量不大。

    未來，在專項(xiàng)債資金支持下，一是可以擴(kuò)大收儲(chǔ)房規(guī)模，比如部分進(jìn)入建設(shè)尾聲的期房也可納入收儲(chǔ)范圍，提升企業(yè)資金流動(dòng)性；二是更多增量資金入場，多類存量房可被收儲(chǔ)，轉(zhuǎn)化為運(yùn)營收益較好的保租房等，甚至可打包后推進(jìn)REITs上市，建成“投融建管退”完整閉環(huán)；三是多地可根據(jù)自身樓市供求關(guān)系特點(diǎn)，在合理合規(guī)的前提下，靈活調(diào)整收儲(chǔ)房條件，以求適銷對路，助力穩(wěn)樓市信心。

    其次，加大回收閑置土地，改善供求關(guān)系穩(wěn)預(yù)期。從歷史上看，過去專項(xiàng)債“涉房”主要用于棚改，一般不“涉地”，更是很少介入房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域。但近期多部門提及支持專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量土地，釋放更多積極信號。

    在十四屆全國人大常委會(huì)第十二次會(huì)議新聞發(fā)布會(huì)上，明確“專項(xiàng)債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲(chǔ)備，以及收購存量商品房用作保障性住房方面，財(cái)政部正在配合相關(guān)部門研究制定政策細(xì)則，推動(dòng)加快落地。”此外，前文提及的自然資源部下發(fā)的通知，更是明確積極運(yùn)用專項(xiàng)債、加大力度收回存量閑置土地，包括優(yōu)先收回收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地，進(jìn)入司法或破產(chǎn)拍賣、變賣程序的土地等也可以納入收回收購范圍。可見涉及之廣，力度之大。

    運(yùn)用專項(xiàng)債收購存量土地細(xì)則落地，疊加地方化債舉措，將會(huì)有效改善房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期。一是盤活“沉睡土地”，調(diào)整土地供求關(guān)系，減少存量、優(yōu)化增量；二是增強(qiáng)地方政府和企業(yè)資金流動(dòng)性，這有利于房企集中資金用于保交房；三是回收后的存量土地，有望用于建設(shè)“好房子”工程，在新規(guī)則新標(biāo)準(zhǔn)下出讓，提供滿足多樣化需求且去化率較高的新產(chǎn)品。

    最后，推動(dòng)城中村改造貨幣化安置，拉動(dòng)住宅銷售規(guī)模穩(wěn)市場。新增100萬套城中村改造，并實(shí)行貨幣化補(bǔ)貼，是今年的新目標(biāo)。財(cái)政支持允許地方發(fā)行政府專項(xiàng)債，將為加快舊城改造提供強(qiáng)有力的資金支持，釋放出規(guī)?？捎^的增量購房需求。

    CRIC依據(jù)2015年至2017年的棚改貨幣化安置效果推算，100萬套的城中村改造或?qū)?dòng)近1億平方米住宅銷售。更重要的是，若征收安置方案做得扎實(shí)，確保工程順利推進(jìn)，在開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)可以給予專項(xiàng)借款支持之外，商業(yè)銀行、社會(huì)資本等參與積極性也會(huì)提高，這將有利于平衡項(xiàng)目資金，避免新增地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

    總體而言，“更有體感的”財(cái)稅政策已加緊“上路”，一攬子“穩(wěn)地產(chǎn)”政策亦加速落實(shí)到位，接下來，房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”可期。