住建部：長期堅持“房住不炒” 重點發(fā)展政策性租賃住房

    12月23日，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議（以下簡稱“住建工作會議”）在北京召開，住房和城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長王蒙徽全面總結2019年住房和城鄉(xiāng)建設工作，分析面臨的形勢和問題，提出2020年工作總體要求，對重點工作任務作出部署。

    會議強調(diào)，2020年，要重點抓好9個方面工作。其中，在房地產(chǎn)領域，此次會議提出，堅持“穩(wěn)”字當頭，全面落實因城施策、穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期的長效管理調(diào)控機制，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，堅決防范化解房地產(chǎn)市場風險。

    分析人士指出，在經(jīng)濟工作會議的提法上，此次會議強調(diào)了“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，未來“房住不炒”的定位和相關調(diào)控，或將不受房地產(chǎn)周期的限制。

    長期堅持“房住不炒”

    保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，仍然是此次住建工作會議9大方面工作之首。

    在房地產(chǎn)領域，會議要求堅持“穩(wěn)”字當頭，全面落實因城施策、穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期的長效管理調(diào)控機制，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，堅決防范化解房地產(chǎn)市場風險。

    對于2020年的相關工作，會議提出，要著力穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。長期堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案，著力建立和完善房地產(chǎn)調(diào)控的體制機制。

    值得注意的是，在此次會議上，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”再度被提及，這是半年內(nèi)中央高層及部委連續(xù)第三次對此表態(tài)。

    而與中央相關表述一脈相承的是，此次住建工作會議專門強調(diào)要“長期堅持”房地產(chǎn)行業(yè)“房住不炒”的定位。

    “這對2020年以及未來的樓市，有很強的指導意義”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴21世紀經(jīng)濟報道，其背后的含義在于，強調(diào)“長期”，意味著不管市場周期的變動所帶來的行情好壞，樓市管控都會持續(xù)，“房地產(chǎn)行業(yè)‘房住不炒’的定位不受市場周期的影響。”

    另外，21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，相比2018年住建工作會議的提法，在本次會議的表述中，長效機制已經(jīng)從“著力建立和完善”變?yōu)榱?ldquo;穩(wěn)妥實施”，這意味著官方口徑下，長效機制已經(jīng)建立完成。具體來看，這包括城市主體責任制、“一城一策”試點等相關機制。

    加強租賃市場監(jiān)管

    租賃市場的相關工作，在此次會議的9大方面工作中第三個被提及。

    會議提出，要著力培育和發(fā)展租賃住房，促進解決新市民等群體的住房問題。進一步培育機構化、規(guī)?；赓U企業(yè)，加快建立和完善政府主導的住房租賃管理服務平臺。重點發(fā)展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規(guī)范標準和運行機制。

    其中，“加快建立和完善政府主導的住房租賃管理服務平臺”的提法，被認為是主管部門將要加強租賃市場監(jiān)管的重要信號。

    實際上，由于部分租賃企業(yè)在2019年頻繁“爆雷”，整頓租賃市場，在2019年已經(jīng)成為一項重要工作。

    9月，住房和城鄉(xiāng)建設部專門召開了住房租賃中介機構亂象專項整治工作推進會，要求在全國范圍內(nèi)深入開展住房租賃中介機構亂象專項整治，嚴厲打擊侵害住房租賃當事人合法權益的行為。

    據(jù)了解，6月至11月期間，全國共排查住房租賃中介機構81416家，查處違法違規(guī)住房租賃中介機構9197家，通報曝光違法違規(guī)典型案例7974起。另外，在11月，住房和城鄉(xiāng)建設部等6部委，還專門通報了整治住房租賃中介機構亂象的第一批7起違法違規(guī)典型案例。

    對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，對租賃市場，此次會議提了兩句話，分成了市場化租賃和政策性租賃兩個領域，可以看出政府的明確定位。對于市場化租賃，會議堅定機構化、規(guī)?；姆较颍l(fā)揮市場的作用，本質上是對租賃供給端升級優(yōu)化，機構化的提升能夠有效改變市場“散亂差”的格局。這一態(tài)度一定程度上表明了政府對于長租公寓價值的認可，近年來長租公寓行業(yè)出現(xiàn)的一些問題是發(fā)展中的問題，需要對新事物有一定的包容，更要通過發(fā)展來解決。

    其次，許小樂分析稱，會議也強調(diào)了要更好發(fā)揮政府對市場監(jiān)管的作用，前提是對市場行為的充分了解，建立和完善租賃管理服務平臺，提高租賃備案登記率，為監(jiān)管打好基礎。

    而對于會議提及的政策性租賃住房，許小樂認為，其發(fā)展的責任更多在于政府，尤其是在地方城市政府。地方政府需要將有限的資源發(fā)揮最大的價值，探索規(guī)范標準和運行機制，核心在于租賃土地供應制度、投融資制度、運營管理制度等，提高供需匹配度，降低運營成本，提高覆蓋效率。

    轉變城市開發(fā)建設模式

    除了房地產(chǎn)、租賃市場等具體領域外，此次會議在更為宏觀的城市發(fā)展模式領域的相關表述，被認為可能會對行業(yè)造成十分深遠的影響。

    會議提出，堅持問題導向、目標導向、結果導向，推動城市開發(fā)建設由增量建設為主轉向存量提質改造和增量結構調(diào)整并重，不斷滿足人民群眾對美好生活的需求。

    其中，“存量提質改造”的主要抓手，被認為是城市更新、老舊小區(qū)改造（以下簡稱“舊改”）等相關部門在過去一年多次強調(diào)的工作。

    實際上，自從稍早些時候結束的2019年中央經(jīng)濟工作會議，首次提及了“加強城市更新和存量住房改造提升”之后，這一領域迅速成為熱點。記者在12月舉行的中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會上了解到，品牌房企，如恒大集團、碧桂園、萬科、保利、華潤、大悅城、首創(chuàng)等，超過半數(shù)已參與到城市更新領域，合作與收并購步伐加速，金融退出機制也已見雛形。

    對此，住房和城鄉(xiāng)建設部住房政策專家委員會副主任顧云昌接受21世紀經(jīng)濟報道采訪時表示，從中央經(jīng)濟工作會議，再到住建工作會議，所強調(diào)的存量改造、存量發(fā)展的模式，主要有三個方面的考慮。

    首先，我國城市內(nèi)部的大量困難戶家庭，還居住在老舊小區(qū)中。因此，棚改與舊改等工作，有利于實現(xiàn)城市困難群眾住房保障。某種意義上而言，是城市內(nèi)部的扶貧攻堅。其次，不僅是舊改，存量發(fā)展中的城市更新等政策，還有著促進土地集約利用，優(yōu)化土地資源配置，將過去低效利用的城市土地高效利用的意義。最后，由于我國開始強調(diào)經(jīng)濟空間布局的調(diào)整，中心城市將會在引領區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中起到更重要的作用，因此，需要通過用地結構的調(diào)整，促進城市產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整，實現(xiàn)高端產(chǎn)業(yè)在中心城市的集聚。

    而對于城市存量發(fā)展中可能存在的問題，顧云昌表示，雖然我國過去幾年間去庫存取得了良好成果，但是，從土地供應結構來看，未來一二線城市要考慮商業(yè)地產(chǎn)去庫存的處理問題。而對于三四線城市而言，本輪周期所供應的大量土地，可能成為未來存量改造的問題之一。