期待又落空 LPR下調(diào)房貸利率不降反升

    建設(shè)銀行廣東省分行房貸業(yè)務(wù)人士表示，房貸利率并未下調(diào)；北京和深圳的房地產(chǎn)中介人士也稱，目前房貸利率保持穩(wěn)定。

    在11月20日央行披露第三期貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）中，1年期LPR為4.15%，此前為4.2%；5年期以上LPR為4.80%，此前為4.85%。1年期與5年期LPR分別下調(diào)5個(gè)BP，其中5年期以上LPR為今年8月LPR新政施行以來首次下降。

    市場普遍認(rèn)為，1年期LPR屬于中短期，主要給企業(yè)貸款參考；5年期以上屬中長期，主要影響房貸利率。所以此次5年期LPR報(bào)價(jià)首下調(diào)，市場出現(xiàn)房貸利率隨之下調(diào)的期待。

    但市場表現(xiàn)卻并未印證上述邏輯。近日，多個(gè)一二線房貸熱門城市傳出利率繼續(xù)上行、額度告急、暫停房貸等消息。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪發(fā)現(xiàn)，整體來看房貸利率維持穩(wěn)中有升的局面，僅個(gè)別地區(qū)個(gè)別銀行出現(xiàn)上下浮動(dòng)。

    央行近日發(fā)布的《2019年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》強(qiáng)調(diào)，發(fā)揮貨幣信貸政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的作用，更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，按照“因城施策”的基本原則，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

    多數(shù)市場人士認(rèn)為，在房貸政策與市場基本面未見動(dòng)搖的前提下，房貸利率很難下行。

    房貸利率不降反升

    根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院11月28日發(fā)布的《2019年11月全國房貸市場報(bào)告》（下稱《報(bào)告》），全國房貸利率上行趨勢已持續(xù)半年，并繼續(xù)維持增勢。2019年11月，全國首套房貸款平均利率為5.53%，環(huán)比上漲1BP，為相應(yīng)期限LPR加點(diǎn)68BP；二套房貸款平均利率為5.85%，環(huán)比上漲1BP，為LPR加點(diǎn)100BP。

    臨近年底，大部分銀行的房貸利率趨于穩(wěn)定，上調(diào)和下調(diào)房貸利率的銀行數(shù)量均環(huán)比減少，超70%的銀行維持房貸利率穩(wěn)定。但對于高利率城市的房貸，進(jìn)一步上漲的趨勢仍在持續(xù)，首套房貸款利率最高的城市仍是南寧，利率水平再上漲14BP，已達(dá)6.30%。

    從北上廣深四個(gè)一線城市情況看，房貸均有不同程度的緊張跡象?！秷?bào)告》指出，2019年11月，上海仍為全國首套房貸款利率平均水平最低城市，但平均水平已經(jīng)從10月的4.83%上漲至4.90%，不再低于全國最低下限。

    此前有消息稱，廣州建行房貸利率較10月下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，但21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者向建設(shè)銀行廣東省分行房貸業(yè)務(wù)人士求證獲悉，房貸利率并未下調(diào)。北京和深圳的房地產(chǎn)中介人士也對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，目前房貸利率保持穩(wěn)定。

    對于隨著LPR調(diào)整出現(xiàn)的利率下行，業(yè)內(nèi)人士給出了一種解釋。

    融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦指出，對于大部分城市而言，LPR新機(jī)制改革暫時(shí)帶來的只是參考基準(zhǔn)的變化，實(shí)際利率水平主要還是受當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策的影響，并反映在加點(diǎn)數(shù)上。對已在銀行按LPR新規(guī)簽訂合同但未放款的購房用戶，11月20日放款的用戶有可能享受到房貸下降的“紅利”。

    但這并不意味著11月20日之后的新用戶，房貸利率都能下降5個(gè)BP。對于11月20日后簽訂的新合同，銀行可以改變加點(diǎn)數(shù)，其大框架仍是在滿足當(dāng)?shù)胤抠J利率下限的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整。即，如果各地自律組織制定的房貸利率下限未發(fā)生變化，LPR下調(diào)后，多數(shù)銀行可能會(huì)提高加點(diǎn)數(shù)，以保證實(shí)際利率水平滿足下限要求，或保持利率穩(wěn)定。

    李萬賦進(jìn)一步指出，可以肯定的是，在LPR下行的預(yù)期下，簽訂合同和放款期限之間存在的時(shí)間差，有可能帶來購房用戶實(shí)際利息支出小于簽訂合同時(shí)的預(yù)期水平，對于這類用戶算是個(gè)小驚喜。

    但市場人士仍普遍認(rèn)為，房貸利率走勢將維穩(wěn)為主，短期看之前受新規(guī)影響較大的城市，可能會(huì)有所下調(diào)，以削弱此前房貸利率水平上調(diào)的影響。

    停貸系季節(jié)性因素

    臨近年尾，不少房貸熱門城市的部分銀行出現(xiàn)暫停房貸的情況，主要集中在長三角的二三線城市。近日，有媒體報(bào)道稱這種停貸影響區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)大，深圳等一線城市也出現(xiàn)部分銀行暫停房貸的跡象。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者向建設(shè)銀行深圳分行、平安銀行深圳分行和深圳房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)人士求證獲悉，深圳并未出現(xiàn)暫停房貸情況，只是臨近年末，額度緊張，需要排隊(duì)放款。

    此外，一位股份行房貸業(yè)務(wù)人士提示購房者，房貸主力銀行在各地存在差異，但整體看以四大行為主，一些股份行和城商行本來房貸業(yè)務(wù)就開展得不多，他們的額度調(diào)整和利率變化，對市場影響有限。目前的放款周期延長和暫停貸款都屬正?，F(xiàn)象，目前全行業(yè)均優(yōu)先保證普惠貸款額度。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者還了解到，額度緊張導(dǎo)致的房貸放款時(shí)間延長，在全國范圍內(nèi)較為普遍。北京、廣州、深圳、珠海、南昌、南京等多地，均出現(xiàn)不同程度的排隊(duì)放款情況。這延續(xù)了年尾房貸額度緊張的慣例，目前等放款時(shí)間多在1個(gè)月以上。在往年初，不少地區(qū)額度充裕時(shí)期，放款周期僅一周左右。

    另一方面，年底房貸額度緊張也有利于房貸利率維持穩(wěn)定，因?yàn)榉趴钛泳?，LPR的下調(diào)傳導(dǎo)到新增房貸利率的速率將降低。年底前多數(shù)城市的房貸利率保持基本平穩(wěn)，而年后房貸利率是否可以實(shí)現(xiàn)市場穩(wěn)中有降的期待，還待時(shí)間檢驗(yàn)。