戶籍制度改革加速 信達(dá)地產(chǎn)等公司城市布局潛力顯現(xiàn)

    2019年4月8日國(guó)務(wù)院印發(fā)了《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》，以下簡(jiǎn)稱《任務(wù)》，提出要突出抓好在城鎮(zhèn)就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶工作，推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶目標(biāo)取得決定性進(jìn)展。

    《任務(wù)》中，最受關(guān)注的是加大戶籍制度改革力度的措施。在此前城區(qū)常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶限制的基礎(chǔ)上，《任務(wù)》要求，城區(qū)常住人口100萬至300萬的大城市要全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口300萬至500萬的大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制。

    政策利好誰將受益？

    《任務(wù)》中強(qiáng)調(diào)城區(qū)人口在100萬至300萬的大城市要全面取消落戶限制，這就意味著落戶將不再設(shè)置限制條件，之前落戶政策中對(duì)學(xué)歷、購(gòu)房能力、收入等限制不復(fù)存在，這會(huì)促進(jìn)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)問題的進(jìn)一步解決。同時(shí)，落戶家庭的穩(wěn)定性和歸屬感獲得極大的提升，在穩(wěn)定的基礎(chǔ)上將衍生出更多新的需求，例如結(jié)婚、購(gòu)房、買車、子女上學(xué)等會(huì)全面釋放。為了滿足新的需求，落戶的新人們會(huì)更加專注并且努力的工作，會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)這些城市的增長(zhǎng)活力。

    此外，中央在財(cái)政支持方面進(jìn)一步深化了“人地錢掛鉤”等配套政策，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口越多，國(guó)家財(cái)政補(bǔ)貼越多，建設(shè)用地批準(zhǔn)也越多。人地配套的方案避免了之前大規(guī)模城市建設(shè)造成的“鬼城”問題。

    根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年100-500萬城區(qū)人口的城市有74個(gè)，100-300萬城區(qū)人口的城市有60個(gè)。從城市群角度看，長(zhǎng)三角城市群中有15個(gè)城市，京津冀地區(qū)有5個(gè)，珠三角地區(qū)有2個(gè)，剩下的均分布在西部、中原、和山東半島區(qū)域。因此，從影響上看，戶籍政策放寬的受益者是長(zhǎng)三角和西部成渝地區(qū)的城市。

    以下為直接受影響15個(gè)長(zhǎng)三角城市：

    眾所周知，上海是長(zhǎng)三角城市群的絕對(duì)核心，但與京津冀城市群中北京的虹吸現(xiàn)象不同，上海作為長(zhǎng)三角的核心，表現(xiàn)出相當(dāng)大的溢出效應(yīng)。浙江、江蘇和安徽很大程度上承接了上海的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，其中安徽合肥、江蘇常州等城市已經(jīng)成長(zhǎng)為競(jìng)爭(zhēng)長(zhǎng)三角副中心的有力競(jìng)爭(zhēng)者。

    以合肥為例，合肥2018年人口流入達(dá)68.8萬人。從房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，2019年1-3月，合肥九區(qū)三縣新建商品住宅累計(jì)網(wǎng)簽成交13706套房源，同比上漲90.89%。合肥市區(qū)新房成交均價(jià)17856元/㎡，同比上漲10.7%。從區(qū)縣級(jí)角度來說，以濱湖區(qū)為例，2019年1月，濱湖區(qū)新建商品住宅網(wǎng)簽成交1630套，2月成交586套，3月飆升至1175套。同樣，新站區(qū)1-3月網(wǎng)簽成交量分別為737套、767套、952套。從主城區(qū)高價(jià)盤網(wǎng)簽趨勢(shì)來看，4月合肥樓市房?jī)r(jià)堅(jiān)挺依舊。同省份的蕪湖地處合肥城市圈，撤縣立區(qū)消息發(fā)布后，保利、萬科、融創(chuàng)、綠地、信達(dá)地產(chǎn)等各大品牌房地產(chǎn)商蜂擁蕪湖，無為縣房?jī)r(jià)上漲更是猛烈，4月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲39.49%。

    所以，總結(jié)來看，“房住不炒”是國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控的核心主線，這點(diǎn)是毋庸置疑的，但在國(guó)家和地方的共同調(diào)控下，長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持堅(jiān)挺并且亮點(diǎn)頻出，正是說明了長(zhǎng)三角地區(qū)人民對(duì)該區(qū)域房產(chǎn)的強(qiáng)勁剛需。本次戶籍制度的重大改革，將更大程度上增加長(zhǎng)三角城市群的吸引力，直接利好長(zhǎng)三角地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)或直接受益

    從政策和宏觀層面落實(shí)到公司層面來看，深耕長(zhǎng)三角地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)或直接受益，相關(guān)企業(yè)包括新城控股、綠地控股、信達(dá)地產(chǎn)等。

    比如，新城控股以上海為中樞，長(zhǎng)三角為核心，現(xiàn)已基本完成全國(guó)重點(diǎn)城市群及重點(diǎn)城市的布局。綠地控股更是長(zhǎng)三角一體化的深度受益者心，綠地以上海為核心并在安徽、江蘇大力投資助力長(zhǎng)三角城市群的建設(shè)，已經(jīng)深度融入長(zhǎng)三角。

    信達(dá)地產(chǎn)重點(diǎn)關(guān)注經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市與人口導(dǎo)入城市，以長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、長(zhǎng)江中游和成渝五大城市群的核心城市為主。2018年，信達(dá)地產(chǎn)完成收購(gòu)淮礦地產(chǎn)。通過此次整合，信達(dá)地產(chǎn)將充分利用已有項(xiàng)目資源，提高項(xiàng)目的整體運(yùn)作效率，繼續(xù)鞏固信達(dá)地產(chǎn)在長(zhǎng)三角地區(qū)的市場(chǎng)份額，著重提升市場(chǎng)影響力和品牌美譽(yù)度，并可繼續(xù)拓展長(zhǎng)江三角洲城市群業(yè)務(wù)發(fā)展的廣度和深度。根據(jù)年報(bào)披露，信達(dá)地產(chǎn)在建的41個(gè)項(xiàng)目中，有29個(gè)項(xiàng)目在安徽省，其中合肥和蕪湖占大多數(shù)。新開工15個(gè)項(xiàng)目中有9個(gè)項(xiàng)目在安徽，合肥、淮南的項(xiàng)目占大多數(shù)。

    業(yè)內(nèi)認(rèn)為，長(zhǎng)三角地區(qū)城市群直接受益于本次戶籍制度改革，改革所帶來的進(jìn)一步的需求釋放會(huì)提高該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度，深耕長(zhǎng)三角的公司將受益。