房地產(chǎn)稅立法草案年內或具雛形

    今年政府工作報告再次提及房地產(chǎn)稅。筆者認為，推進房地產(chǎn)稅改革勢在必行，本輪房地產(chǎn)調控已經(jīng)實行兩年有余，目前房地產(chǎn)調控正處于向綜合施策轉變的關鍵期，租售并舉、城鎮(zhèn)住房保障系統(tǒng)、房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系和房地產(chǎn)稅等長效機制尚在研究中。筆者預計2021年至2023年期間將完成房地產(chǎn)稅立法，具體的立法完成和征稅實施時點，將綜合考慮地方財政壓力和國內房地產(chǎn)市場走勢等因素。

    征收房地產(chǎn)稅需三個前提條件

    從房地產(chǎn)稅相關工作進程上看，預計2019年房地產(chǎn)稅立法草案會有雛形。由于房地產(chǎn)稅的復雜性，導致其立法工作難度較大。筆者認為，征收房地產(chǎn)稅可能需要三個前提條件：一是全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記；二是全國房地產(chǎn)市場保持基本穩(wěn)定；三是地方政府對土地財政的依賴性顯著下降。當前經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)稅于今年立法完成的可能性較小。

    今年政府工作報告再次提及房地產(chǎn)稅，一方面可能是考慮到一些地方政府土地財政難以為繼，需要及時尋找可替代的稅種逐步填補這一缺口；另一方面，通過對持有環(huán)節(jié)的征稅，提高囤房投機的成本，打擊炒房行為，防止房地產(chǎn)泡沫風險，并推動資金流向實體經(jīng)濟部門，這也將有利于國內經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

    房地產(chǎn)稅是財稅體制改革的一部分，也是構建房地產(chǎn)長效機制的重要組成部分。房地產(chǎn)稅是一個多稅種的集合概念，不僅包括房產(chǎn)稅，在我國房地產(chǎn)稅還包括房地產(chǎn)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等，這些稅收項目在取得土地使用權、開發(fā)環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)等方面分別征收。房地產(chǎn)稅改革涉及到房企、購房者和地方政府等多方面，因此，建立科學的財稅體系，有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

    交易環(huán)節(jié)有望減稅

    就未來如何征收房地產(chǎn)稅的問題，有關部門負責人曾表示，我國房地產(chǎn)稅制度設計上會參考國際上共性的制度性安排。房地產(chǎn)稅作為一個世界通行的稅種，有一些共性的制度安排：一是按照評估值來征稅；二是都有一些稅收優(yōu)惠，比如做出一定的扣除標準，或者是對一些困難的家庭、低收入家庭、特殊困難群體給予一定的稅收減免等；三是屬于地方稅，收入歸屬于地方政府；四是需要建立完備的稅收征管模式。此外，還會從我國的國情出發(fā)來合理設計房地產(chǎn)稅制度。

    對于購房者而言，房地產(chǎn)稅有望保護剛需群體，打壓炒房行為和投資行為。筆者認為，未來房產(chǎn)稅征收可能采用分段累進制，會有一定免稅額度。以家庭或機構為單位，對計稅家庭于全國范圍內所有擁有的產(chǎn)權房以套數(shù)和面積相結合的基礎征收房產(chǎn)稅，并按照家庭人數(shù)給予一定的免稅面積。稅基可能是房產(chǎn)購置原值或評估值，稅率方面可能采用分段累進稅率，以套數(shù)和面積相結合的標準分檔征收，對炒房起到一定抑制作用，使房子回歸居住屬性。此外，交易環(huán)節(jié)未來有望減稅，持有環(huán)節(jié)稅率大概率會增稅。

    從重慶和上海的房產(chǎn)稅試點以及國際房產(chǎn)稅的制度安排看，房產(chǎn)稅都會有一些稅收優(yōu)惠和一定的扣除標準，對困難家庭、低收入家庭、困難群體給予一定的稅收減免。美國現(xiàn)行房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策主要分為三類，一是實行直接的免稅或減稅政策，二是對弱勢群體進行延期納稅，三是當納稅人的財產(chǎn)稅與個人收入的比率達到一定標準時，可以進行稅收的減免。除了保護剛需，預計房地產(chǎn)稅制度也會從我國國情出發(fā)，合并整合相關的一些稅種，合理降低房地產(chǎn)在建設交易環(huán)節(jié)的一些稅費負擔。

    近期北京、上海、廣州、深圳等地的個人出售住房的增值稅附加稅率出現(xiàn)下調趨勢。北京個人出售住房增值稅附加包括城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加，這三個稅率此前分別是7%、3%、2%，根據(jù)相關文件，目前增值稅附加稅率減半。上海市個人房產(chǎn)交易增值稅及附加稅已下調為5.3%。這意味著個人房產(chǎn)交易成本有所下降，釋放交易環(huán)節(jié)的減稅信號，有望提升市場的流動性，促進房產(chǎn)資源合理流動。

    積極看待房地產(chǎn)稅

    對于房企而言，房地產(chǎn)稅政策將對房企短期銷售產(chǎn)生抑制影響，一方面房地產(chǎn)稅會倒逼房屋所有者出租或出售房產(chǎn)，增加市場供給；另一方面房地產(chǎn)稅會抑制投資性購房需求。隨著市場需求預期下滑，房企拿地也會相應地趨于謹慎理性，預計今年房企拿地節(jié)奏會放緩，土地市場活躍度較2016年、2017年會有所下降，土地溢價率逐漸回歸合理區(qū)間。

    在當前市場環(huán)境尚未回暖的情況下，由于一些房企杠桿率較高，今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈壓力會比較大，預計部分房企會加快推盤和謹慎拿地，以回籠資金、降低杠桿。從房地產(chǎn)企業(yè)信用債到期情況看，2019年-2021年是房企還債高峰期，粗略統(tǒng)計2019年房企信用債到期超5000億元，2021年超7000億元，這對房企的現(xiàn)金流形成壓力。因此，需要密切關注房企跨業(yè)投資轉型風險和集中布局三四線城市的房企業(yè)務風險。筆者認為，2019年房地產(chǎn)市場銷售整體增速為下滑趨勢，不同等級城市將分化，一二線城市成交量小幅復蘇，三四線城市可能逐漸進入市場拐點，對房企的營收、現(xiàn)金流、利潤率等形成考驗，穩(wěn)健優(yōu)質且現(xiàn)金流充裕的企業(yè)將持續(xù)發(fā)力，部分激進企業(yè)和資金回籠差的企業(yè)風險可能會有所暴露。

    對于房地產(chǎn)市場而言，預計市場成交量有望回升，成交價格向合理方向趨近。因持有成本增加，隨著政策進程的逐漸明晰，前期持有過多房產(chǎn)的投資者可能會選擇拋售以規(guī)避繳稅，預計短期內的二手房供給會加大，疊加剛性需求被近期房貸利率和相關稅費率的下調所激活，預計市場的成交量有望回升。房產(chǎn)成交量提升，有望促進房產(chǎn)資源的合理流動，由投資者向剛需方流動，這有利于房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展和穩(wěn)定。

    價格方面，因市場供給的增加，“以價換流動性”的現(xiàn)象會比較普遍，部分房企會采取降價拉動銷售的策略，這也會倒逼二手房持有者降低價格預期，預計部分城市商品房價格將緩慢回落，使房價收入比朝著國際合理區(qū)間收斂。分城市看，部分三四線城市房價缺乏人口、經(jīng)濟等基本面支撐，房價存在回調空間。一二線城市因近兩年的調控政策，部分自住需求被抑制，隨著調控政策微調和各地人才引進政策效果逐漸顯現(xiàn)，短期內一二線城市房價將保持平穩(wěn)。

    房地產(chǎn)稅開征是大勢所趨，未來房子的居住屬性將增強，投資屬性可能會有所弱化。因此，筆者認為，應積極看待房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅有調節(jié)收入分配、促進社會公平的作用。同時，還能籌集財政收入，提供公共服務，也是樓市調控重要的長效機制之一，利于我國樓市長期健康平穩(wěn)發(fā)展。在我國經(jīng)濟進入高質量發(fā)展階段，房地產(chǎn)稅的作用不容小覷。