擾亂樓市的幾種情緒信號(hào)

    李一戈

    資產(chǎn)市場，有它的情緒指數(shù)。情緒跳躍會(huì)影響資產(chǎn)價(jià)格。有時(shí)一個(gè)子虛烏有的傳聞，也會(huì)導(dǎo)致價(jià)格激烈波動(dòng)。

    比如，最近有個(gè)公眾號(hào)不負(fù)責(zé)任地P圖，制造了一個(gè)國務(wù)院發(fā)文取消限購的謠言。當(dāng)天有幾個(gè)朋友不無興奮地來向我求證，我直接回復(fù)：沒有常識(shí)。

    國辦2018《關(guān)于開展涉及產(chǎn)權(quán)保護(hù)的規(guī)章、規(guī)范性文件清理工作的通知》提出，有違平等保護(hù)各種所有制經(jīng)濟(jì)主體財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)等各類產(chǎn)權(quán)的規(guī)定，不當(dāng)限制企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、企業(yè)和居民不動(dòng)產(chǎn)交易等民事主體財(cái)產(chǎn)權(quán)利行使的規(guī)定，以及在市場準(zhǔn)入、生產(chǎn)要素使用、財(cái)稅金融投資價(jià)格等政策方面區(qū)別性、歧視性對(duì)待不同所有制經(jīng)濟(jì)主體的規(guī)定，將進(jìn)行清理。

    全文一個(gè)字也沒有提到商品房限購。個(gè)別自媒體不曉得是無知還是有意，據(jù)此炮制出取消樓市限購的內(nèi)容來。雖然當(dāng)天它就公開道歉了，但已經(jīng)造成極壞的影響。順便說一句，按照該謠言的邏輯，不僅樓市限購要取消，車市限購也要取消。完全是沒有根據(jù)的瞎說嘛。

    這樣缺乏常識(shí)的謠言短時(shí)間也能被廣為傳播，不是說地產(chǎn)界全都失去了理性判斷，而是他們寧愿相信這是真的——與資本市場相似，只看到自己愿意看到的消息。換句話說，它更多是一種情緒性表達(dá)。而非理性的情緒滋生蔓延的土壤，又與當(dāng)下市場現(xiàn)狀有關(guān)。

    如你所知，樓市已呈現(xiàn)出下行的跡象，具體表現(xiàn)為去化放慢，回款遲緩。有些房企已開展打折促銷活動(dòng)，其中甚至包括限價(jià)房、限競房項(xiàng)目。為此，個(gè)別地方還出現(xiàn)了前期業(yè)主圍攻售樓處的現(xiàn)象。之前我寫過文章，此風(fēng)不可長，茲且不提。

    與這些市場現(xiàn)狀相關(guān)的另一種情緒表達(dá)，就是“樓市寒冬論”。我也寫過幾篇文章，目前的市場下行，是此輪嚴(yán)厲調(diào)控后的正常調(diào)整，而且是已經(jīng)遲到了差不多一年的調(diào)整。過慣了順風(fēng)順?biāo)娜兆樱圆蝗缫饩痛笕露靵砹?，?shí)在過于夸張。

    還有些為了吸引眼球的自媒體，列舉兩三個(gè)樓盤降價(jià)的極端案例，就大寫什么房價(jià)已經(jīng)或即將暴跌。人為制造出樓市的恐慌情緒。類似的，宣稱萬科改造深圳城中村大幅推高了租金，從而制造出住房租賃市場的恐慌情緒，都是一樣的不負(fù)責(zé)任。

    認(rèn)真分析這幾種市場情緒的底層，其實(shí)暗含了一種訴求，就是希望政府再次救市，救樓市。這也不奇怪?；仡欉^去的多輪調(diào)控，每當(dāng)樓市出現(xiàn)一點(diǎn)下行苗頭，就會(huì)有這類觀點(diǎn)或者說期望冒出來?，F(xiàn)在來看，那些下行、調(diào)整，哪里算得上是真正的下行、調(diào)整呢？

    看過我文章的朋友應(yīng)該知道，我早就呼吁那些擴(kuò)張激進(jìn)或者追求彎道超車的房企，控制節(jié)奏，把速度降下來。不能因?yàn)槿€城市逆市大漲你就也全力殺入，因?yàn)?017年價(jià)量齊升你就以為2018年還將如此并制定出超出財(cái)務(wù)底線的目標(biāo)。

    如果房企對(duì)當(dāng)前樓市下行缺乏應(yīng)有認(rèn)知，就必須作出調(diào)整，不應(yīng)抱持不切希望的救市幻想，但對(duì)樓市前景過度悲觀也要不得。不要讓非理性情緒信號(hào)干擾了理性判斷。

    讓我們重溫7月31日中央政治局會(huì)議給樓市定的基調(diào)：下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

    這個(gè)基調(diào)仍然是指導(dǎo)房地產(chǎn)市場的指引。我個(gè)人的理解是，在作為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展基礎(chǔ)的長效機(jī)制建立之前，樓市的關(guān)鍵詞是穩(wěn)定。以房價(jià)為例，穩(wěn)定，不是說一分錢不漲不跌，而是不能大漲大跌。請(qǐng)注意，個(gè)別區(qū)域少數(shù)樓盤的下跌，不能代表整體的大跌。

    樓市的穩(wěn)定，既包括確保當(dāng)下現(xiàn)實(shí)的穩(wěn)定，也包括預(yù)期的穩(wěn)定。所以中央提出“合理引導(dǎo)預(yù)期”。不要讓非理性的情緒干擾了市場的穩(wěn)定。

    樓市當(dāng)下現(xiàn)實(shí)的穩(wěn)定，包括了調(diào)控政策的基本穩(wěn)定。即，限購政策短時(shí)期內(nèi)不會(huì)取消。限購限貸限售等限制性政策，其核心說到底是去除房地產(chǎn)的投資化、投機(jī)化。但并不是說調(diào)控政策是固定不變的。分類調(diào)控、因城施策的調(diào)控原則，實(shí)際上授予了地方政府根據(jù)市場情況完善、微調(diào)的裁量空間。

    舉個(gè)例子。最近一段時(shí)間，有些城市的土地出讓，出現(xiàn)了流標(biāo)增加的現(xiàn)象。房企不敢拿地，與樓盤去化放緩、資金面略緊有關(guān)。從地方政府這方面來說，需要保持投資的基本穩(wěn)定，包括房地產(chǎn)投資的基本穩(wěn)定；從房企這方面來說，長遠(yuǎn)發(fā)展，需要不時(shí)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。

    因此，有的城市可能出臺(tái)一些措施，比如，略微下調(diào)房企的土地入市門檻，將房企繳納土地出讓金的期限適當(dāng)放寬，比如3個(gè)月延長到6個(gè)月、9個(gè)月甚至12個(gè)月。這是合理的調(diào)整。但你不能據(jù)此解讀說它是在放松調(diào)控。