房住不炒 中小城市也不例外

    樓市多年來“冰火”兩重天的格局正悄然逆轉(zhuǎn)：一線城市波瀾不驚，三四線城市則持續(xù)升溫。在去庫存取得積極進展的同時，不少中小城市的房價逐步攀升，紛紛邁過萬元門檻，部分地方為此出臺限購、限售等調(diào)控政策。專家分析指出，城鎮(zhèn)化步伐加快、一二線城市購房需求溢出、棚改安置等因素共同作用，使三四線城市樓市迎來了短期需求的集中釋放。但長期來看，供求關(guān)系是三四線樓市的決定性因素，“房住不炒”同樣針對三四線城市。

    三四線城市房價走強

    “這兩年房價漲的挺厲害的，新開樓盤限制售價，單價這才沒有過萬。”湖南省常德市的丁雪前年買了現(xiàn)在居住的房子，當(dāng)時的價格是每平方米5900元，現(xiàn)在已經(jīng)漲到8000元左右。“還有附近的岳陽、益陽，這幾個地市房價都漲的挺厲害。”丁雪說。

    “蕪湖房價也過萬了，看來要趁早買一套，再晚說不定買不起了。”老家蕪湖、現(xiàn)在北京工作的徐先生說。前兩年合肥房價快速上升，他就有些看不懂，沒想到在自己眼中屬于三線城市的蕪湖如今房價也躥了起來。

    根據(jù)統(tǒng)計局發(fā)布的2018年4月70個大中城市新建商品住宅銷售價格，北京、天津、上海、南京等15個熱點城市前4月房價環(huán)比下降或持平，同比僅有微小漲幅。而三四線城市房價不論是同比還是環(huán)比，都有明顯增長，其中丹東環(huán)比漲幅最高，為2%；北海同比漲幅最高，超過10%。

    中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組對141個樣本城市的對比顯示，2018年4月，西雙版納、咸陽、南充、樂山等城市進入房價環(huán)比漲速前10位，前20位中還有北海、泰州、綿陽、宿遷、淄博、泰安、包頭、黃石等地，環(huán)比漲幅均超過1.2%。同期房價中位數(shù)過萬的55城中，包括佛山、泉州、金華、昆山、漳州、南通、張家港、中山、滄州、泰州、衢州、保定等傳統(tǒng)意義上的三四線城市。

    交易量也在擴大。來自上海易居房地產(chǎn)研究院的報告顯示，今年年初至5月15日，一線和二線城市累計成交面積同比下降41%和6%，三四線城市累計成交面積則同比上升13%。

    這在房企的銷售中也有體現(xiàn)。以碧桂園為例，2017年，該企業(yè)共實現(xiàn)合約銷售約5508億元，同比增長78.34%。據(jù)其財報披露，公司近58%的銷售來源于三四線城市。更多的品牌房企開始大量布局三四線城市。保利2017年新進入的24個城市中，超過90%在三四線地區(qū)。

    短期需求集中釋放

    從去年底以來，同在深圳工作且擁有深圳戶籍的李恒夫婦一直在看房，最終，他們選擇了一套東莞的三居室新房，單價大概2萬元出頭。“深圳的房價畢竟太高了，東莞離深圳就一個多小時的車程，高速收費單趟只要4塊錢，算是比較方便。”李恒說，身邊許多同事也像他們一樣選擇在深圳周邊買房，臨近的東莞、中山、惠州樓市都火了起來。

    這或許為許多三四線地區(qū)樓市的表現(xiàn)提供了一種解釋。“當(dāng)前三四線城市房價的確有普遍上漲趨勢，有的還出現(xiàn)較大漲幅，其中一些城市與前期熱點一二線城市在地理上較為接近。”中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華向本報記者分析，一二線城市限購嚴格，房價也高，部分購房需求就溢出到三四線城市，返鄉(xiāng)置業(yè)基本上屬于這種類型。同時，城鎮(zhèn)化持續(xù)推進，一部分購房需求從縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)轉(zhuǎn)向附近的中小城市，這在人口比較密集的地區(qū)表現(xiàn)得尤為突出。

    棚戶區(qū)改造也是推動三四線城市房價快速上漲的原因之一。丁雪注意到，這幾年當(dāng)?shù)嘏飸魠^(qū)改造，買房的人一下多了起來，“好幾個之前賣不出去的樓盤現(xiàn)在都售空了，好點的樓盤花錢都很難買到。”今年政府工作報告明確提出，啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工580萬套。不少地方同步提高棚改貨幣化安置比例。據(jù)國開行消息，一季度，國開行以棚改融資與租賃住房建設(shè)融資為重點，發(fā)放棚改貸款2575億元，貸款余額2.9萬億元。因城施策發(fā)放棚改貨幣化安置貸款，在改善百姓居住條件的同時消化盤活房地產(chǎn)庫存。鄒琳華分析，隨著棚改特別是貨幣化棚改深入到三四線城市，三四線樓市迎來了相對集中的拆遷安置需求。這些地方房地產(chǎn)容量小，集中涌現(xiàn)的本地需求疊加城鎮(zhèn)化帶來的外來需求，短期內(nèi)房價上漲就表現(xiàn)得較為突出。

    國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長鄧郁松認為，當(dāng)前三四線樓市需求的集中釋放有著大背景。一是當(dāng)前住房貸款利率仍處于歷史低位，這意味著購房者支付能力的提升。二是一些地方前期推行了去庫存的舉措，從政策上利于樓市。三是居民有改善住房的愿望，提升房屋品質(zhì)有很大的空間，這也是市場的正常需求。“在這些因素的作用下，有的城市會從以往供過于求變?yōu)楣┣笃胶馍踔凉┎粦?yīng)求，在這個階段房價的漲幅就會大一些。”當(dāng)然，這其中也存在一些投機性需求，需要格外關(guān)注。

    供求影響長期走勢

    三四線樓市還能火多久？

    6月初，湖北宜昌下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)工作的通知》，明確在城區(qū)購買商品住房的，自網(wǎng)簽合同之日起，2年內(nèi)不得上市交易；對商品住房申報價格過高且不接受政府價格指導(dǎo)的項目，一律暫緩辦理預(yù)售許可、合同網(wǎng)簽備案、現(xiàn)房銷售備案。

    限售、限購這種此前在一二線城市常用的房地產(chǎn)市場調(diào)控手段正逐步投入到三四線城市中。據(jù)統(tǒng)計，今年5月份，全國有超過40個城市發(fā)布50多次的調(diào)控政策，相當(dāng)一部分針對的是房價快速上漲的三四線城市。

    鄒琳華認為，調(diào)控有其必要性，有利于促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，購房者要對三四線樓市有理性認識。“需求和供給是動態(tài)變化的?，F(xiàn)在有的中小城市出現(xiàn)暫時的供給緊張，但這些地方土地供應(yīng)的潛力大，未來會有土地逐漸入市。”鄒琳華預(yù)計，三四線城市房價可能會在一段時間慣性上漲，但漲勢趨緩，畢竟供求關(guān)系擺在那里。

    鄧郁松也認為，看樓市還是要分清楚總量上的供求關(guān)系和階段性特征。據(jù)其測算，“十二五”中后期，中國城鎮(zhèn)戶均住房已超過1.0套，這意味著總體上是不缺房子的。“當(dāng)然需求始終會有，老房子拆除、新人口流入、家庭變小，這都是正常的。但是，中小城市像近兩年這樣需求集中釋放、銷售火爆的情況是不可能長期持續(xù)的。短期之內(nèi)需求釋放的多，比如有的家庭將購房提前了，后續(xù)需求就會受到影響。”

    專家分析指出，目前部分三四線城市房價快速上漲有投機炒房的因素存在，對此要有針對性地予以調(diào)控，強調(diào)住房的居住屬性，防止“泡沫化”。房住不炒”的原則不僅適用于一二線城市，三四線城市也不是例外?？傮w判斷，國內(nèi)房地產(chǎn)總量不足的矛盾已基本解決，但結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性矛盾仍比較突出，今后房地產(chǎn)相關(guān)政策不僅要針對庫存下降等短期形勢，還要重視研究出臺房地產(chǎn)市場長效機制，如建立貸款利率和首付反向調(diào)節(jié)機制、進一步完善土地供應(yīng)機制等等，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。