發(fā)展企業(yè)自持租賃住房亟需配套政策落地

    “月房租1.5萬元起”“十年租金180萬元起”……飽受爭議的萬科北京“高價(jià)租賃房”項(xiàng)目日前傳出首批房源出租率超過80%的消息，似乎經(jīng)受住了市場的考驗(yàn)。但這種高價(jià)租賃房與國家發(fā)展租賃住房的初衷有一定差距，要想通過企業(yè)自持方式發(fā)展租賃住房仍有很多配套問題需要解決。

    萬科“高價(jià)租賃房”項(xiàng)目租金之所以較市場預(yù)期高，萬科解釋稱依據(jù)成本核算，當(dāng)年兩宗地拿地成本高達(dá)109億元，加上50億元的資金和建安成本，總成本約160億元，即使在現(xiàn)有高租金條件下，回報(bào)率仍不足3%。有人測算，按照當(dāng)時(shí)的地價(jià)水平核算的租金回報(bào)周期可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過20年甚至30年。

    不過記者認(rèn)為，國家培育發(fā)展住房租賃市場的初衷，是通過租賃市場解決廣大中低收入者的居住問題，企業(yè)自持租賃住房是北京市房地產(chǎn)調(diào)控的一項(xiàng)重要措施，也是加強(qiáng)租賃住房供給的一個(gè)重要途徑，這種租金遠(yuǎn)高于市場預(yù)期的高價(jià)租賃房與政府初衷確實(shí)有一定差距。

    多年來，我國住房租賃市場一直沒有發(fā)展起來，投資回報(bào)率低是重要原因之一，根本原因還在于地價(jià)過高。如果通過公開市場招拍掛的方式獲取土地用于建設(shè)租賃住房，對企業(yè)來說利潤微薄，從商業(yè)運(yùn)營角度來講無法持續(xù)，很多企業(yè)不愿意參與其中。同時(shí)，融資渠道單一也制約了企業(yè)大規(guī)模進(jìn)入住房租賃市場。要解決企業(yè)自持租賃住房項(xiàng)目的資金問題，除了降低土地成本、提高租金回報(bào)率外，未來通過房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）的方式退出可能是一個(gè)有效解決方案。

    近年來，國家提出“房住不炒”、“租購并舉”，鼓勵(lì)長期租賃，出臺(tái)了一系列支持租賃市場發(fā)展政策，其中在北京、上海等13個(gè)城市開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，能夠有效降低住房租賃企業(yè)前期投入成本，緩解其資金壓力，畢竟集體建設(shè)用地地價(jià)相對較低。另外，在金融政策支持方面，鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，住房租賃類REITs更是加速獲批，這些都有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)、加快資金回收、提高資金使用效率，引導(dǎo)社會(huì)資金參與住房租賃市場建設(shè)。

    從長期來看，我國要發(fā)展住房租賃市場，公募REITs是大勢所趨。不過，現(xiàn)在公募REITs落地最大的問題仍是收益率較低。國際上REITs收益率一般在6%~8%，而北京、上海的租賃住房收益率只有1%~2%。另外，稅收、法律法規(guī)等還有待進(jìn)一步完善，目前相關(guān)部門正在推進(jìn)政策制定，配套政策細(xì)則也有待進(jìn)一步出臺(tái)。未來，隨著公募REITs的推出，我國住房租賃市場發(fā)展前景可期。