房地產(chǎn)降溫將持續(xù) 2018年房貸利率或繼續(xù)上升

    此前部分銀行上調(diào)首套房貸款利率上浮10%后，目前四大行均將實行這一標準，這是北京商報記者從多家銀行處得到的消息。行業(yè)人士表示，進入年中銀行依舊未有放松信貸政策的跡象，從調(diào)控的趨勢看，預計信貸的收緊趨勢延續(xù)周期內(nèi)，房地產(chǎn)降溫也將持續(xù)，2018年房貸利率有可能繼續(xù)上升。

    銀行貸款再收縮

    首次購房的趙女士在一定程度上可以說是幸運的。5月3日，她銀行貸款面簽時，來自中國工商銀行北京分行的貸款專員告訴她，從下周，也就是5月7日開始，工商銀行要將首套房的貸款利率從現(xiàn)行的5%上調(diào)到10%，趙女士若再晚幾天，就會趕上利率上調(diào)了。

    很多二手房經(jīng)紀人也證實了這一消息：5月10日后網(wǎng)簽的商貸，包括四大行以及北京銀行、交通銀行、北京農(nóng)商銀行、招商銀行、郵儲、南京銀行的首套房貸款利率執(zhí)行基準上浮10%，二套房貸款利率執(zhí)行基準上浮20%。

    中國工商銀行北京分行向北京商報記者介紹稱，5月7日以后網(wǎng)簽并受理的首套房貸款，利率不低于人民銀行基準利率的1.1倍。對5月7日前已受理的，可按原利率政策執(zhí)行，但應于5月31日前執(zhí)行完畢。

    股份制銀行方面，北京商報記者從興業(yè)銀行、光大銀行部分網(wǎng)點方面獲悉，兩家銀行首套房貸在央行基準利率基礎上上調(diào)了10%。另外，招商銀行北京分行方面也將于近期將首套房貸利率上浮10%。事實上，記者此前走訪銀行時就已發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)國有銀行首套房貸利率普遍在基準利率上上浮5%-10%左右。而股份制銀行略高，有部分股份制銀行首套房按揭貸款利率上浮20%。

    一些城商行已經(jīng)暗中收緊了貸款的發(fā)放，某總部位于東北地區(qū)的城商行北京分行人士告訴北京商報記者，由于房地產(chǎn)資金流比較大，基本都在數(shù)百萬，北京分行目前已基本暫停了房貸業(yè)務。

    鏈家研究院分析師表示，北京首套房利率上浮主要是“去杠桿”大環(huán)境下的普遍現(xiàn)象，北京首套房利率從2017年來經(jīng)歷了9折、9.5折（2017年317調(diào)控后）、基準（2017年“五一”）、上浮10%、上浮5%、上浮10%（2018年5月起）的逐漸上漲的變化。一般年初銀行額度相對充足，年中較為緊張，本次上調(diào)一定程度上來自年中銀行信貸額度的緊張。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，銀行上調(diào)房貸利率實際上充分說明銀行極強的惜貸心理，所以很多銀行會從業(yè)務的盈利等角度出發(fā)，在貸款利率上做出調(diào)整，否則做房貸的性價比會大大減弱，尤其是當前銀行的各類理財和投資渠道收窄的情況下更是如此。

    購房壓力增加幾何

    對于趙女士來說，雖然從字面上看，利率上浮之差只有5個點，但是在未來還款中，這部分上漲的壓力是不容忽視的。

    房貸利率上浮無疑將提高購房者購房成本。由于貸款額度在200萬元，趙女士采用了商業(yè)貸款，據(jù)計算，貸款25年，按照上浮5%的利率計算，每月還款額為11861元，若上浮10%，那么還款額則增加至12151元，月供增加290元。趙女士也算了一筆賬，單月290元，看起來并不多，但是若放到25年的時間線里，那又是一筆接近9萬元的開銷。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也算了一筆賬：利率上調(diào)后首套房每貸款100萬元，25年貸款周期內(nèi)，月供每月多145元，累計共多出4.3萬元；若以2017年“3·17新政”之前的利率計算，首套房貸款100萬元需要每月多還1200元。張大偉認為，首套房利率多次上漲，意味著房價在無形中上漲，購房人壓力也隨之加大。

    不過也有人認為，在市場處在升溫的通道中時，購房者對290元的增加值敏感度較低，預計對市場影響不大。不過，目前北京的房貸利率水平在全國范圍來看并不高，二線部分城市如武漢、南京、重慶、成都等城市首套房利率上浮15%以上。

    信貸收緊依舊持續(xù)

    張大偉表示，提高房貸利率水平銀行對抵押品的風險意識將提高，各家銀行預計后續(xù)將繼續(xù)收緊房地產(chǎn)的額度與提高房地產(chǎn)貸款的價格。

    據(jù)央行營管部此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年末，北京市金融機構個人購房貸款余額9664.5億元，全年增加1366.3億元，較上年少增1075.7億元，余額同比增長16.5%，增幅比上年同期低25.2個百分點。“目前房貸趨緊是大概率事件，當然對于此類房貸業(yè)務來說，接下來還是需要看到一點，即收緊也不妨礙剛需購房者的購房權益，對于剛需購房者來說，依然有優(yōu)先權去獲取各類貸款。”嚴躍進如是表示。

    值得一提的是，近期購房資質(zhì)審核時間縮短、個別銀行將個人住房貸款借款人最高年齡從65周歲延長到70周歲、借款人年齡與貸款期限之和延長至不超過75年、降準等多個政策調(diào)整曾一度被行業(yè)解讀為對樓市利好。不過，銀行對于房貸的持續(xù)收緊又與之形成對比。

    有業(yè)內(nèi)人士表示，可以肯定的是，在“房住不炒”的政策背景下，各家銀行預計后續(xù)將繼續(xù)收緊房地產(chǎn)的額度與提高房地產(chǎn)貸款價格。隨著利率水平一路上揚，樓市購買力受到波及將不可避免。這也顯示了樓市調(diào)控政策將長期持續(xù)。