經(jīng)營性收入占比提升 龍湖新發(fā)展模式的下一站

    時間進入7月份，上市房企陸續(xù)披露了上半年的業(yè)績簡報，除去略顯蒼白的解釋外，一些房企也展現(xiàn)出積極的一面。

    7月12日晚，龍湖集團發(fā)布業(yè)績公告，在今年1月份-6月份實現(xiàn)銷售額511.2億元，合同銷售面積為365.5萬平方米，穩(wěn)居行業(yè)TOP10。

    事實上，作為一家老牌房企，龍湖集團如今的一舉一動正得到更多關注。背后的原因，不單單因為其銷售規(guī)模常年穩(wěn)居行業(yè)前十，而是隨著激蕩的潮水退去，行業(yè)愈發(fā)期待一位新發(fā)展模式的開渠人，打開原本房地產(chǎn)企業(yè)單一收入構成的桎梏。

    一直以來，龍湖在開發(fā)業(yè)務之外的經(jīng)營性業(yè)務均被寄予厚望。在上半年，龍湖實現(xiàn)經(jīng)營性收入約139.4億元（含稅），同比增長7.6%，創(chuàng)下歷史新高。其中，運營業(yè)務營收達70.7億元（含稅），服務業(yè)務營收為68.7億元（含稅），雙雙實現(xiàn)增長。

    可以看到，龍湖集團在此期間的經(jīng)營業(yè)務收入相較地產(chǎn)銷售收入的比例已高達25.6%。曾經(jīng)以開發(fā)業(yè)務之“源”，生長而來的經(jīng)營、服務賽道之“流”，如今已經(jīng)實現(xiàn)獨立成長，在龍湖的營收、利潤以及現(xiàn)金流的貢獻中占據(jù)更為重要的位置。

    如果說現(xiàn)金流是企業(yè)流動的血脈，如今的龍湖集團已然引入了一股“活水”。在提質換擋的特殊時期，龍湖正以豐富業(yè)務組成的生態(tài)圈，積攢抵御周期波動的力量。

    波動周期內(nèi)的“定盤星”

    在2024年，隨著城鎮(zhèn)化率超過65%、房地產(chǎn)增速放緩、運營成本上升，房地產(chǎn)全行業(yè)告別過去的“三高”模式，承受著前所未有的陣痛。

    房地產(chǎn)行業(yè)正在曲折中，邁向高質量發(fā)展的新模式。在這樣一個變化的過程中，龍湖向更高階的發(fā)展模式靠近，尤其在經(jīng)營性業(yè)務領域，已成功步入收獲期。

    其中，厚實的商業(yè)盤面是龍湖集團重要的標簽之一，在行業(yè)整體又增量轉向存量的大背景下，實現(xiàn)穩(wěn)健的發(fā)展節(jié)奏。

    在2023年度業(yè)績發(fā)布會上，龍湖集團管理層曾提到，2024年將新開14座商場，其中8座重資產(chǎn)、6座輕資產(chǎn)。這也意味著2024年龍湖開業(yè)的商業(yè)項目將超過100個，屆時龍湖將正式步入“百MALL時代”。

    如今，半年“交卷”：成都東安湖天街、南京雨山天街、重慶云領天街相繼開業(yè)，成都三千集煥新亮相，龍湖在高能級城市核心板塊業(yè)績亮眼。

    當前，行業(yè)要轉型至新發(fā)展模式，房企將在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務之余，尋求獲取長期穩(wěn)定的重復性經(jīng)營收入。在依靠重資產(chǎn)獲取租金收入之余，為資產(chǎn)引入權益投資人，獲取資產(chǎn)、資本管理收入，最后是受委托管理第三方業(yè)主的資產(chǎn)，實現(xiàn)經(jīng)營管理、品牌收入。

    2024年，為迎接大資管時代，龍湖整合資源用運營思維全面推動產(chǎn)品升級。4月16日，龍湖集團發(fā)布全新資產(chǎn)管理品牌“逍遙洲資管”，與此相應，原長租公寓航道升級更名為資產(chǎn)管理航道。

    逍遙洲資管定位為“全周期全業(yè)態(tài)資產(chǎn)管理運營商”，涵蓋長租公寓“冠寓”、活力街區(qū)“歡肆”、服務式公寓“霞菲公館”、產(chǎn)業(yè)辦公“藍海引擎”、婦兒醫(yī)院“佑佑寶貝”及頤年公寓“椿山萬樹”六大業(yè)務，實現(xiàn)存量提質和增量投資的良性循環(huán)。

    商業(yè)的持續(xù)推進，加上逍遙洲資管拓展的豐富空間，推動龍湖集團在上半年實現(xiàn)運營業(yè)務營收達70.7億元（含稅）。

    事實上，這份運營業(yè)務被廣泛認為是龍湖集團在波動周期下的定盤星。據(jù)中金發(fā)布的最新報告，持續(xù)看好龍湖集團作為稀缺的“開發(fā)+持有”標的，龍湖有望通過高度自律、積極作為在下行周期保存優(yōu)質資產(chǎn)、打磨能力，待行業(yè)基本面修復后解鎖優(yōu)越模式帶來的估值重塑。

    新質增長重構競爭優(yōu)勢

    優(yōu)勝劣汰，活下來的都是強者。

    新周期意味著傳統(tǒng)生產(chǎn)力的升級躍遷。龍湖經(jīng)營性業(yè)績穩(wěn)定增長，原因在于通過商業(yè)模式創(chuàng)新，培育新質生產(chǎn)力，重塑增長路徑，打造新型增長曲線——強化運營、服務業(yè)務才是發(fā)展的永續(xù)動力。

    從龍湖的業(yè)務布局，我們可以看到，“一個龍湖”“三大板塊”“多元生態(tài)”展現(xiàn)出極強的生命力。

    而這自然離不開長年的業(yè)務積淀。例如，商業(yè)投資就是龍湖在2000年就開始布局的業(yè)務，以時間的沉淀才有了今天“天街”和“星悅薈”兩大商業(yè)品牌落地全國高能級城市。

    經(jīng)過20余年的經(jīng)驗積累與實踐探索，龍湖不僅保持開發(fā)賽道位居行業(yè)前列，更重視以用戶為中心布建“輕重并舉”的多元化體系，將行業(yè)高品質、好服務提供給合作伙伴，實現(xiàn)價值共享。

    2021年，龍湖商業(yè)啟動輕資產(chǎn)業(yè)務，提速全國網(wǎng)格化布局，僅三年時間便在輕資產(chǎn)賽道風生水起。截至目前，龍湖商業(yè)已累計獲取30多個輕資產(chǎn)項目，在今年6月份，龍湖與杭州錢江制冷集團達成合作，聯(lián)袂打造杭州首座星悅薈項目，這是龍湖在杭州布局的第14座商業(yè)項目，也是杭州第5座輕資產(chǎn)項目。

    在運營業(yè)務之外，龍湖集團的服務業(yè)務板塊同樣搶眼。

    其中，龍湖智創(chuàng)生活涉及住宅服務與商企城市服務，及社區(qū)增值、新零售、房屋租售、工程服務四大增值業(yè)務。2023年全年，龍湖智創(chuàng)生活實現(xiàn)收入總額102.8億元，毛利率為30.6%，物業(yè)在管面積達到3.6億平方米，客戶滿意度連續(xù)15年超過90%。

    2024年上半年，龍湖智創(chuàng)生活榮獲“2024中國園區(qū)物業(yè)服務力TOP20企業(yè)”、2024中國物業(yè)服務智慧服務樣本標桿企業(yè)、2024中國物業(yè)服務辦公物業(yè)服務樣本標桿企業(yè)等獎項，深受行業(yè)認可。

    在今年1月份-6月份，龍湖集團服務業(yè)務營收為68.7億元（含稅），其中不只是龍湖智創(chuàng)生活的持續(xù)增長，龍湖龍智造這一新業(yè)務崛起，也意味著龍湖的業(yè)務邊界被重塑，創(chuàng)新增長有了新機遇。2024年上半年，龍湖新增代建類項目26個，總建筑面積達432萬平方米，已累計獲取代建類項目超110個，總建筑面積超2100萬平方米。

    數(shù)字化賽道，龍湖亦積極布局。2024年5月13日，龍湖旗下千丁數(shù)科“4+N”智慧空間科技產(chǎn)品矩陣正式發(fā)布，聚焦城市空間建造和運營，推動數(shù)字技術與空間場景的融合創(chuàng)新。

    獨行則疾 眾行則遠

    在動蕩起伏的環(huán)境中，韌性就是組織穿越周期的定力。對于一家企業(yè)而言，所謂“韌性”，即“適應性”。

    首先，龍湖對外部環(huán)境及趨勢保持清醒認知。“唯一確定的就是不確定”既是新經(jīng)濟時代的主要特征，更是企業(yè)穿越周期的核心關鍵。

    其次，龍湖做好了應對之策。龍湖仍在積極主動求變，行業(yè)拐點無非是市場萎縮、利潤下滑等，但市場需求依然存在，用戶也依然存在。

    其三，龍湖有著清晰的戰(zhàn)略，與戰(zhàn)略執(zhí)行力，精準調試變革的節(jié)奏。龍湖管理層曾多次強調，未來企業(yè)的發(fā)展是靠內(nèi)生動力和業(yè)務產(chǎn)生正向的現(xiàn)金流去推動。相較于開發(fā)業(yè)務，龍湖的經(jīng)營性收入以及利潤正在穩(wěn)步、可持續(xù)增長，建立更加健康的盈利模式。

    經(jīng)營性業(yè)務貢獻穩(wěn)定的現(xiàn)金流之外，龍湖的融資亦保持通暢。據(jù)龍湖管理層透露，上半年龍湖經(jīng)營性物業(yè)貸款的增額超過200億元。因此，龍湖有資金實力在上半年獲取7宗土地，覆蓋北京、上海、杭州、成都、蘇州、西安、佛山等城市，總建筑面積為51萬平方米，權益地價60億元。

    安全的債務結構，更是龍湖穩(wěn)健前行的基石。6月28日，龍湖提前兌付26.5億元的CMBS債券，并在同一天提前贖回6.2億美元的美元債。截至目前，龍湖累計還債達72億元，2024年內(nèi)剩余到期的公開債僅剩45億元人民幣，且到期時間分散、無集中兌付壓力。至2026年底前，龍湖亦無境外無到期的公開債券。

    匯豐認為，龍湖是為數(shù)不多的仍能按時足額償還債務的民營房企之一。

    獨行則疾，眾行則遠。沒有人能精準預測經(jīng)濟的走勢，也沒有人知道未來還有多遠，但龍湖始終聚焦用戶需求、提升現(xiàn)金創(chuàng)造能力、力圖多方共贏、構建新發(fā)展模式、嚴控財務安全等，或許正是企業(yè)穿越周期、鍛造韌性的借鑒經(jīng)驗。

    （CIS）