北京辦公樓市場(chǎng)進(jìn)入新階段

    本報(bào)記者 王麗新 見習(xí)記者 陳瀟

    全球領(lǐng)先的多元化專業(yè)服務(wù)與投資管理公司高力國(guó)際（納斯達(dá)克證交所交易代碼：CIGI）在北京金融科技中心舉辦“破立更新，無(wú)限城市，2023年北京第四季度發(fā)布會(huì)”。北京金融科技中心是“國(guó)家級(jí)金融科技示范區(qū)”規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目，目標(biāo)引入金融、金融科技、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、專業(yè)服務(wù)等產(chǎn)業(yè)。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系正發(fā)生重大變化，在新的發(fā)展周期，中國(guó)將以科技創(chuàng)新推動(dòng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，以顛覆性前沿技術(shù)催生新產(chǎn)業(yè)、新模式、新動(dòng)能；與此同時(shí)，促進(jìn)新質(zhì)生產(chǎn)力的發(fā)展，新舊產(chǎn)業(yè)動(dòng)能更替也將加速進(jìn)行，這也預(yù)示著作為重要產(chǎn)業(yè)載體的辦公樓市場(chǎng)將面臨需求側(cè)的重大變化，進(jìn)入新發(fā)展階段。

    2023年的北京辦公樓市場(chǎng)新增需求持續(xù)恢復(fù)，但總量依然不足。在第四季度，北京辦公樓市場(chǎng)各資產(chǎn)類別凈吸納量均恢復(fù)到正值，而上一次全市場(chǎng)錄得季度凈吸納量正值還是在2021年第四季度。從資產(chǎn)類別來(lái)看，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)Q4凈吸納量為2.7萬(wàn)平方米，全年總計(jì)8.6萬(wàn)平方米，僅為疫情前平均水平的30%；乙級(jí)市場(chǎng)Q4凈吸納量為8.3萬(wàn)平方米，但由于上半年市場(chǎng)退租嚴(yán)重，全年僅為負(fù)3.9萬(wàn)平方米；產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)Q4凈吸納量為3.1萬(wàn)平方米，同樣由于前三季度市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，全年為負(fù)3.7萬(wàn)平方米。

    高力國(guó)際中國(guó)區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陸明表示，逐季來(lái)看需求表現(xiàn)，三個(gè)資產(chǎn)類別的市場(chǎng)凈吸納量均為前低后高，需求持續(xù)呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。全年來(lái)看，三個(gè)市場(chǎng)年度新增供應(yīng)量合計(jì)達(dá)到154萬(wàn)平方米，疊加需求側(cè)表現(xiàn)不振，三個(gè)市場(chǎng)均出現(xiàn)空置率上漲且租金下滑的情況。以甲級(jí)寫字樓為例，年末空置率達(dá)到19.8%，凈有效租金同比下降9.4%至300元每月/平方米。

    陸明表示，回顧2023年，疫情的襲擾已經(jīng)基本消失，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)辦公空間的整合在歷經(jīng)兩年后也基本進(jìn)入了尾聲。接下來(lái)的部分待整合的面積，其量級(jí)對(duì)于整體存量市場(chǎng)的影響也已經(jīng)大幅減弱。然而，由于多數(shù)企業(yè)仍處于利潤(rùn)表和資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)期，這些企業(yè)并沒(méi)有在降本增效、市場(chǎng)預(yù)期和擴(kuò)張方面出現(xiàn)較為明顯的改善，因此這兩個(gè)因素仍將持續(xù)影響2024年市場(chǎng)需求側(cè)的表現(xiàn)。政策的傳導(dǎo)需要時(shí)間，企業(yè)預(yù)期調(diào)整需要時(shí)間，市場(chǎng)信心恢復(fù)和實(shí)際需求落地也需要時(shí)間，而這個(gè)滯后的時(shí)間差也將會(huì)是北京辦公樓市場(chǎng)最艱難的時(shí)期。

    展望2024年，陸明表示，2023年下半年中央發(fā)布了一系列穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策，2024年一季度預(yù)期將持續(xù)有相關(guān)的配套政策落地。因此整體辦公樓市場(chǎng)的積極因素正在不斷累積，市場(chǎng)新增需求預(yù)計(jì)將持續(xù)小幅回暖。

    高力國(guó)際北京分公司董事總經(jīng)理李娟認(rèn)為，當(dāng)頭部行業(yè)（或企業(yè)）開始調(diào)整，而后續(xù)的新興產(chǎn)業(yè)（或企業(yè)）還不足以支撐經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展的時(shí)候，就會(huì)形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的換擋期，同時(shí)也是辦公樓市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性和不確定性逐漸上升的時(shí)期。北京辦公樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)在未來(lái)不短的時(shí)間內(nèi)均處于新增需求不足、價(jià)格不振的市場(chǎng)環(huán)境。只要全市場(chǎng)空置率維持在20%的高位，市場(chǎng)平均租金將不會(huì)出現(xiàn)觸底反彈的可能。同時(shí)高空置率持續(xù)的時(shí)間越長(zhǎng)，對(duì)于租金的下行壓力就越大，因此2024年租金價(jià)格中樞仍將持續(xù)下移，租金“2”時(shí)代已經(jīng)開啟。

（編輯 上官夢(mèng)露）