萬科回京東廬開盤賣出345套房 緣何逆市熱銷？

    本報記者 袁傳璽

    作為時隔四年半重回北京樓市的首個項目——北京萬科東廬首次開盤當(dāng)日去化345套，為北京樓市再添一絲暖意。

    “從11月4日營銷中心開放到開盤前一天，到訪客戶總量突破5000余組，日均到訪達360余組。”近日，在北京萬科東廬營銷中心，一位銷售人員向記者表示，東廬是北京萬科乃至萬科集團極為關(guān)注的產(chǎn)品，拿地之前就做了充分研判，面向的是剛需和剛改需求，是50多個設(shè)計師連續(xù)一個多月近100次迭代總圖后推出的，瞄準(zhǔn)的是滿足新青年一代的住房新需求。

    在業(yè)內(nèi)看來，在8月初“認(rèn)房不認(rèn)貸”等新政未出臺之際，萬科之所以拿下北京東五環(huán)地塊，一是距離地鐵6號線物資學(xué)院路站約800米，交通+商圈是整個東五環(huán)沿線成熟且確定性極高的板塊；二是經(jīng)過可行性研究，該地塊擁有打造北京每平方米8萬元以下，且全屋整裝可真正實現(xiàn)拎包入住的首置首改房子的空間；三是滿裝、區(qū)位以及性價比優(yōu)勢，有望吸引到北京新一代青年出手，快速回籠資金。

    拿地100天即開盤銷售

    到2023年，北京萬科已開發(fā)超過58個住宅項目，交付超過10萬戶業(yè)主，近30萬人。其中，五環(huán)沿線始終是北京萬科首改和改善性產(chǎn)品的發(fā)力區(qū)位。過去幾年，北京萬科在五環(huán)沿線布局已積累頗多經(jīng)驗，更能了解選定這一區(qū)位的購房群體的真正需求。

    2023年8月9日，萬科再次在北京五環(huán)沿線落子。彼時，萬科以27.4億元拿下了北京通州區(qū)永順鎮(zhèn)6004/6005地塊。當(dāng)時，經(jīng)過16輪競價，成交樓面價34881元/平方米，溢價率10.04%。這是時隔4年多，萬科重回北京樓市的重要選擇。

    重回北京市場，需要再次一炮打響，也需要盡快回款。對于東廬，從萬科集團到北京公司都非常關(guān)注，投入的資源之多也是前所未有的。拍下這宗土地之前，從城市深研到客戶調(diào)研，再到土地研究，萬科做了十足的準(zhǔn)備。與此同時，對首改客群需求的辨識度，也讓萬科內(nèi)部快速達成一致，更快地將項目推向市場。

    從8月9日拿地到11月19日開盤，短短100天內(nèi)，東廬憑借一日去化345套的戰(zhàn)績成為北京紅盤。在業(yè)內(nèi)看來，逆市熱銷的背后，一是更快地縮短入市周期，趕上樓市利好政策集中釋放窗口期銷售；二是把握住購買客群的精準(zhǔn)需求。

    據(jù)北京萬科相關(guān)人士透露，萬科東廬業(yè)主約1/3是北京本地人，約2/3來自27個省、市、自治區(qū)，北至黑龍江、南至海南、西至新疆，來自五湖四海。從年齡層來看，約32%的業(yè)主是90后，約26%業(yè)主是95后，其中約43%的業(yè)主為兩口之家，35%的業(yè)主即將步入婚姻生活，約14%業(yè)主為3口之家，約6%的業(yè)主是三口之家或二至三代人共同生活。從購房者事業(yè)所在地來看，多來自國貿(mào)CBD、運河CBD、中關(guān)村、亦莊、望京以及三里屯，約57%業(yè)主從事金融、互聯(lián)網(wǎng)、傳媒、科技創(chuàng)新等行業(yè)。

    緣何逆市熱銷？

    樓市整體下行，北京雖韌性猶在，但也是冷的冷熱的熱，持幣觀望者多，同區(qū)域同類型產(chǎn)品，競爭較為激烈。值得一提的是，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，萬科東廬本次開盤有80余套成交來自同行，可以說是贏得了市場和業(yè)界的雙重認(rèn)可。

    實際上，東五環(huán)沿線不缺新房供應(yīng)。東廬殺出重圍，地塊的先天優(yōu)勢基因是基礎(chǔ)條件，萬科選擇投入更多去滿足青年一代新需求的出發(fā)點更為重要。正如萬科集團董事會主席郁亮在近期的萬科媒體交流會上曾指出，目前客戶對居住的需求越來越多，類型也越來越多樣化，但針對新需求的市場供應(yīng)是不充分的，唯有與客戶、城市同步發(fā)展才能抓住機會。

    從傳統(tǒng)可晉升為紅盤的區(qū)位及價格因素方面來看，東廬的先天優(yōu)勢很明顯。從地理位置上看，東廬項目周邊交通與配套已然成熟。項目位于北京朝陽與通州交界的城市新核心，地處繁華發(fā)展中的朝陽北路，距離地鐵6號線物資學(xué)院路站步行約800米，既可享受朝陽北路醇熟生活圈的便利，又可西擁國貿(mào)CBD、東攬運河商務(wù)區(qū)。

    從價格上看，近兩年，位于朝陽正東五環(huán)左右的新盤不少，但是單價普遍超過8萬元/平方米，對于首次置業(yè)的年輕人來說，上車難度不小。而東廬項目距離常營板塊僅3.5公里，新房價格在6萬元/平方米左右，對首次置業(yè)和剛需改善都是良選。

    但更大的殺手锏是全屋整裝滿裝交付力。在新房裝修領(lǐng)域，行業(yè)普遍的問題是，一方面人工成本占比高，部品大牌主要在零售模式上成長，價格難降；另一方面合作采購的產(chǎn)品型號落后，對裝修功能升級反應(yīng)慢，批量施工不能按戶揀貨，較二手房家裝而言靈活度低。

    針對這些痛點，北京萬科提出全新室內(nèi)方案和多項功能產(chǎn)品，核心理念就是“三好四省”：好住好用好看，省時省心省力省錢。

    記者曾在現(xiàn)場實地看過東廬新一代的M1.0滿裝樣板間，可謂細(xì)節(jié)處見真章，小到床頭燈翻轉(zhuǎn)角度、電動晾衣架、無縫臺盆，大到全屋收納柜，智能吊頂燈帶、軟裝配置等，可謂都考慮到了入住后的生活細(xì)節(jié)再去反推設(shè)計，讓現(xiàn)場真正裝修過的看房者連連感嘆，“想得很細(xì)，避過很多坑。”

    對此，北京萬科表示，此次東廬產(chǎn)品的家裝解決方案包括完整風(fēng)格顏值、地暖空調(diào)凈水、全套收納組合、全套嵌入式家電、家居智能控制系統(tǒng)、一鍵維護保護，不僅在產(chǎn)品功能上用力，也要避免水深坑多的隱蔽工程煩惱。此外，萬科逐步開始減少供應(yīng)端依賴，應(yīng)用5大類22項專利產(chǎn)品，解決需求供應(yīng)空白的問題。“我們希望用貼合生活使用的功能設(shè)計，和品牌供應(yīng)鏈聯(lián)合的功能產(chǎn)品，換來真正可以拎包入住的整裝好房。”

（編輯 張明富）