貝殼第三季度凈營收178億元 押注“居住”新藍(lán)海

    本報(bào)記者 王麗新

    8月底以來，多地“因城施策”，接連出臺(tái)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”、放松限購等利好政策，給需求釋放創(chuàng)造了條件，重點(diǎn)城市樓市成交量回穩(wěn)，一二手房市場(chǎng)活躍度提升。在這種市場(chǎng)格局下，第三季度，貝殼提出“一體三翼”戰(zhàn)略，并且開始向一站式新居住服務(wù)平臺(tái)目標(biāo)邁進(jìn)。

    11月8日晚間，貝殼發(fā)布2023年第三季度財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)。財(cái)報(bào)顯示，貝殼第三季度GTV（總交易額）6552億元，同比下降11.1%；凈營收178億元，同比增長(zhǎng)1.2%，超出業(yè)績(jī)指引上線；凈利潤(rùn)11.7億元，同比增長(zhǎng)63.4%，經(jīng)調(diào)整后凈利潤(rùn)21.59億元，同比增長(zhǎng)14.4%。

    “從內(nèi)部看，我們今年一直在對(duì)長(zhǎng)期的未來進(jìn)行思考和布局，我們叫他翻越第二座山，翻山的本質(zhì)原因是人們從關(guān)注‘買到房子’的時(shí)代，回歸到了關(guān)注‘住’這件事本身上，我們也要從以‘交易’為核心進(jìn)化到‘怎么讓大家住得更好’上，而后者是一片藍(lán)海。”11月8日晚上，在貝殼2023年第三季度業(yè)績(jī)說明會(huì)上，貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)、首席執(zhí)行官彭永東向投資者如是稱。

    財(cái)務(wù)盤面穩(wěn)健

    從全國市場(chǎng)總體來看，由于今年市場(chǎng)運(yùn)行節(jié)奏相比往年差異較大，三季度市場(chǎng)呈現(xiàn)磨底盤整的特征。

    在2023年第三季度貝殼單季度6552億元的總交易額中，存量房業(yè)務(wù)GTV達(dá)到4390億元，即使在去年同期一線城市的高基數(shù)影響下同比僅下跌2.2%，存量房前三季度GTV同比增長(zhǎng)28%；新房GTV為1921億元，同比收縮幅度小于市場(chǎng)收縮幅度，新房前三季度GTV同比增長(zhǎng)13%。此外，在貝殼自身新房業(yè)務(wù)中，國央企開發(fā)商傭金收入占比穩(wěn)定在46%，開發(fā)商預(yù)付傭的“快傭”項(xiàng)目占比也保持在54%的高位。

    “在市場(chǎng)交易規(guī)模整體收縮的大環(huán)境下，貝殼取得的GTV是高于此前預(yù)期的業(yè)績(jī)指引的。這背后主要有三方面原因，一是貝殼自營經(jīng)紀(jì)品牌多在高能級(jí)城市布局，能夠較快地抓住新政釋放出的增量購房需求，助其在傳統(tǒng)主營業(yè)務(wù)上穩(wěn)住基本盤；二是在ACN（經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)）基礎(chǔ)上，貝殼持續(xù)鏈接行業(yè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)能；三是存量房與新房業(yè)務(wù)能實(shí)現(xiàn)強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，更好地為換房需求客群提供居住服務(wù)。”有業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者如是稱。

    更重要的是，在整體市場(chǎng)存在不確定的內(nèi)外部環(huán)境中，現(xiàn)金流是否充裕關(guān)乎企業(yè)生存發(fā)展。截至2023年三季度末，貝殼經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為93.9億元，同比上漲61%。

    “貝殼現(xiàn)金流健康穩(wěn)健，積極執(zhí)行回購計(jì)劃。”國金證券在一份研報(bào)中表示，2022年9月份至2023年9月份，貝殼已合計(jì)回購了7.355億美元（截至2024年8月31日前至多回購20億美元）。

    家裝家居板塊能力迭代

    除了回購股份，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，亦為貝殼翻越第二座山提供“能量”。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)新房交易進(jìn)入供求關(guān)系新階段，行業(yè)增速放緩，市場(chǎng)已進(jìn)入存量時(shí)代。對(duì)于居住服務(wù)平臺(tái)而言，當(dāng)下的基本盤是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，但未來的藍(lán)海賽道是存量業(yè)務(wù)做精做細(xì)，延伸居住價(jià)值鏈。

    從貝殼近兩年對(duì)家裝家居業(yè)務(wù)以及創(chuàng)新業(yè)務(wù)的重視程度就可見一斑。2021年底，貝殼宣布“一體兩翼”戰(zhàn)略升級(jí)，其中一“翼”便是整裝大家居，被視為第二增長(zhǎng)曲線。彭永東形容為“翻越第二座山”。彼時(shí)，助力他翻山的是兩大品牌：一是內(nèi)部推出的被窩家裝（前身為萬鏈），二是收購圣都家裝。

    經(jīng)過兩年運(yùn)營發(fā)展，家裝家居板塊已步入穩(wěn)健收獲期。2023年第三季度，包括家裝、租賃等在內(nèi)的貝殼非房產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)的收入同比增長(zhǎng)112%，占總營收的比例提升至超30%，去年同期占比為15%。同期，貝殼存量房、新房以及其他賽道三大板塊凈營收分別為63億元、59億元以及56億元。

    在家裝家居業(yè)務(wù)方面，因獨(dú)立于房產(chǎn)交易服務(wù)，貝殼第三季度的合同額為33億元，同比增長(zhǎng)65.6%，凈營收同比增長(zhǎng)72.1%至32億元，環(huán)比上升21%，貢獻(xiàn)利潤(rùn)率為29.1%。今年第三季度，貝殼家裝家居業(yè)務(wù)在上海有兩個(gè)月收入超過1億元，成為繼北京、杭州之后，第三個(gè)單月收入破億元的城市，武漢、成都、廣州等城市的第三季度相關(guān)營收環(huán)比增速也達(dá)到50%以上。

    整體而言，在傳統(tǒng)主業(yè)受到房地產(chǎn)行業(yè)下行影響之際，以家裝家居業(yè)務(wù)為主的新業(yè)務(wù)增長(zhǎng)迅猛，已成貝殼的業(yè)績(jī)新增長(zhǎng)極，給公司帶來可觀的增量利潤(rùn)也已具備較高確定性。

    在業(yè)內(nèi)看來，貝殼的家裝家居新業(yè)務(wù)可以實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，一是以自營模式、并購進(jìn)入市場(chǎng)，在換房需求較為旺盛的城市能快速站穩(wěn)腳跟；二是得益于與房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的協(xié)作，可助其業(yè)務(wù)拓展，當(dāng)前其家裝合同中45%來自房產(chǎn)交易的導(dǎo)流；三是發(fā)揮供應(yīng)鏈整合優(yōu)勢(shì)和成本優(yōu)勢(shì)，模式跑通后，能夠在其他重點(diǎn)城市快速實(shí)現(xiàn)復(fù)制擴(kuò)規(guī)模。

    “家裝市場(chǎng)是一個(gè)小而散難以出現(xiàn)龍頭企業(yè)的行業(yè)，鑒于其非標(biāo)、勞動(dòng)密集型，過度依賴團(tuán)隊(duì)以及門檻較低的特性，其經(jīng)營模式、盈利模式非常透明。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，但相對(duì)而言，家裝行業(yè)的痛點(diǎn)也較多。鑒于此，家裝品牌要回歸“人”，需要經(jīng)營產(chǎn)品，更需要經(jīng)營用戶，提供好的“服務(wù)”，才能做大做強(qiáng)。

（編輯 才山丹）